2003年非典期間，香港樓價(jià)暴跌30%，負(fù)資產(chǎn)遍布全港。17年后，新冠疫情對(duì)香港經(jīng)濟(jì)帶來重創(chuàng)，樓市也開始多了“劈價(jià)走貨”的新聞。這場(chǎng)疫情，是否會(huì)終結(jié)香港樓市長(zhǎng)達(dá)17年的不跌神話？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者翻查數(shù)據(jù)顯示，衡量香港二手私人住宅價(jià)格的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL），由2003年8月的底位31.77點(diǎn)，飆升至2020年4月17日的174.86點(diǎn)。在這17年期間，香港樓市創(chuàng)下了連續(xù)17年上漲的紀(jì)錄，累計(jì)升幅高達(dá)450%。
自去年12月以來，香港官方樓價(jià)指數(shù)連跌3個(gè)月。差餉物業(yè)估價(jià)署3月底公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月私人住宅售價(jià)指數(shù)為370.7點(diǎn)，環(huán)比下跌2.1%，并且跌至接近去年2月的367點(diǎn)水平。過去3個(gè)月，樓價(jià)指數(shù)累計(jì)下跌3.79%。
然而，在短暫的下跌后，隨著疫情緩和，近期香港樓市也開始回暖。經(jīng)過第一季度的焦急等待后，香港地產(chǎn)中介蘇明（化名）欣喜地發(fā)現(xiàn)最近來看房的客戶明顯多了起來。據(jù)他觀察，近期看房的主力是一些年輕客戶，想趁著最近樓市淡季抄底。
他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，最近成交的一位香港本地買家年僅20歲，仍是在校學(xué)生，在家人的資助下4月初以710萬港元購(gòu)入了將軍澳的一個(gè)兩房單位，實(shí)用面積為438平方英尺。
“父母幫她支付了約70%的首付，大部分買家都覺得樓價(jià)大幅下跌的機(jī)會(huì)較小，而且考慮到全球各大央行都在放水，未來資產(chǎn)價(jià)格可能繼續(xù)上升，因此大家都想趁市場(chǎng)低迷，尋找‘荀盤’（指價(jià)格劃算的單位）。”蘇明表示。
事實(shí)上，另一位80后香港本地買家也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，最近樓市業(yè)主加大減價(jià)幅度，自己與家人在將軍澳密集看盤，“我們一天看了七八個(gè)樓盤，主要目標(biāo)集中在將軍澳，整體預(yù)算在800萬港元以內(nèi)，賣家的降價(jià)幅度一般在幾十萬左右。”
位于香港新界區(qū)的將軍澳交通便利，近年來有大量的新盤、次新盤相繼推出，而且大部分個(gè)案的成交金額在1000萬港元以下，成為近期二手成交市場(chǎng)的熱門地段。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在復(fù)活節(jié)小長(zhǎng)假的四天內(nèi)，將軍澳共有59宗二手房成交。
自4月12日起，香港新冠肺炎已經(jīng)連續(xù)數(shù)日為確診病例個(gè)位數(shù)，4月20日則為零確診。這使得樓市的天平逐漸向賣方傾斜，有意買房的人們也開始按捺不住了。根據(jù)利嘉閣地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)估算，4月18日-19日，全港50個(gè)指標(biāo)屋苑共有1315個(gè)客戶預(yù)約看樓，環(huán)比增加8.2%，連升兩周，并創(chuàng)下1月中新冠肺炎疫情爆發(fā)以來的13周新高。
成交數(shù)據(jù)也顯示暫時(shí)離場(chǎng)的買家正在回歸。截至4月15日，4月香港樓宇買賣合約登記暫錄2569宗及199.6億港元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，4月整個(gè)月的樓宇買賣將首次突破5000宗及400億港元，并創(chuàng)下5個(gè)月新高。
“香港私人住宅供應(yīng)有結(jié)構(gòu)性的短缺，加上低息環(huán)境、去年放寬按揭保險(xiǎn)適用范圍，都為樓價(jià)帶來支持，因此樓價(jià)未必有太大的下調(diào)空間。這也是大部分買家的想法。”蘇明坦言。
