受到新冠肺炎疫情的影響，今年的北京樓市已經(jīng)錯過了“金三銀四”。隨著五一購房季到來，在降息等政策的支持下，以及房企的大力搶收之下，“五一”有望成為今年第一個購房旺季。那么，當下對于購房者而言，是不是買房的好時機？
在經(jīng)歷了漫長的“宅家模式”之后，人們對家有了新的認識。“好房子”的定義也正在改寫。那么未來的好房子是什么樣子？對此，業(yè)界專家、分析師、房企負責人各抒己見，從不同角度揭示樓市現(xiàn)狀。
圓桌嘉賓：
張波 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長
郭毅 合碩機構首席分析師
王小嬙 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師
楊雷（化名) 華北世茂相關負責人
陳?。ɑ? 中原地產(chǎn)分析師
觀點摘要：
1、今年“房住不炒”的主基調(diào)被反復強調(diào)，因此房價本身并不會出現(xiàn)大幅上漲，故不存在所謂“抄底”，整體市場的穩(wěn)定利于購房者理性入市。
2、當前市場處在購房需求逐步釋放中，房企為了快速回籠資金，降價跑量的可能性較大，而一些著急出手的二手房房主，議價空間也比較大，此時是剛需上車的好時機。
3、一般城市中心區(qū)、地鐵項目，以及類似海淀等傳統(tǒng)供需失衡的區(qū)域市場走熱。
4、目前，一些項目推出50平方米一居、70多平方米兩居，市場去化速度非?？?。因為降低了總價門檻，圈定了更多的剛需剛改人群，拉動成交。
5、疫情之后，購房者除了關注房間內(nèi)部結構外，對于小區(qū)的重視程度會有明顯提升，比如配套、綠化、智能等硬件，以及物業(yè)服務等軟實力。
房價不會大幅上漲，剛需購房時機來臨
Q1：在降息以及房企搶收的背景下，對于購房者而言，目前是不是買房的好時機？存在抄底的機會嗎？
張波：一方面對于自住型需求來說，當下是選房的好時機，各大房企經(jīng)歷了一季度的銷售低迷之后，二季度尤其是5月份推盤上市加快銷售的意愿強，購房者可挑選的房源也會同步增加。從安居客線上的數(shù)據(jù)也可以看出，3月用戶的找房熱度已經(jīng)明顯提升，供需熱度同步提升的大背景下，的確有利于買房置業(yè)。
另一方面，由于今年“房住不炒”的主基調(diào)被反復強調(diào)，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展也是重中之重，因此房價本身并不會出現(xiàn)大幅上漲，故不存在所謂“抄底”，整體市場的穩(wěn)定更有利于購房者理性入市。
王小嬙：疫情積累了購房需求，疫情過后會有購房需求陸續(xù)入市，下半年的樓市或?qū)⒆叱錾习肽甑睦淝寰置?。當前市場處在購房需求逐步釋放中，并未完全釋放，二手房中著急出手的房主談價空間比較大，新房中房企也為了快速回籠資金，沖擊業(yè)績，降價跑量的可能性也較大，因此，個人認為目前是剛需上車的好時機。
郭毅：對于購房時機，要分不同的需求人群。對于剛需、剛改人群來說，現(xiàn)在是一個比較好的時機。隨著限競房越來越少，北京重新回歸以商品房為主體的供應結構。目前，一些限競房項目的產(chǎn)品品質(zhì)和戶型空間功能規(guī)劃，以及裝修標準都有升級。尤其是部分項目在價格上還有相應的讓步。因此，當下是選購限競房的好時機。
但是品質(zhì)改善人群可以等一等。從疫情推進居住空間以及物業(yè)服務的升級來看，最近亮相的一些新項目，在戶型設計、公共空間規(guī)劃以及智慧化系統(tǒng)應用上都有創(chuàng)新。而與過去被限價的商品住宅對比，這批全新商品住宅在價格制定上也相對合理，并沒有出現(xiàn)大幅波動，相比過去，仍處于企穩(wěn)態(tài)勢。因此，對于品質(zhì)改善人群來說，會有更新更好的產(chǎn)品可選，又不用付出更高的代價。
楊雷：有幾個觸點使得高端群體近期的置業(yè)需求更加強烈。尤其是一季度房企拍地火熱，讓關注資產(chǎn)配置的高端客戶有了更大的置業(yè)沖動。對于資金風險問題，我們接觸到的高端客群可能更加敏感，這時候他們普遍會做一些重資產(chǎn)配置，以此來規(guī)避資金貶值的風險。
