隨著疫情防控形勢的逐漸好轉，北京二手房市場也迎來“春天”。與新房銷售不同，二手房很難擺脫線下帶看這一重要環(huán)節(jié)，近日北京商報記者經(jīng)過走訪發(fā)現(xiàn)，受小區(qū)帶看名額的限制，北京二手房市場雖然逐步回溫，但離正常狀態(tài)還有一段距離。此前受疫情影響，市場觀望情緒濃厚，二手房房源的持續(xù)增多，也將市場推向了買家。與買方市場形成對比的是，房主的“急不可耐”和中介機構的“慘不忍睹”，市場回溫期盼已久。
帶看限制名額
日前，北京新冠肺炎疫情防控工作領導小組會議召開，強調有序放開快遞、裝修、房屋中介、家政人員等進小區(qū)。北京商報記者于近日走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)此前“封閉”的小區(qū)也得到解禁。多位中介人員也表示，市場狀態(tài)比前兩個月有所改觀，北京二手房市場已經(jīng)逐步回溫。
不過，北京商報記者也注意到，因大多數(shù)小區(qū)仍然有帶看名額限制，二手房交易的正常狀態(tài)還沒有完全恢復。據(jù)海淀區(qū)一中介門店經(jīng)紀人陳健介紹，體溫正常且北京健康寶狀態(tài)為“未見異常”者可以進入到小區(qū)去現(xiàn)場看房，但每天有固定名額限制。按照防疫的要求，目前的情況是每天可以有最多兩組中介帶看，一般在小區(qū)內也不會被允許停留太久。
與此同時，熱門房源的排隊客戶開始增多。“現(xiàn)在小區(qū)帶看都是要提前預約的，熱門房源都需要排隊。”陳健稱，一般來說有10個以上客戶排隊的房源就不需要再浪費時間了，基本上只要房源、價格合適，成交的可能性非常大。
以最近一段時間的成交量來看，北京二手房市場正在逐漸回溫。據(jù)陳健介紹，尤其是進入到4月，清明小長假期間，這種喜人氛圍達到高峰。之前線上的攬客也起到了效果，好多人到店問詢就是沖著已經(jīng)認定好的房源去的，到現(xiàn)場看完房后，再與房主壓一壓價格，基本上就可以成交。不過，受小區(qū)帶看名額限制的影響，二手房交易回歸到正常狀態(tài)還需時日。
對于二手房交易的“破冰”，除疫情防控形勢好轉外，陳健也定義為剛需客的推動。“剛需客戶還是蠻多的，一部分是年前已經(jīng)有打算的，但受疫情影響需求有所滯后。”陳健表示，對有學區(qū)需求的客戶來說，孩子上學是不能等的，二手房簽約還需要一個過程，所以目前好的學區(qū)房源基本上掛出去四五天就成交了。以教育資源著稱的海淀，確實會讓一些低總價的小套型二手房受到熱捧。
買方議價仍占主導
無論是買房者還是賣房者，價格是共同的焦點話題。北京商報記者注意到，目前北京的二手房市場基本處于買方市場，部分房源此前堅挺的定價也出現(xiàn)松動，甚至有一個月時間兩三次調低價格的記錄。中介人員直言，現(xiàn)在的價格都是可以談的，一套40平方米左右的一居可以有5萬-8萬元的議價空間。
朝陽區(qū)一中介門店經(jīng)紀人告訴北京商報記者，在他看來，目前的北京二手房價格已處于一個相對合理的區(qū)間，一方面是因為去年樓市“遇冷”，二手房的價格已經(jīng)降一輪了；另一方面則是因為疫情，已經(jīng)有多位房主表示想盡快出手自己的房子，通過與中介人員溝通，主動下調了房源價格。
“近期看了十多套房子，多數(shù)房源都能有幾萬塊錢的優(yōu)惠。”4月剛剛買房置業(yè)的李女士告訴北京商報記者，年前也看過一些房源，多數(shù)房東寧愿掛著也不愿降價出售?，F(xiàn)在買賣雙方的地位則完全調換，按照李女士的說法，目前二手房的買賣狀態(tài)是，購房者可以有諸多“挑剔”。存在瑕疵的房源想要盡快出手，只能通過不斷壓低價格來實現(xiàn)。
李女士稱，反彈跡象很明顯，她在疫情期間發(fā)現(xiàn)，想在北京置業(yè)的剛需和改善客群很多，市場也在回升。但是疫情對經(jīng)濟的影響還是擺在那里，所以大漲應該也不太可能。
對購房者來說，二手房區(qū)別于新房的優(yōu)勢在于低總價和即買即住。上述中介人員稱，自己手里好幾個賣房客戶都是出于置換的目的，有兩個已經(jīng)確認了新的住房，所以這方面的議價空間很大。
長期無大漲基礎
受疫情影響，二手房市場有房主的“急不可耐”，也有中介機構的“慘不忍睹”。近日我愛我家發(fā)布的2020年一季度業(yè)績預告顯示，預計一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.49億-2.02億元，比上年同期下降172.51%-198.31%。
市場回溫期盼已久，可以預見的是，“黑天鵝”事件的影響正在慢慢消退。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房市場開始低位回升，成交量恢復至去年3月小陽春水平的44%，預計二季度北京二手房市場累積需求將逐步釋放，預計成交量將同比增長60%。
4月20日，LPR下調如期而至，一年期LPR為3.85%，下調20個基點；五年期以上LPR為4.65%，下調10個基點。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，對于購房者來說，降息意味著月供額度降低，購房成本降低。而且，隨著疫情退去，購房者入市更為堅定，會帶動市場交易量上升。但不會帶來市場價格的大幅上升，“房住不炒”仍為主基調。
降息后不久，北京商報記者也收到了來自二手房中介人員的訊息，他告訴記者，“一些價格貴的房子目前也可以考慮了，如果手里有‘閑錢’還是抓緊買吧”。
對于后市，合碩機構首席分析師郭毅認為，今年二季度的市場表現(xiàn)升溫，應該問題不大，但是全年的走勢可能還得基于現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢。購房者仍會以居住需求為出發(fā)點，限競房和共有產(chǎn)權房對二手房市場有一定沖擊作用，分流了一部分購房群體。再加上今年一季度基本上已經(jīng)浪費掉了，從去年北京的二手房市場表現(xiàn)來看，今年未必會有一個大的突破。
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