年報(bào)榜單30家房企平均融資成本超6%，高低差一倍
2019年，高喊追求“高質(zhì)量發(fā)展”的房企們，著力于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，但受調(diào)控政策的影響，整體融資成本仍在上行。值得關(guān)注的是，在趨嚴(yán)的融資環(huán)境下，國企、央企及大型民企融資成本反而出現(xiàn)下調(diào)。
億翰智庫發(fā)布的2019年房企融資成本TOP30(簡(jiǎn)稱“榜單”)顯示，融資成本高者超過9%，比如新力控股、中梁控股；而融資成本低者未超5%。在融資市場(chǎng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”愈演愈烈。
今年，在疫情影響下，樓市下行壓力加劇、流動(dòng)性持續(xù)寬松的背景下，這一趨勢(shì)仍難改變。業(yè)內(nèi)提醒，融資能力差的中小企業(yè)需警惕債務(wù)危機(jī)。
調(diào)控趨嚴(yán)融資成本上行，融創(chuàng)漲幅大
2019年融資調(diào)控趨嚴(yán)，房企融資多種渠道受到監(jiān)管限制，導(dǎo)致房企融資成本的上行。從億翰智庫監(jiān)測(cè)的50家典型上市房企年報(bào)分析來看，2019年，融資成本TOP30房企的平均融資成本為6.34%，同比增加0.11%。
眾所周知，企業(yè)的融資成本越低，利息支出越少。企業(yè)擁有較低的融資成本，可以減少財(cái)務(wù)支出，提高盈利能力，進(jìn)而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
但2019年前松后緊的融資政策，主導(dǎo)著融資市場(chǎng)的風(fēng)向。標(biāo)志性的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是在2019年5月17日，當(dāng)天下發(fā)的“23號(hào)文”強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。從此之后，融資環(huán)境持續(xù)收緊。
2019年7月9日，發(fā)改委明確，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債券。到了8月28日，多家銀行收到窗口指導(dǎo)，要求開發(fā)貸額度控制在2019年3月底的水平。
越是融資困境，越考驗(yàn)房企資金運(yùn)營(yíng)能力。從房企融資成本增速變化，不僅可以反映過去一年里融資環(huán)境的變化，更能體現(xiàn)企業(yè)融資成本管控的能力。
據(jù)億翰智庫發(fā)布的榜單顯示，融資成本上升的房企共有14家，平均漲幅為0.38%。其中，融創(chuàng)中國的融資成本上漲幅度最大，上漲1.29%，達(dá)到8.10%。富力地產(chǎn)上漲0.86%，為6.60%，華夏幸福上漲0.63%，達(dá)到7.86%。
融資成本下降的房企同樣也為14家，平均降幅為0.15%。其中融資成本下降幅度最大的是中梁控股，其2019年融資成本同比下降0.5%至9.4%，原因在于2019年公司成功于港交所上市，融資渠道進(jìn)一步拓寬，但無疑仍處于行業(yè)較高水平。
而同為港交所上市公司的龍光地產(chǎn)和合景泰富，2019年的融資成本分別為6.1%、6.4%，均與2018年持平。
融資成本分化加劇，央企代表中海低至4.21%
值得關(guān)注的是，在整體融資成本上行的情況下，房企間融資成本分化顯著。
在榜單中，融資成本在9%以上的房企有2家，其中新力控股為9.2%、中梁控股為9.4%。
而融資成本低于5%的企業(yè)有8家，中海地產(chǎn)融資成本最低，一直穩(wěn)居榜首，2019年其平均融資成本僅為4.21%，同比下降0.09%。
如此對(duì)比來看，中梁控股、新力控股2019年融資成本幾乎是中海的2倍有余。
值得注意的是，在2019年14家融資成本下降的房企中，9家房企的融資成本在2018年也處于不到6%的偏低水平，分別為華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中國金茂、保利發(fā)展、綠城中國、濱江集團(tuán)、世茂集團(tuán)、美的置業(yè)。再一次上演了強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”。
而這9家房企主要為國企、央企和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企。在融資環(huán)境趨嚴(yán)的背景下，這類房企反而擁有更低的融資成本。
事實(shí)上，擁有國企和央企背景的房企(以下簡(jiǎn)稱“國企”)，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢(shì)。
從平均融資成本上看，在榜單中的30家房企，國企的平均融資成本是4.87%，民企性質(zhì)房企的平均融資成本是6.48%，國企性質(zhì)的房企平均融資成本較民企低1.61%左右。而從數(shù)量上看，融資成本低于5.5%的10家房企中，就有8家國企。
從榜單不難看出，2019年融資成本小于等于5.5%的房企中，僅有龍湖和金地為民企。而在榜單中，龍湖位居第三，融資成本為4.54%，僅比中海低0.33%。
