時至4月中下旬，房地產(chǎn)上市公司2019年年報扎堆出爐。一串串?dāng)?shù)字背后折射出企業(yè)在過去一年的經(jīng)營故事。對于保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口這樣具有央企背景的房企而言，2019年，它們活得是否精彩？

招商蛇口多項業(yè)務(wù)表現(xiàn)不俗

4月20日晚間，招商蛇口發(fā)布2019年年報。2019年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元，同比增長5.20%。

2019年，招商蛇口成立40周年。公司堅持“立足長遠、把握當(dāng)下、科技引領(lǐng)、擁抱變化”，以質(zhì)效提升為抓手，將綜合發(fā)展貫穿全年，多項業(yè)務(wù)取得了不俗的成績。

報告期內(nèi)，公司擁有精品開發(fā)項目超450個，全年累計實現(xiàn)簽約金額2204.74億元，同比增長29.25%；累計實現(xiàn)簽約銷售面積1169.44萬平方米，同比增長41.35%。在資源獲取方面，公司實施一城一策，精準(zhǔn)拿地，新進入汕頭、臺州、長沙等9個城市；全年共獲取79個項目，土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權(quán)益地價523億元。2020年度經(jīng)營目標(biāo)方面，公司計劃實現(xiàn)簽約銷售額2500億元，實現(xiàn)新開工面積1100萬平方米，竣工面積1100萬平方米。

除招商蛇口外，此前已有不少央企背景的房地產(chǎn)上市公司披露了2019年年報，比如保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、華潤置地等。它們2019年的表現(xiàn)又如何呢？不妨選幾個維度一探究竟。

銷售業(yè)績：保利冒尖

在各項數(shù)據(jù)中，銷售業(yè)績最受各方關(guān)注。對房企來說，房子賣得好，銷售回款有保證，公司運營才能平穩(wěn)有序，而且銷售排名靠前對房企融資和拿地也會帶來極大的便利。

2019年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額4618.48億元，同比增長14.09%。相比而言，招商蛇口和中國海外發(fā)展的銷售增幅要更大一些。招商蛇口2019年實現(xiàn)累計簽約銷售金額2204.74億元，同比增長29.25%。2019年中國海外發(fā)展的合約物業(yè)銷售額達3771.7億港元，同比增長25.2%，而華潤置地2019年合同銷售金額約2425億元，同比增長15.1%。

保利地產(chǎn)在年報中表示，公司在核心城市深耕效果顯著。報告期內(nèi)，公司聚焦的38個核心城市銷售貢獻達到77%，珠三角及長三角簽約銷售均達千億元規(guī)模。單城簽約過百億元城市13個，合計銷售金額達2500億元，銷售貢獻占比達54%。

中國海外發(fā)展2019年合約物業(yè)銷售增速遠高于同期百強房企7%的銷售增長率。為確保長期持續(xù)穩(wěn)健增長，公司構(gòu)建了與房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展趨勢適配的業(yè)務(wù)布局，并堅持深耕安全邊際更高、抗風(fēng)險能力更強的一二線城市。房地產(chǎn)銷售在23個城市進入當(dāng)?shù)厥袌稣加新是叭?，?1個重點城市銷售額超過百億港元。

“公司實現(xiàn)長期持續(xù)穩(wěn)健增長的信心，來自于中國房地產(chǎn)大市場以及公司合理的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。”中國海外發(fā)展董事局主席顏建國表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，2019年全國商品房銷售額仍接近16萬億元，公司對中國樓市保持十多萬億元的市場規(guī)模充滿信心，保持戰(zhàn)略定力，堅守主航道，堅持今天、明天、后天三個層次的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理有序配置資源。

土地儲備：強者恒強

對房企而言，土地資源就是“面粉”，有了“面粉”才能做出“面包”，造出房子。因此，土地儲備的多寡往往決定了房企規(guī)模的上限。在這方面，也呈現(xiàn)出強者恒強的態(tài)勢。

2019年，保利地產(chǎn)拓展項目127個，新增容積率面積2680萬平方米，拓展成本1555億元。公司主動提高拓展項目權(quán)益比例，拓展金額權(quán)益比例提升至71%；新增權(quán)益面積1916萬平方米。新增貨量中，住宅貨量占比84%。截至2019年末，公司擁有在建面積13158萬平方米、待開發(fā)面積8112萬平方米，其中38個核心城市占比達58%。

