滬深房?jī)r(jià)上漲，攪動(dòng)樓市一池春水。

已經(jīng)在深圳定居的張婕（化名）告訴記者，“去年初買的房子現(xiàn)在漲了50萬(wàn)，這都不算漲，有的房子一夜間漲百萬(wàn)元。”

事實(shí)上，隨著疫情得到有效控制，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一線城市樓市交易正在復(fù)蘇，而房?jī)r(jià)的上漲雖然屬于局部地區(qū)，但已明顯牽動(dòng)著各方神經(jīng)。

工作在北京的周然（化名），對(duì)于滬深樓市的躁動(dòng)也有所耳聞，“最近上海、深圳漲價(jià)聲音太多，搞得有點(diǎn)心慌，擔(dān)心北京房?jī)r(jià)也會(huì)大幅上漲。”去年就已經(jīng)在看房的周然，受疫情影響暫停了買房計(jì)劃，但漲價(jià)聲令她開(kāi)始焦慮起來(lái)。

北京樓市的現(xiàn)狀如何？深圳等地房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲，又是否會(huì)蔓延至北京及全國(guó)其他城市？

深圳局部房?jī)r(jià)上漲，推升樓市熱度

3月份以來(lái)，豪宅日光、百萬(wàn)喝茶費(fèi)等令深圳等地樓市站上風(fēng)口浪尖。

深圳房?jī)r(jià)到底是漲了還是在炒作？如果上漲，漲了多少？是局部還是全面上漲？

以深圳南山區(qū)為例，記者在58同城安居客網(wǎng)站看到，截至目前，前海區(qū)域4月份二手房掛牌價(jià)環(huán)比3月份上漲了4.28%，比2月份上漲了6.2%，這也是從去年11月份以來(lái)，連續(xù)5個(gè)月上漲；深圳灣區(qū)域4月份掛牌價(jià)比2月份上漲了9.4%。而蛇口區(qū)域則相比2月份上漲了2.02%，大學(xué)城、桃源村區(qū)域上漲了2.06%，白石洲區(qū)域二手房掛牌價(jià)在3月份環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)后又在4月份微漲。

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，4月22日，深圳市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，今年一季度深圳新房?jī)r(jià)格上漲1.0%，二手房上漲2.8%，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、略有上升，一季度房?jī)r(jià)大幅上漲的傳言與事實(shí)嚴(yán)重不符。輿論反映近期部分住宅小區(qū)二手房?jī)r(jià)格過(guò)高問(wèn)題主要是部分業(yè)主掛牌價(jià)過(guò)高，存在嚴(yán)重背離市場(chǎng)行情的情況，但掛牌價(jià)不等于成交價(jià)。在新房方面，最近熱議的兩三個(gè)樓盤都集中在南山、寶安等熱地區(qū)，其他區(qū)的銷售、交易總體是穩(wěn)定的。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴新京報(bào)記者，輿論炒作放大了深圳樓市的火熱程度。目前深圳樓市分化明顯，局部地區(qū)較熱，諸如深圳灣、前海、寶中等地，由于新盤較少，且一二手房?jī)r(jià)倒掛，引來(lái)投資客、外來(lái)購(gòu)房者入場(chǎng)，一手房被搶購(gòu)，也推升了二手房的報(bào)價(jià)，但掛牌不等于成交價(jià)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，滬深樓市的熱度提升最為重要的特征是個(gè)別單盤熱銷，但不代表整體市場(chǎng)進(jìn)入到火熱局面。從熱銷的項(xiàng)目來(lái)看，部分項(xiàng)目例如深圳的低總價(jià)小戶型產(chǎn)品、上海的低總價(jià)小三居產(chǎn)品，都比較能匹配當(dāng)下此類購(gòu)房群體的需求。還有一些豪宅類的產(chǎn)品熱銷則更不具有普遍性，實(shí)際上是高端改善和資產(chǎn)配置的需求。

4月27日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告——從深圳到全國(guó)的房?jī)r(jià)漲跌格局與對(duì)策》也顯示，深圳房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，寶安福田南山上漲較快、羅湖反而微跌。緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，近3個(gè)月深圳南山區(qū)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲8.84%，寶安區(qū)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲7.96%，漲速相對(duì)較快。羅湖區(qū)近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)下跌0.06%,市場(chǎng)仍較為平穩(wěn)。

對(duì)于深圳之外的其他區(qū)域，緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)還顯示，作為長(zhǎng)三角城市群帶龍頭城市的上海，近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)上漲1.51%,漲速處于正常略高的區(qū)間。長(zhǎng)三角城市群其他核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理范圍內(nèi)。作為環(huán)渤海城市群帶龍頭城市的北京，近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)上漲0.83%,漲速和正常的季節(jié)性波動(dòng)水平接近，環(huán)渤海城市群其他核心城市漲速也基本合理。

北京購(gòu)房需求釋放，買方市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)大

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，預(yù)期尤為重要，寬松政策的出臺(tái)、樓市交易的復(fù)蘇、房?jī)r(jià)的異動(dòng)，都影響著預(yù)期的變化和購(gòu)房者心理。 在4月10日召開(kāi)的一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要。

