2020年將是房地產(chǎn)市場收并購的一個大年，疫情的發(fā)生及其影響的不斷擴散，加速了這個進程。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年一季度，以工商股權(quán)變更為時間節(jié)點，TOP10房企已完成超60宗收并購交易，其中恒大、萬科、融創(chuàng)占據(jù)前三位，在這些收并購中，有41%是新收購項目，剩余59%為增持項目股權(quán)。

從增持項目股權(quán)的情況，TOP10房企在增持后大多都對項目實現(xiàn)了90%以上的絕對控制權(quán)，這也意味著原來小股東的退出，其中不乏一些中小房企。經(jīng)濟環(huán)境的不確定性加速了中小型房企的套現(xiàn)離場。

如果說，以往的收并購，更多是“大魚吃小魚”，從2019年起，房地產(chǎn)行業(yè)的收并購開始出現(xiàn)“大魚吃大魚”的現(xiàn)象，進入2020年，這樣的情況將變得更加頻繁，未來百強房企之間的大合作、大并購，也可能變得越來越多。

2020年，受疫情影響，行業(yè)資金鏈進一步承壓，可持續(xù)增長面臨挑戰(zhàn)，尤其是部分中小型房企，資金鏈承壓嚴重，短期內(nèi)或?qū)⒚媾R財務困境。

從總體數(shù)據(jù)來看，2020年一季度，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的收并購總數(shù)低于去年同期，一方面是由于疫情影響，另一方面也與早期性價比較高的優(yōu)質(zhì)標的被不斷消化，獲取優(yōu)質(zhì)項目的難度加大有關(guān)。

除一季度已經(jīng)交割完成的交易外，2020年至今新增的收并購交易也不少，包括世茂集團宣布收購福晟集團87個項目、綠城增持新湖中寶所持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權(quán)、新加坡豐隆收購重慶協(xié)信等，2020年的三分之一還沒過完，行業(yè)內(nèi)的收并購已如火如荼。

2020年是收并購機會之年

在剛剛過去不久的房企業(yè)績發(fā)布會上，不少房企表示2020年是收并購的機會之年，將會出現(xiàn)一個大的并購潮。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國表示，多渠道獲取土地是必須的，希望能夠增加這方面機會。去年中海地產(chǎn)新增的權(quán)益土地中，非公開市場渠道獲取的比例達15%。

世茂集團在2019年成為地產(chǎn)界收并購的一匹黑馬，2020年初，又宣布以最大股東的身份操盤收購福晟集團的87個項目。世茂房地產(chǎn)副主席、總裁許世壇在業(yè)績會上表示，2020年拿地機會會增多，但是一季度的土拍價格偏貴，因此以后依然會關(guān)注多元化拿地途徑。

新城控股董事會主席兼非執(zhí)行董事王曉松也表示他們每周都有周例會討論收并購的項目，希望抓住疫情對融資造成的收緊情況，在收并購方面多排鋪。

有房企加大收并購力度，也有房企不得不為過去的盲目買單，出售不合適的項目。2019年，禹洲地產(chǎn)曾出售過四個項目。對此，禹洲在其業(yè)績會上表示，這是對過往盲目追求過快增長而高成本持有項目的錯誤糾正。未來禹洲地方要開始追求利潤導向，2020年買地預算全口徑500億左右，不局限在公開市場拍賣拿地，會加大收并購、產(chǎn)城勾地和城市更新業(yè)務。

與大多數(shù)房企的積極不同，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌認為，今年的并購機會肯定比往年大很多，融創(chuàng)內(nèi)部把它定義成洗牌年，遠遠超過任何一輪機會，但是優(yōu)質(zhì)標的不是很多?，F(xiàn)在出現(xiàn)困難的公司，一類是因為這幾年拿的地太貴了，公司流動性壓力特別大，但又沒有太大的價值，不是一個好的標的；第二類是公司持有的資產(chǎn)太重；還有一類是布局的三四線城市太多。目前融創(chuàng)的土儲存量大質(zhì)量高，不需要在近幾月?lián)尩兀瑫x擇判斷更好時機出手。過去幾年，融創(chuàng)中國有超過60%的土儲通過收并購方式獲取，堪稱業(yè)內(nèi)“并購王”。

“大魚吃大魚”成新常態(tài)

事實上，自2016年以來，由于土地市場調(diào)控常態(tài)化，各城市在土地出讓中設置不同程度的條件限制，疊加部分熱點區(qū)域土地招拍掛市場競爭激烈，起拍價高居不下，房企拿地面臨高門檻、高溢價的困境。

越來越多房企通過收并購獲取項目資源，擴充自身的土地儲備。從當前參與收并購房企的戰(zhàn)略意圖來看，快速擴充土儲與加快規(guī)模擴張是其最主要的動力。

如融創(chuàng)自2016 年開始減少在公開市場拿地，全面開啟收并購拿地模式，全年新增土地土地儲備5394 萬平方米，其中收并購占到2/3。此后2017-2019 年，融創(chuàng)收并購持續(xù)發(fā)力，交易額連續(xù)三年在行業(yè)領(lǐng)先。涉及綠城、佳兆業(yè)、金科、雨潤、萬達文旅、樂視、泛海、新湖中寶、云南城投等多家知名企業(yè)及多起并購事件。

相比于融創(chuàng)超過60%土儲來源于收并購，世茂的并購基因并不深，2019年初許世壇正式接過管理權(quán)杖后，企業(yè)再次向前十沖擊，年內(nèi)完成收購泰禾、萬通、明發(fā)、粵泰等公司項目合計21宗并購交易，涉及交易總價款202.14億元。世茂更偏向于和其他企業(yè)大規(guī)模戰(zhàn)略聯(lián)合，2019年僅從泰禾和粵泰合作中就收獲17宗項目，涉及價款約148.59億，占比高達四分之三。2020年伊始，世茂再次牽手福晟，以最大股東的身份操盤收購福晟集團的87個項目。

在行業(yè)增速放緩的背景下，通過收并購實現(xiàn)項目并表在某種程度上的確會成為房企實現(xiàn)銷售規(guī)模擴張的快速通道。特別是收購一些在建項目，可以有效縮短項目的開發(fā)周期，快速形成銷售，從而作用到企業(yè)業(yè)績上。

我認為，目前一季度新增的收并購數(shù)量相對較少，部分還是去年延續(xù)下來的量，從二季度開始應該會出現(xiàn)一定的提升，這主要是由于在疫情之后，會產(chǎn)生許多企業(yè)調(diào)整、清算，由此一來，合作和并購案例可能會增加，在行業(yè)預期下，部分房企通過收并購方式拿地和項目的比例可能會上升，收并購也將正成為規(guī)模房企開拓市場、獲取土地儲備的重要手段，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象，也將成為新常態(tài)。

值得一提的是，收并購除了對房企的現(xiàn)金流有著高要求，也考驗房企的運營、品牌建設、項目操盤等各方面能力，是一場綜合實力的較量。房企在收并購前期應提前關(guān)注管理、政策、債務等多層面的風險因素，并做好預期風險的控制防范工作。

隨著新冠疫情在全球蔓延，整體經(jīng)濟形勢也已進入歷史低位，對規(guī)模房企而言，當下的確是尋求收并購、合作的好機會，資金充裕的房企可伺機而動，抓住窗口期。

本文來源：丁祖昱評樓市