燥熱的深圳樓市，因盛傳的“貼息經(jīng)營貸炒樓”，正處在風口浪尖。
昨日深圳轄內(nèi)銀行初步自查結(jié)果出爐：未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場；存在個別客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。
回歸一個最根本的邏輯——從銀行實操層面，究竟如何在貸前對客戶進行把關(guān)準入，準確識別其信用風險與真實意圖？如何對抵押品持有時間過短的客戶進行準入？如何對貸后資金進行有效追蹤，嚴防其流入樓市和股市？
這一系列問題事關(guān)銀行在嚴防貸款違規(guī)入樓市的前提下，如何不傷害小微企業(yè)真實的經(jīng)營資金獲得性。
記者就此匯總了對四家轄內(nèi)銀行的采訪，還得到了7個鮮活案例。
疫情期間客戶準入門檻變低？
向注冊不久的企業(yè)發(fā)放貸款，這是此前網(wǎng)傳的深圳銀行業(yè)一些不審慎做法。
作為深耕地方小微金融10年的法人銀行，深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行行長李文榮堅決否認了上述網(wǎng)絡(luò)傳聞。
“當然不是，我們堅持‘下戶調(diào)查、眼見為實、自編報表、交叉檢驗’十六字核心調(diào)查技術(shù)，對所有客戶都做實盡職調(diào)查。”李文榮說。
據(jù)其介紹，3月以來為支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，銀座村鎮(zhèn)銀行開啟客戶大拜訪行動，信貸人員累計電話聯(lián)系及實地走訪客戶8000多戶。對涉及企業(yè)復(fù)工生產(chǎn)經(jīng)營的貸款需求，通過分析企業(yè)資產(chǎn)與負債的變化情況，并對購銷合同、訂單等信息進行交叉檢驗，確認申請授信金額是否合理，核實借款用途的真實性。此外，對于成立或受讓時間較短的借款人還會開展進一步的嚴格審查。
招行深圳分行負責人則表示，貸前客戶經(jīng)理必須實地考察借款企業(yè)經(jīng)營場所、審查借款人/借款企業(yè)經(jīng)營流水與貸款規(guī)模匹配度等手段核查小微企業(yè)經(jīng)營真實性，不向無實際經(jīng)營和經(jīng)營流水不真實的空殼企業(yè)發(fā)放貸款。
上海銀行深圳分行負責人稱，對經(jīng)營貸客戶準入時均要求其必須注冊一年以上，必須提供對公對私真實流水；在審批中重視需求合理性審查。
“我行對營銷抵押貸客戶來源有專門要求，例如存量按揭戶中有實體經(jīng)營且有融資需求的，核心客戶上下游企業(yè)，和員工個人關(guān)系網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系密切的，這樣一方面提高了客戶質(zhì)量，一方面也能有效杜絕不良中介偽造資料協(xié)助陌生客戶套取信貸資金。”該人士表示。
深圳中行則強調(diào)了經(jīng)營貸準入門檻一直是“借款人企業(yè)持續(xù)經(jīng)營1年以上”。
上述銀行均稱：不存在貼息資金進入房市的情形。在即將開展的申請貼息工作中，將嚴格按照市政府相關(guān)要求對相關(guān)貸款主動審查，杜絕騙取財稅優(yōu)惠補貼的行為發(fā)生。
有房產(chǎn)抵押就放貸？
“小微金融不是‘見樓就貸’。”李文榮說。
李文榮介紹，對于通過房產(chǎn)抵押申請貸款的企業(yè)主，該行信貸人員都會上門核實抵押物評估價值、抵質(zhì)押狀態(tài)以及房產(chǎn)持有時間等情況，不滿半年的房產(chǎn)不予申請抵押貸款，以防止信貸資金被挪用變相流入房市。
具體來看：該行疫情期間該行累計發(fā)放抵押貸款16筆，總金額3224萬元，所有抵押房產(chǎn)持有期限均在3年以上。
招行深圳分行上述負責人表示，該行嚴格審查借款人對抵押物的持有時間，對于房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請抵押經(jīng)營貸的業(yè)務(wù)加強調(diào)查，對于押品持有時間過短的不予準入。該行要求抵押物持有時間原則上不少于6個月，今年以來共發(fā)放抵押經(jīng)營貸5893筆，其中抵押房產(chǎn)持有時間1年以上的占比超90%。
關(guān)于房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸，深圳中行則強調(diào)， “借款人企業(yè)持續(xù)經(jīng)營1年以上”“抵押房產(chǎn)持有時間不低于6個月”等貸款準入政策一直未變，不存在房產(chǎn)交易完成后，短期內(nèi)申請抵押經(jīng)營貸的情形。
上海銀行深圳分行負責人表示，原則上要求抵押房產(chǎn)過戶時間在貸款申請半年以前。自年初以來，該行發(fā)放抵押經(jīng)營貸拳頭產(chǎn)品“宅即貸”34筆，金額合計2.2億元。所有貸款抵押房產(chǎn)持有時間在8個月至5年不等。