開發(fā)商加快推盤
開發(fā)商的推盤節(jié)奏一直被視為香港樓市的“晴雨表”，在經(jīng)過第一季度的短暫休整后，各大地產(chǎn)商們又開始摩拳擦掌準(zhǔn)備新一輪的推盤了。
“踏入第二季，樓市暫時(shí)維持平穩(wěn)，并沒有進(jìn)一步下挫。隨著疫情開始緩和，估計(jì)發(fā)展商將會(huì)積極推售新盤貨尾，亦會(huì)嘗試推售少部分全新盤，追趕已經(jīng)落后的售樓進(jìn)度。今年第二季度，預(yù)計(jì)新盤成交宗數(shù)有望重新回到3000宗以上，開始走出首季的谷底。”中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
合景泰富及龍湖集團(tuán)日前宣布，旗下的九龍東啟德尚·珒溋項(xiàng)目于4月20日加推67個(gè)單位，實(shí)際單價(jià)較去年10月推出單位的定價(jià)上調(diào)6.3%。
同時(shí)，中國(guó)海外的大埔天鉆項(xiàng)目將于4月24日起加推131個(gè)單位，以招標(biāo)方式發(fā)售。新鴻基地產(chǎn)的屯門御半山二期項(xiàng)目將于4月25日加推20個(gè)單位。
會(huì)德豐地產(chǎn)常務(wù)董事黃
光耀4月20日宣布，旗下將軍澳日出康城OCEAN MARINI項(xiàng)目加推新一批51個(gè)單位，將原價(jià)加推，最快將于4月25日開始發(fā)售。“今年樓價(jià)未有大幅回落，若疫情持續(xù)緩和，交投將回升，在先量后價(jià)下，下半年樓價(jià)有機(jī)會(huì)錄得升幅。”他透露，會(huì)德豐集團(tuán)亦部署推售觀塘的第1期項(xiàng)目，提供413個(gè)單位，預(yù)期在第二季度內(nèi)推售。
“近期疫情有穩(wěn)定跡象，發(fā)展商會(huì)陸續(xù)推盤，但主力發(fā)售的主要是1000萬港元以下的中小型單位及民生盤，目前大型開發(fā)商財(cái)務(wù)十分穩(wěn)健，不會(huì)急于大量推售，他們的主要策略是保價(jià)。”萊坊執(zhí)行董事林浩文向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
失業(yè)率上升
香港失業(yè)率一直與樓價(jià)高度相關(guān)，日前，香港失業(yè)率已升至九年高位，失業(yè)率持續(xù)上升是否會(huì)對(duì)樓價(jià)帶來壓力？
仲量聯(lián)行發(fā)布的一份報(bào)告顯示，以1997年第三季至1998年第三季亞洲金融危機(jī)期間為例，樓價(jià)下挫達(dá)50%，同期的失業(yè)率則由2.1%攀升至5.2%。同時(shí)，香港失業(yè)率于2000年第四季至2003年第二季期間由4.4%升至8.5%，同期樓價(jià)的跌幅則達(dá)到約30%。隨著香港失業(yè)率于去年下半年持續(xù)上升，仲量聯(lián)行中小型單位資本值亦由2019年7月高位下跌6.1%。
仲量聯(lián)行大中華研究部主管黃志輝表示：“隨著香港經(jīng)濟(jì)衰退加劇，失率業(yè)上升將會(huì)令部分潛在買家對(duì)置業(yè)卻步，令住屋需求減少，并令更多業(yè)主選擇出售物業(yè)，從而令市場(chǎng)向買家傾斜。鑒于疫情持續(xù)時(shí)間不確定，市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)偏高，因此我們維持2020年樓價(jià)下跌10%-15%的預(yù)測(cè)不變。”
香港特區(qū)政府最新公布的統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)顯示，，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的失業(yè)率由去年12月至今年2月的3.7%，急升至今年1月至3月的4.2%，創(chuàng)下9年新高，超出市場(chǎng)預(yù)期。相隔一個(gè)月，香港失業(yè)人數(shù)增至16.2萬人。就業(yè)不足率亦大增0.6個(gè)百分點(diǎn)至2.1%，是近10年來最嚴(yán)峻的數(shù)字。
