在業(yè)內(nèi)看來，嚴查“房抵貸”與近段時間深圳樓市的火熱有關(guān)，消費貸、房抵經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，或是幕后重要“推手”之一。只有查貸款、查企業(yè)、查房產(chǎn)這三大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，才能知道有多少違規(guī)資金進入樓市。
今天（4月20日），人民銀行深圳中支貨幣信貸處（簡稱“央行深圳中支”）向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急通知，要求各銀行針對今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸（含借款人為企業(yè)或個人）情況立即開展自查。
在業(yè)內(nèi)看來，此舉與近段時間深圳樓市的火熱有關(guān)。除了個別賣家、中介人員參與市場炒作外，消費貸、房抵經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場也被認為是幕后重要“推手”之一。
要求緊急自查“房抵經(jīng)營貸”違規(guī)流入樓市
4月20日，據(jù)多家媒體報道，針對近期深圳可能存在的房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，央行深圳中支已經(jīng)向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急自查通知，并要求各商業(yè)銀行于當日下午前將有關(guān)自查報告進行報送。
據(jù)悉，此次各銀行自查內(nèi)容主要包括，一是房抵經(jīng)營貸余額情況（截至今年3月末、去年3月末余額、去年12月末）；二是貸前準入情況，即借款人名下經(jīng)營實體的真實性、借款人持有被抵押房產(chǎn)時間、企業(yè)成立時間等；三是貸款管理情況，重點梳理借款人自疫情發(fā)生以來新購房產(chǎn)并以其作抵押的貸款情況等；四是貸后管理情況，即借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測情況等。
“類似自查的規(guī)定，說明近期金融部門在摸底，這或是為防范具體銀行網(wǎng)點和銀行系統(tǒng)的風險。通過此類自查，不排除后續(xù)對于此類房抵經(jīng)營貸業(yè)務將出臺新的管控政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進點評稱，除了查貸款之外，此次政策明確，要自查貸前準入情況，比如名下經(jīng)營實體的真實性等，實際上是要求近期經(jīng)營貸的投向必須符合國家大政方針，防范各類“明經(jīng)營實炒房”的現(xiàn)象出現(xiàn)，通過此類查處，也有助于規(guī)范貸款，保障更多資金進入到實體經(jīng)營中來。
值得一提的是，此次政策還明確對于房產(chǎn)的查處，尤其是包括借款人持有被抵押房產(chǎn)的時間情況、借款人新購房產(chǎn)的情況、新購房產(chǎn)作抵押的貸款情況等、借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測情況等。
“類似查處涉及各類貸前、貸后，本質(zhì)上就是為了防范各類違規(guī)貸款的小動作，”嚴躍進表示，“這有助于信貸工作人員查處各類違規(guī)貸款動機和行為，尤其是后續(xù)新增房產(chǎn)的查處，顯然有很強的管控效應。”
嚴躍進進一步稱，“此次政策顯然對近期違規(guī)資金進入房地產(chǎn)進行了查處，體現(xiàn)了規(guī)范貸款業(yè)務、防范資金風險的導向，類似政策對于其他城市也有較為積極的影響。”
業(yè)內(nèi)：嚴管違規(guī)加杠桿，深圳樓市就不會暴漲
在業(yè)內(nèi)看來，央行徹查資金違規(guī)流入樓市，與近期深圳樓市的火熱有較大關(guān)系。
疫情后深圳樓市的這波爆發(fā)，成為3月份以來房地產(chǎn)市場最熱門的話題。個別深圳新房項目銷售火爆，比如招商蛇口太子灣·灣璽項目三次開盤的房源均在非常短的時間內(nèi)全部售罄；二手房方面，部分區(qū)域、個別房源掛牌價的“暴漲”。與之對比，全國樓市依然冷清。
在業(yè)內(nèi)看來，深圳樓市這輪熱潮，除了個別賣家、中介人員參與市場炒作外，消費貸、房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，也是幕后重要“推手”之一。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴新京報記者，目前深圳整個貸款購房的比例達90%以上，杠桿率達6成。相比去年同期，深圳目前二手房房價上漲了15%左右，“剛需無法支撐房價這么快上漲，此外，杠桿也不可能在短期內(nèi)明顯放大，特別是在疫情期間。因此，肯定會有一部分房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。”
據(jù)悉，此次疫情期間，各金融機構(gòu)在扶持中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，對中小企業(yè)的經(jīng)營貸款采取了降門檻、利率優(yōu)惠等扶植政策。不過，在具體操作中，部分銀行在貸款審批及貸后管理中有所放松，可能會給部分炒房的“投資客”可乘之機。
“房抵經(jīng)營貸主要是拿房子來抵押，銀行沒辦法對流入樓市的資金做全口徑管理，也沒辦法百分之百做到資金的用途監(jiān)控。”李宇嘉認為，真正有多少資金流入樓市，還得通過深圳的這次檢查，“只有查貸款、查企業(yè)、查房產(chǎn)這三大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，才能知道房抵經(jīng)營貸的資金有多少進入樓市。”
李宇嘉還表示，只要資金沒有違規(guī)流入樓市，即首套房、二套房執(zhí)行嚴格的差別化信貸政策，限制違規(guī)加杠桿的政策能夠嚴格貫徹下去，相信深圳樓市不可能明顯暴漲。
在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，此舉是規(guī)范市場的政策行為，市場正常的銷售節(jié)奏還需要鼓勵，但在市場復蘇過程中，涉及的違規(guī)資金，還需要在交易環(huán)節(jié)嚴格控制。不過，未來“量化寬松”仍將持續(xù)一段時間，因此，市場流動性仍然處于相對寬裕期，當前央行對經(jīng)營貸的整治并不改變樓市尤其是一線城市樓市繼續(xù)上漲的趨勢，高凈值人群仍然還會選擇一線城市的豪宅進行投資保值增值。
深圳新一輪調(diào)控已在路上？
事實上，今年4月以來，面對近期深圳出現(xiàn)的房價炒作亂象，除了人民銀行此次緊急出手，從資金端對房價炒作進行積極監(jiān)控外，住建部門也已經(jīng)出手。
針對深圳房價上漲情況，前幾天，深圳住房和建設局作出回應稱，針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構(gòu)及個人惡意炒作房價、部分自媒體發(fā)布擾亂市場秩序不實言論、評估機構(gòu)高評高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等現(xiàn)象，聯(lián)合相關(guān)部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，堅決打擊違法違規(guī)行為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外，4月3日，深圳寶安區(qū)住房和建設局發(fā)布《關(guān)于堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的通知》。
該通知指出，近期寶安區(qū)房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)購房繳納“喝茶費”“更名費”的負面輿論，涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。對此，寶安住建局將開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動，其中包括采取暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限等措施。
“這說明深圳在當前繼續(xù)保持調(diào)控的高壓，進一步表明‘房住不炒’的導向。”嚴躍進稱。
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