疫情對于房地產(chǎn)項目而言，有沖擊，也有機會。疫情之前，地產(chǎn)人是“等市場”，如今，一些樓盤開始受到市場的關注和青睞，可以說在疫情中迎來了“窗口期”，加上輔以的一些政策優(yōu)惠，所以目前買房的確是一個好時機。
陳巍：目前市場正處于成交低位，價格商量余地大，好項目不斷推出，利率也處于下行通道，有需求的客戶可以有不錯的收獲。
位置價格占據(jù)“C位”，產(chǎn)品升級滿足不同需求
Q2：在北京整體市場成交不佳的情況下，仍有不少賣得好的項目，這些項目都有什么樣的特征？
張波：市場是由供需來決定的，近期銷量表現(xiàn)較好的項目也是需求量集中的一個體現(xiàn)，除了價格因素外，部分區(qū)域長期新房缺乏供應，改善型需求在某些項目上得到有效匹配，都是項目熱銷的重要原因所在。
王小嬙：這些熱銷項目位置較好，要么位于主城區(qū)，如朝陽，石景山，要么是離地鐵線較近，如昌平。從戶型上看，這些熱銷項目的主力戶型是三居室。
陳?。阂话愠鞘兄行膮^(qū)、地鐵項目，以及類似海淀等傳統(tǒng)供需失衡的區(qū)域市場走熱。
郭毅：賣得好的項目主要還是因為價格，明顯特征是降低總價門檻。最近一些項目的50平方米一居、70多平方米的兩居，市場去化速度都非常好。這些項目通過戶型面積的收窄，來降低總價門檻，圈定了更多的剛需剛改人群，所以拉動整體的成交。另外市場熱度較高的項目還有品質(zhì)改善項目，主要是產(chǎn)品升級滿足當下購房人群需要。
楊雷：縱觀近期熱銷項目，無非是具備地理位置、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格門檻的特性。以西山龍胤為例，項目的產(chǎn)品具有目前市場上稀缺的獨棟別墅。在北京線下帶看恢復后，帶看量相比去年同期有了150%-200%的增長，達到了每日十組左右。目前項目成交也比去年同期有了明顯提升。通過客戶主動咨詢以及渠道帶客促進成交的案例還在增加，成交周期也有所縮短。相比疫情前，客戶的決策周期大概縮短了接近50%的時間。
疫情之后更關注戶型、配套、科技智能、物業(yè)等
Q3：經(jīng)歷疫情的洗禮，住宅產(chǎn)品的發(fā)展趨勢會有什么變化？
張波：用戶除了關注自身購買的房間內(nèi)部結構外，對于小區(qū)的重視程度會有明顯提升，包括配套、綠化環(huán)境、科技智能等硬件，也包括物業(yè)服務等軟實力。對于戶型的空間尺度要求也會出現(xiàn)分化，部分改善型需求會更多關注到遠郊區(qū)域的大戶型，以更好匹配空間需求和環(huán)境。
王小嬙：經(jīng)過此次疫情，購房者對房屋的品質(zhì)以及物業(yè)管理有更深刻的認識，包括小區(qū)的封閉性。高端住宅以及洋房別墅的小區(qū)品質(zhì)較高，小區(qū)人流量較低，疫情之后，預計高端住宅、洋房、別墅的成交占比會略有上升。
楊雷：這次疫情讓市場不少客戶，尤其是高端改善客戶，意識到了有天有地有院落的產(chǎn)品的獨特性，因此對于市場上比較稀缺的獨棟別墅以及合院類產(chǎn)品會更加青睞。
陳巍：從產(chǎn)品角度來看，未來供應將朝著大戶型（為改善用戶）、類別墅產(chǎn)品、戶型通透、房間功能配置（如配置2個衛(wèi)生間）等方向發(fā)展。
郭毅：隨著居家生活時間的增多，改善家庭更注重多功能空間的打造，比如設置健身房、書房等個性化的空間來滿足日常生活和工作需要。而在社區(qū)公共空間，針對兒童、年輕人、老年人等不同年齡個體設計的空間會越來越受重視。疫情之后，大家對物業(yè)服務要求有了大幅度提升，因為更加意識到物業(yè)能給活品質(zhì)帶來提升，比如在疫情期間，公共區(qū)域消毒、代采購等附加值服務都在體現(xiàn)物業(yè)的服務水平。
未來，為防止中央空調(diào)帶來病毒流竄，業(yè)主開始反思購買什么樣的綠色健康住宅來實現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕恒氧，來滿足品質(zhì)生活的需要。此外，智慧化社區(qū)也更加受關注，其中配備了智慧化安防、智慧化停車、智慧化電梯的社區(qū)，在業(yè)主歸家過程能夠?qū)崿F(xiàn)智能化。比如業(yè)主歸家后先是引導停車，停車入位之后，電梯會自動等待業(yè)主并送到所在樓層，整個過程全是智能化。
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