中國海外發(fā)展年報顯示，報告期內(nèi)，公司在中國內(nèi)地25個城市和香港地區(qū)新增53幅土地，新增總樓面面積1146萬平方米。截至2019年底，公司及系列公司土地儲備為8923萬平方米。2020年3月，中國海外發(fā)展宣布了尋地合作計劃，將積極尋求股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)范疇進行合作，吸納土儲，預(yù)計未來中國海外發(fā)展新增土儲規(guī)模及合作比例將有所提升。

2019年，華潤置地堅持穩(wěn)健投資策略，以總投資1424億元新增82宗地塊，新增土儲計容面積2020萬平方米。截至2019年12月31日，華潤置地總土地儲備面積達6868萬平方米，可滿足公司未來三年的發(fā)展需求。

盈利能力：

中海再度榮膺“利潤王”

近年來，由于行業(yè)競爭加劇，房企銷售增速放緩，利潤也有下滑的趨勢。央企背景的房企日子過得怎么樣？

報告期內(nèi)，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入2359.81億元，同比增長21.29%，歸母凈利潤279.59億元，同比增長47.90%。得益于結(jié)轉(zhuǎn)項目價格上升及運營管理能力提升，公司毛利率提升2.84個百分點至34.97%，其中房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率提升2.69個百分點至35.38%，凈利率提升2.47個百分點至15.91%。

盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，但中國海外發(fā)展依然是這個行業(yè)最能賺錢、最會賺錢的房企之一，在業(yè)界享有“利潤王”美譽。2019年，中國海外發(fā)展?fàn)I業(yè)收入為1636.5億元，同比增長13.6%，股東應(yīng)占溢利416.2億元，同比增長10.3%；核心凈利潤343億元，同比增長10.1%。毛利率為33.7%，凈利潤率達到25.4%，同比雖有微跌，但在整個行業(yè)平均凈利潤率維持在10%左右的情況下，這一凈利潤率水平仍然分外耀眼。

相較于其他頭部房企，碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國2019年的歸母凈利潤分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元，均不及中國海外發(fā)展的416.2億元，因此中國海外發(fā)展2019年再度蟬聯(lián)“利潤王”稱號。

華潤置地連續(xù)三年營業(yè)收入穩(wěn)步增長，2019年實現(xiàn)綜合營業(yè)額1477.4億元，同比增長21.9%。其中開發(fā)物業(yè)營業(yè)額1272億元，同比增長21%，投資物業(yè)租金收入120.3億元，同比增長26.3%。全年綜合毛利潤率為37.9%，雖然仍處行業(yè)高位，但較2018年同期下降5.5個百分點，其中開發(fā)物業(yè)毛利率下降6.4個百分點至36.5%。

杠桿水平：

中海、華潤凈負(fù)債率維持約30%

由于房企經(jīng)營存在較多的預(yù)收賬款，因此凈負(fù)債率指標(biāo)更能衡量一家房企的杠桿水平。2019年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為77.79%，較年初降低0.18個百分點；凈負(fù)債率為56.91%，同比大幅降低23.64個百分點。公司財務(wù)總監(jiān)周東利在回答投資者提問時表示，2019年度，公司加強回籠和資金回收，賬面資金保有量也相對往期提高了安全系數(shù)，有息負(fù)債凈減少，因此凈負(fù)債率下降。

截至2019年底，中國海外發(fā)展持有現(xiàn)金954.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率60.06%，凈借貸比率33.68%，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間；加權(quán)平均借貸成本4.21%。華潤置地也在年報中提到，公司堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策，截至2019年12月31日，公司總有息負(fù)債比率為36.6%，較2018年底的42.3%下降5.7個百分點，凈有息負(fù)債率為30.3%，較2018年底的33.9%下降3.6個百分點，維持在行業(yè)較低水平。

在分紅方面，央企房地產(chǎn)上市公司也比較大方。招商蛇口擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利8.30元（含稅），保利地產(chǎn)擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利8.20元（含稅），中國海外發(fā)展與華潤置地擬分紅預(yù)案都不錯。