深圳樓市雖然是局部上漲，但無(wú)疑在一定程度上增加了購(gòu)房者的焦慮情緒，如同上文提到的北京購(gòu)房者，在觀望與買房中焦灼。

一位北京地產(chǎn)圈有換房需求的媒體人士表示，最近看房量明顯蹭蹭上漲。但據(jù)他透露，所關(guān)注的朝陽(yáng)、豐臺(tái)大三居二手房掛牌價(jià)其實(shí)是在下降，自己位于大興的房子還在待售中，購(gòu)房者是“光看不出價(jià)”。但也有業(yè)內(nèi)人士稱，東西城區(qū)低總價(jià)、高性價(jià)比的二手房確實(shí)是在迅速成交。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)分析，目前北京樓市表現(xiàn)在交易量明顯增長(zhǎng)、價(jià)格止跌，來(lái)自于前期需求的積累以及剛需入市帶動(dòng)改善需求的釋放。

從鏈家交易數(shù)據(jù)推算，4月份北京二手房交易量在1.5萬(wàn)套左右，環(huán)比3月有超過(guò)80%的增長(zhǎng)，4月預(yù)計(jì)成交價(jià)格為5.8萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.5%左右，新增掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)80%，掛牌價(jià)格環(huán)比上漲1%，成交價(jià)和掛牌價(jià)同步微漲，也側(cè)面反映出目前換房需求的積極入市。

從58同城、安居客數(shù)據(jù)來(lái)看，北京4月二手房新增掛牌房源量環(huán)比3月增長(zhǎng)107%，掛牌均價(jià)環(huán)比微漲0.42%，整體呈現(xiàn)出量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。張波分析稱，總體來(lái)看，在3月樓市逐步恢復(fù)到正軌的基礎(chǔ)上，4月市場(chǎng)開(kāi)始加速回暖，二季度北京樓市已經(jīng)快速恢復(fù)到去年平均熱度水平。

在新房方面，北京中原地產(chǎn)分析師告訴記者，總價(jià)偏低的剛需和別墅類產(chǎn)品成交較有起色。在剛需方面，總價(jià)300萬(wàn)以下的房子在北京供應(yīng)量很少，同時(shí)限競(jìng)房戶型產(chǎn)品經(jīng)過(guò)多輪的提升，已有大幅進(jìn)步，剛需市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)更好的階段：好戶型、更低的總價(jià)。而別墅熱的原因在于，疫情影響下，改善型客戶對(duì)大戶型和別墅類產(chǎn)品有了更深刻的認(rèn)識(shí)和強(qiáng)烈的需求。

對(duì)于北京樓市的變化，北京地產(chǎn)資深營(yíng)銷人韓樂(lè)則稱，更多的是成交恢復(fù)，信心回潮。

深圳、上海樓市的樓市熱潮，是否會(huì)影響北京的購(gòu)房者心理預(yù)期？許小樂(lè)表示，北京的市場(chǎng)情緒相對(duì)平和，北京目前的調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比最低，為17%左右，較上海深圳30%以上的水平有差距；從房源成交周期來(lái)看，4月北京二手房成交周期為162天，高于上海和深圳125天的水平，可見(jiàn)二手房的銷售難度仍然較大。整體來(lái)看，北京的買方市場(chǎng)格局和話語(yǔ)權(quán)更加明顯一些，購(gòu)房者的整體預(yù)期還是比較平穩(wěn)的。

多地政策“搖擺”，正體現(xiàn)堅(jiān)持房住不炒“不動(dòng)搖”

這一波樓市異動(dòng)背后，是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀寬松政策，以及地方頻頻出臺(tái)的樓市扶持政策。成交逐漸恢復(fù)，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生微妙變化，出于改善置業(yè)以及資金避險(xiǎn)的需求，加之混合投機(jī)者炒作，導(dǎo)致深圳、上海等一線城市樓局部上演了成交熱。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究報(bào)告預(yù)測(cè)，在疫情沖擊及寬松貨幣環(huán)境的背景下，短期局部上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存。如果沒(méi)有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴(kuò)展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其他一二線城市。但是，如果未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有及時(shí)復(fù)蘇或進(jìn)一步變差，一二城市即使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲也難以持續(xù)，最終“高開(kāi)低走”的風(fēng)險(xiǎn)變大。三四線城市房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)全局性上漲。少部分經(jīng)濟(jì)基本面受疫情沖擊較嚴(yán)重三四線城市，房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)較快下跌。

但正如上文所述，當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)預(yù)期尤其重要。因此，面對(duì)房?jī)r(jià)異動(dòng)，上海、深圳兩地政府也迅速出手。

4月20日，央行深圳中支下發(fā)通知，嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。受深圳影響，上海也跟進(jìn)政策，嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市。

4月23日，人民銀行上?？偛空匍_(kāi)上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，會(huì)議要求，堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究報(bào)告建議，加強(qiáng)信貸資金用途管控，嚴(yán)禁各類消費(fèi)貸款、非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；及時(shí)有效降低居民家庭短期還款負(fù)擔(dān)，臨時(shí)性對(duì)存量房貸利率進(jìn)行向下重新定價(jià)，同時(shí)輔以臨時(shí)性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施，等等。

在張波看來(lái)，房住不炒、因城施策的調(diào)控主基調(diào)并沒(méi)有發(fā)生改變。從多地的政策變動(dòng)來(lái)看，似乎感覺(jué)到的是“搖擺”，松而不得松，前出政策后即收回，但實(shí)質(zhì)正是體現(xiàn)出的則是房住不炒“不動(dòng)搖”。