同時(shí)，由于失業(yè)率飆升，經(jīng)濟(jì)前景不明朗，近期一些大幅減價(jià)甚至不惜虧損離場(chǎng)的二手房正在逐漸增加，吸引更多的買家入市。例如，位于香港東涌東環(huán)1A座低層一單位業(yè)主因看淡后市，不惜蝕賣物業(yè)套現(xiàn)，以760萬港元沽出。該業(yè)主于2015年9月以803萬港元買入該單位，四年后出售賬面虧損約43萬港元。
在林浩文看來，“目前失業(yè)或半失業(yè)的人口將主要影響小型的住宅單位，但企業(yè)生意差，很多中高層收入也受到影響，這將影響他們的買樓以及換樓意愿。整體而言，香港樓市不會(huì)出現(xiàn)2003年SARS期間斷崖式下跌，目前業(yè)主的持貨能力較強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)很多大幅劈價(jià)的供應(yīng)。”
負(fù)資產(chǎn)個(gè)案或突破1000宗
由于樓價(jià)下跌，可能導(dǎo)致物業(yè)市值低于未償還金額而出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。香港金管局在今年年初公布，去年第四季負(fù)資產(chǎn)個(gè)案較前一季度已飆升1.4倍至128宗。香港媒體抽查了10個(gè)去年10月下旬至11月中易手的二手住宅，并參考匯豐銀行及中銀香港的最新網(wǎng)上估價(jià)，發(fā)現(xiàn)全部單位的估價(jià)相比當(dāng)時(shí)的成交價(jià)已下跌2％-13％。
“去年11月政府放寬按揭借資，一些選擇九成按揭購(gòu)買面積小至300平方英尺‘納米樓’的買家已經(jīng)跌入負(fù)資產(chǎn)，政府將公布的第一季度負(fù)資產(chǎn)數(shù)字有機(jī)會(huì)超過1000宗。”香港某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。事實(shí)上，數(shù)據(jù)顯示，這是近四年來香港負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)再次突破1000宗關(guān)口。
以沙田第一城一個(gè)實(shí)用面積為284平方英尺的單位為例，買家去年525萬港元購(gòu)入，然后在匯豐銀行申請(qǐng)按揭貸款，根據(jù)新按揭保險(xiǎn)規(guī)定下最多可申請(qǐng)九成按揭。然而，匯豐銀行最新對(duì)該單位的估值已大幅削減至457萬港元，相比當(dāng)時(shí)買入價(jià)低12.95%，這意味著這個(gè)單位很大可能已成為負(fù)資產(chǎn)。
去年10月特區(qū)政府施政報(bào)告公布，特區(qū)政府將放寬按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的樓價(jià)上限，首次置業(yè)人士能申請(qǐng)最高九成按揭貸款的樓價(jià)上限，由400萬提升至800萬港元，而可申請(qǐng)最高八成按揭的樓價(jià)上限則由600萬元提升至1000萬港元。
上述人士向記者表示，由于政府放寬首次置業(yè)人士的貸款按揭比例，導(dǎo)致高成數(shù)按揭比例大幅上升。尤其是一些面積小的納米樓，近年來開發(fā)商主力推售這類單位，出現(xiàn)供應(yīng)扎堆，樓價(jià)抗跌力較差，比較容易淪為負(fù)資產(chǎn)個(gè)案。
據(jù)了解，該計(jì)劃推出后，高成數(shù)按揭的選用比例持續(xù)攀升，截至今年3月份即措施推行半年后，香港經(jīng)絡(luò)按揭客戶選用六成以上的按揭成數(shù)比例占整體申請(qǐng)的38%，比放寬按保前即2019年9月份的18%，大幅增加20%，并創(chuàng)下逾五年的新高。
經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，基于風(fēng)險(xiǎn)管理及現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)面臨不確定性的情況下，今年年初香港銀行對(duì)按揭審批已轉(zhuǎn)趨保守。而在新冠肺炎疫情影響下，樓價(jià)亦開始緩緩回落。在持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)增加的情況下，有部分銀行相應(yīng)地將按揭計(jì)劃優(yōu)惠作出輕微回調(diào)，包括小幅收緊按揭利率以及現(xiàn)金回贈(zèng)等。
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