近期，深圳樓市火爆的情況引起了各界的關(guān)注。
4月20日，人民銀行深圳中支貨幣信貸處發(fā)出《關(guān)于房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況的緊急自查通知》，要求市各商業(yè)銀行針對今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸（含借款人為企業(yè)或個人）情況立即開展自查。
此前有媒體報道，近期助推深圳房價大漲原因之一是，企業(yè)主全款買了房之后，可以用來作抵押低息貸款，即所謂的“房抵貸”。
作為一種常見的加杠桿行為，不少業(yè)主將房子抵押給銀行獲取貸款，用于再次購房或者其他用途。深圳房價的這一輪上漲就被認(rèn)為是很多貼息經(jīng)營貸款流入樓市。
根據(jù)人民銀行深圳中支此前披露的數(shù)據(jù)，2020年一季度，深圳市住戶部門貸款增加587.55億元，其中，短期貸款增加42.63億元，中長期貸款增加544.93億元。
疫情以來，各地財政對中小微企業(yè)的補貼力度加大，據(jù)了解，深圳市各區(qū)的貼息政策不一樣，大部分區(qū)的幅度是50%，有個別區(qū)為100%，也有個別區(qū)為20%。這或許是最近深圳多個區(qū)房價分化的原因之一。
炒房客套利貼息貸款 深圳人行嚴(yán)查“房抵貸”
“套利其實不難，只要有注冊的公司以及房產(chǎn)證，在這個情況下向銀行抵押貸款基本都可以獲批。”4月20日，某股份制銀行一線客戶經(jīng)理告訴時代周報記者。
貸款如何違規(guī)進(jìn)入樓市
“如果是企業(yè)主拿房子抵押，符合一定條件，房價超過1000萬元，最高可以貸到房價的9成，一般是評估價的7成。我們行在二線城市的利率一般是4.5%—4.8%，這個利率算高的。深圳比較特別，因為資金便宜，利率不到4%。”上述客戶經(jīng)理說。
事實上，消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市是一直都存在的現(xiàn)象，監(jiān)管層多年來也是三令五申，并且罰單不斷。這次情況的不同在于，疫情貸款貼息政策吸引力大，存在較大的套利空間。
這一情況也引起了監(jiān)管層的注意。根據(jù)深圳人行4月20日發(fā)布的相關(guān)通知，要求銀行自查截至2020年3月末銀行房抵經(jīng)營貸余額，2019年3月末余額，2019年12月末余額情況。
同時，深圳人行要求銀行自查貸前準(zhǔn)入情況。對借款人名下經(jīng)營實體店真實性調(diào)查情況，借款人持有被抵押房產(chǎn)時間情況，企業(yè)成立時間情況。
在貸款管理情況方面，重點梳理借款人（含企業(yè)或個人）自疫情發(fā)生（1月25日）以來新購房產(chǎn)（含住宅和商務(wù)公寓等）并以新購房產(chǎn)作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預(yù)計實際貸款利率水平情況。
對于貸后管理，自查借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測情況；自查發(fā)現(xiàn)的其他可疑情況或問題。
深圳中小企業(yè)局：涉嫌違規(guī)當(dāng)嚴(yán)懲
“類似查處涉及各類貸前貸后，本質(zhì)上就是為了防范各類違規(guī)貸款的小動作，有助于信貸工作人員查處各類違規(guī)貸款動機和行為。尤其是后續(xù)新增房產(chǎn)的查處，顯然有很強的管控效應(yīng)。”4月20日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時代周報記者評述稱，通過此類自查，不排除后續(xù)對于此類房抵經(jīng)營貸業(yè)務(wù)將出臺新的管控政策。
“自查以后，房抵貸的難度肯定會增加，銀行開展這個業(yè)務(wù)會謹(jǐn)慎很多，也會嚴(yán)控資金用途。”4月20日晚間，廣東某股份制銀行人士告訴時代周報記者。
4月20日，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局發(fā)布通告稱，最近，有報道稱個別機構(gòu)和個人弄虛作假，將用于購房、炒股等的貸款包裝后騙取財政貼息。根據(jù)規(guī)定，“貸款必須用于支持對象生產(chǎn)經(jīng)營，不得用于并購貸款、國家產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等”。
如果出現(xiàn)上述情況，將會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。
深圳市中小企業(yè)服務(wù)局強調(diào)，一旦發(fā)現(xiàn)并查實，將依法依規(guī)對責(zé)任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關(guān)處理。
深圳樓市行情獨特
“一城一策”下，全國樓市有的地方深陷泥潭，有的地方一飛沖天。3月份以來，深圳樓市“風(fēng)景獨好”，走出獨立行情：
3月7日，招商太子灣·灣璽開盤，最貴5000萬元+的公寓當(dāng)天日光，賣掉104套房。緊接著，灣璽又在3月13日推出14套房源，總價4200萬元起步，同樣號稱8秒售罄。4月5日，灣璽第三次開盤，單價9萬―13萬元/㎡，總套價格2900萬―5500萬元，合計54套公寓，半天時間全部售罄，合計吸金約23億元。
看統(tǒng)計數(shù)據(jù)或許更為直觀。
4月16日，國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，3月深圳房價整體領(lǐng)漲一線城市。新建商品住宅方面，深圳銷售價格環(huán)比上漲0.5%；二手住宅銷售價格方面，深圳上漲幅度達(dá)1.6%，遠(yuǎn)超其他一線城市。
中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷最新發(fā)布的報告表示，這一波買房的主力，很多來自于一些企業(yè)主。當(dāng)然，這只是某些城市的個案，不能把房價上漲的原因全部歸結(jié)為“貼息套利”。
“我以為還有其他兩大原因：一是與我國人口的流向與分化有關(guān)，人口的大規(guī)模流入，增加了樓市需求。二是與居民收入結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。”李迅雷表示。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市二手住宅均價為59048元/m2環(huán)比上升0.95%。
4月17日，深圳市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深圳近期部分熱點片區(qū)、熱點樓盤二手房價格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發(fā)價格上漲預(yù)期。
前述媒體報道稱，近期深圳房價大漲的主要原因是，企業(yè)主全款買了房之后，可以用來做抵押低息貸款。而這一套利模式與地方政府頒布的疫情期間《中小微企業(yè)貸款貼息項目實施辦法》有關(guān)。
公開信息顯示，根據(jù)深圳市此前出臺的《應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業(yè)貸款貼息項目實施辦法》，政府將按照實際支付貸款利息的50%給予總額（同一支持對象在不同銀行業(yè)金融機構(gòu)獲得的貼息累計計算）最高100萬元的補貼、貼息期限不超過6個月。
但是，深圳各市轄區(qū)還有補貼，幅度不一。寶安區(qū)、龍華區(qū)、南山區(qū)、大鵬新區(qū)的貼息幅度都是50%，光明新區(qū)的貼息幅度最小為30%，南山區(qū)貼息幅度最大為70%。但是每個區(qū)都是總額限制，時間一般為6個月。
值得關(guān)注的是，深圳各區(qū)之間房價分化與貼息政策有所對應(yīng)。南山區(qū)、寶安區(qū)依然是漲幅的第一梯隊，羅湖區(qū)、龍崗區(qū)等東部片區(qū)是第二梯隊。
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