億翰智庫分析認(rèn)為，龍湖長(zhǎng)期注重自身的融資結(jié)構(gòu)，從未使用過非標(biāo)融資。更為重要的是，無論是境外美元票據(jù)，還是國內(nèi)公司債券，龍湖均屢屢以長(zhǎng)年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)紀(jì)錄，擁有不是國央企勝似國央企的低資金成本優(yōu)勢(shì)。
頭部房企償債能力強(qiáng)、融資成本更低
除了企業(yè)性質(zhì)決定融資成本以外，房企規(guī)模也是影響融資成本的重要因素。從整體上看，房企銷售規(guī)模越大，融資成本越低。
根據(jù)億翰智庫2020年1-3月房企銷售金額前50排名，將榜單30家典型房企分為TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50共四個(gè)梯隊(duì)，2019年這四個(gè)梯隊(duì)房企的平均融資成本分別為5.46%、5.77%、7.00%、6.95%，顯然，頭部房企融資成本更低，原因在于頭部房企償債能力強(qiáng)，違約風(fēng)險(xiǎn)低，融資渠道廣。
值得關(guān)注的是，在銷售規(guī)模的四個(gè)梯隊(duì)中，TOP21-30房企的平均融資成本最高達(dá)7%。
億翰智庫分析認(rèn)為，這類房企規(guī)模意愿最為強(qiáng)烈，愿意支付的資金成本也就更高。隨著這類企業(yè)成功突破千億，未來將更加關(guān)注自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，融資成本有望下降。
TOP31-50房企的平均融資成本高出TOP10房企1.49個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模因素對(duì)融資成本的影響顯而易見。如果剔除本梯隊(duì)遠(yuǎn)洋和越秀兩家國企，平均融資成本則高達(dá)7.24%。
對(duì)此億翰智庫認(rèn)為，中小型房企融資難、融資貴的問題將會(huì)愈加凸顯，這類房企的融資成本或?qū)⒊^TOP21-TOP30房企。
中小企業(yè)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)降成本，仍需警惕債務(wù)危機(jī)
縱觀整個(gè)2019年，房企都在通過調(diào)整整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，多元化融資，降低融資成本。而從今年來看，房企的這一舉動(dòng)仍未停止。
以世茂房地產(chǎn)為例，2019年，其在境內(nèi)發(fā)行了74億元長(zhǎng)期公司債，7年期債券利率為4.8%，這一長(zhǎng)期債務(wù)成本優(yōu)勢(shì)明顯，將其2019年融資成本拉低至5.6%。
而在2020年3月，世茂房地產(chǎn)子公司又成功發(fā)行了45億元公司債，其中5年期債券利率為3.23%，7年期債券利率為3.9%，再創(chuàng)該公司債券發(fā)行成本新低。
在此前房企舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融資成本一直是很多房企關(guān)注焦點(diǎn)。其中，
陽光城集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌表示，經(jīng)過持續(xù)降杠桿，
陽光城的負(fù)債結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，平均融資成本7.71%，比2018年年末優(yōu)化23個(gè)基點(diǎn)。
而華僑城副總會(huì)計(jì)師馮文紅也表示，2019年度華僑城總體融資成本比之前是下降的，新增融資成本是4.56%，比2018年下降46個(gè)基點(diǎn)。而今年第一季度通過進(jìn)行融資置換，融資成本繼續(xù)下降3個(gè)基點(diǎn)。
對(duì)于未來，億翰智庫分析認(rèn)為，在疫情加劇樓市下行壓力、流動(dòng)性持續(xù)寬松的背景下，資金將更多流向財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企，公司融資也將充分受益。不過，在“房住不炒”的基調(diào)下，預(yù)計(jì)2020年房企的融資環(huán)境大幅松動(dòng)可能性不大。
億翰智庫預(yù)計(jì)，當(dāng)前房企融資分化明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)不變。未來資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較好及集團(tuán)背景強(qiáng)大的企業(yè)，融資成本將有持續(xù)下行的空間，但融資能力相對(duì)較差、經(jīng)營(yíng)不善的中小企業(yè)，融資環(huán)境只會(huì)更加惡劣，需警惕債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。
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