綜上，上述幾家銀行均沒有出現(xiàn)客戶全款買房，然后用新購房產(chǎn)作為抵押向銀行申請經(jīng)營貸的情形。
資金進入開發(fā)商賬戶將被重點排查
對于支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的貸款資金去向如何跟蹤，怎樣確保真實合規(guī)，不進入樓市和股市？
李文榮表示，貸款資金的使用情況會通過相關(guān)支付憑證、受托支付與貸后檢查相結(jié)合的交叉檢驗方式，確保每筆資金真正用于復(fù)工復(fù)產(chǎn)。同時，嚴查并禁止信貸資金借道回流借款人賬戶或違規(guī)流入房市，對借款人貸后房產(chǎn)新增情況也加強監(jiān)測。
招商銀行深圳分行人士表示，該行對全量房抵經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的貸款資金流向進行了監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)貸款發(fā)放后資金轉(zhuǎn)入或刷卡進入開發(fā)商賬戶，并對交易可疑數(shù)據(jù)進行重點排查，對于違規(guī)貸款采取額度暫停，不予進行貼息申報，并提前收回貸款的措施。
中行深圳市分行表示，對個人經(jīng)營貸金額50萬元以上的，嚴格執(zhí)行受托支付的要求，并對貸款資金流向進行嚴格監(jiān)控，夯實貸款管理要求。
上海銀行深圳分行人士稱，已持續(xù)通過貸后系統(tǒng)監(jiān)測貸款資金流向，例如年初曾發(fā)現(xiàn)一貸款戶貸款資金流向其關(guān)聯(lián)企業(yè)，隨即提前收回貸款；在貸后管理中明確首次貸后檢查資料采集須重點關(guān)注借款人及配偶的征信中是否存在新增或減少房貸的情形。
違規(guī)入樓市貸款已收回
目前，已有銀行監(jiān)測到數(shù)例貸款違規(guī)入樓市灰色操作，并對此進行有效攔截。其中招行深圳分行人士就表示，今年以來共發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場貸款3筆，均已提前收回違規(guī)貸款。
現(xiàn)將三家銀行共計七個例子呈現(xiàn)如下：
案例一：##科技（深圳）有限公司，在招行深圳分行存量已有200萬元小微貸款，近期新向該行申請500萬元小微貸款。招行深圳分行審查發(fā)現(xiàn)借款人近半年經(jīng)營性流水僅150萬元左右，新增貸款金額與借款人經(jīng)營規(guī)模不匹配，貸款資金用途存疑，拒絕準入。
案例二：借款人張*貴，2019年12月11日拍賣取得產(chǎn)權(quán)，價格約163萬元。2020年3月17日按評估價7成向招行深圳分行申請小微經(jīng)營貸150萬元，申貸時產(chǎn)權(quán)取得時間已滿3個月，審批人員在審批時判斷其資金用途涉賺置換拍賣購房款，于是拒單。
案例三：深圳市##貿(mào)易有限公司，2月在招行深圳分行申請小微貸款450萬，審貸官審查實調(diào)照片時，發(fā)現(xiàn)辦公場所位于住宅小區(qū)內(nèi)，辦公場所內(nèi)無辦公器材等設(shè)施，且現(xiàn)場無人員辦公，經(jīng)營真實性存疑，拒絕準入。
案例四：借款人張某，向招行深圳分行申請小微貸款時，提供了配偶流水。審查發(fā)現(xiàn)，近期配偶流水中有“定金”備注的交易記錄，經(jīng)客戶經(jīng)理再次調(diào)查核實，確認客戶近期準備買房，本筆經(jīng)營貸貸款資金存在流入樓市的可能，拒絕準入。
案例五：中行深圳分行客戶經(jīng)理上門查看某企業(yè)經(jīng)營狀況時，發(fā)現(xiàn)某借款人經(jīng)營地址位于鹽田區(qū)某小區(qū)，其實際用途是住家且并無員工在場?？蛻粢庀蛏暾堎J款600萬元用于購買電腦設(shè)備，通過客戶經(jīng)理與其溝通了解到公司并無實際經(jīng)營，另經(jīng)過上網(wǎng)比對電腦單價，明顯低于客戶采購單價，初步判斷為空殼公司且用途不真實，中行深圳分行拒絕了客戶的貸款申請。
案例六：中行深圳分行客戶經(jīng)理發(fā)現(xiàn)某借款人公司注冊資本僅10萬元，無相應(yīng)經(jīng)營數(shù)據(jù)，申請700萬元經(jīng)營貸款。該行判斷與其經(jīng)營規(guī)模不匹配，另外發(fā)現(xiàn)其家庭資產(chǎn)負債率高達80%，判斷屬資金饑渴型客戶，因此拒絕了該客戶申請。
案例七：一位客戶申請時抵押物處于毛坯狀態(tài)，上海銀行深圳分行認為有炒房嫌疑，在客戶無法提供全面經(jīng)營信息的情況下，拒絕了貸款申請。
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