受到疫情影響的第一季度，房地產(chǎn)銷售一片慘淡。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點(diǎn)；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點(diǎn)。
盡管數(shù)據(jù)顯示到3月房企銷售下滑的情況正在好轉(zhuǎn)，但這還是引發(fā)了國際評級機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。
4月17日，三大國際評級機(jī)構(gòu)之一的穆迪五年來首次宣布將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望下調(diào)至“負(fù)面”。此外，惠譽(yù)也表示，預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)行業(yè)合同銷售額的降幅可能高達(dá)15%，若行情長期處于疲軟狀態(tài)，其對房地產(chǎn)行業(yè)的評估將趨于負(fù)面。
國際評級機(jī)構(gòu)的負(fù)面展望為房企帶來評級下行的壓力。目前，內(nèi)地百強(qiáng)房企中，已有富力、雅居樂、泰禾、中駿、金茂五家被下調(diào)評級。標(biāo)普全球評級企業(yè)評級資深董事葉翱行表示，受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)的市場壓力不斷增加，今年被下調(diào)信用評級的企業(yè)數(shù)量會有增加趨勢。
房企面臨評級下調(diào)壓力
惠譽(yù)高級董事鄭俊英認(rèn)為，流動性和再融資風(fēng)險(xiǎn)是影響房企評級的主要因素。
以雅居樂為例。近期，穆迪及標(biāo)普均對其作出了評級下調(diào)的動作。穆迪在評級報(bào)告中明確表示，下調(diào)雅居樂的評級是因?yàn)樨?fù)債問題。穆迪預(yù)期，雅居樂收入與經(jīng)調(diào)整債務(wù)的比例會于未來12至18個月升至約60%，同時(shí)預(yù)計(jì)其EBIT與利息比率將由2.3倍升至3倍，債務(wù)壓力較大。
盡管雅居樂制定了詳細(xì)的去杠桿計(jì)劃，但穆迪和標(biāo)普均對此計(jì)劃的收效產(chǎn)生質(zhì)疑。標(biāo)普指出，雅居樂的去杠桿計(jì)劃很大程度上依賴未來12個月的收入及債務(wù)控制，疫情影響之下，雅居樂在年內(nèi)的合同銷售表現(xiàn)或有挑戰(zhàn)。
而此前穆迪還在報(bào)告中不點(diǎn)名指出有4家房企面臨較高再融資風(fēng)險(xiǎn)，占未來12個月內(nèi)到期債券5%，合共42億美元。有媒體梳理后發(fā)現(xiàn)，穆迪提到的4家房企中，就包含被下調(diào)評級的泰禾。
另外3家房企，有著類似的處境。疲軟的銷售加上境外融資形勢突變，它們的財(cái)務(wù)天平正在遭受沖擊，杠桿率居高不下，風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。
但鄭俊英表示，鑒于政府已要求銀行保持寬松的信貸條件以提振經(jīng)濟(jì)，國內(nèi)市場的流動性相對強(qiáng)勁，許多開發(fā)商已經(jīng)提前為 2020 年的離岸到期債務(wù)準(zhǔn)備了資金，部分發(fā)行人還利用近期債券價(jià)格下跌的契機(jī)，在公開市場上回購離岸票據(jù)。因此，流動性和再融資風(fēng)險(xiǎn)較大的或集中在較低評級的房企。
惠譽(yù)稱，對于當(dāng)前的環(huán)境，國內(nèi)房企變得更加謹(jǐn)慎。大部分房企預(yù)計(jì)2020年合同銷售額將持平或?qū)崿F(xiàn)個位數(shù)增長，只有少數(shù)企業(yè)表示，2020年合同銷售額將下降。基于此，在拿地方面，房企總體趨于保守，以保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。
“大房企有著較強(qiáng)的財(cái)務(wù)靈活性，但少數(shù)融資記錄不佳、銷售業(yè)績低的小型房企常常依賴于出售尚未竣工的項(xiàng)目去回籠資金，資產(chǎn)出售需要一定的時(shí)間，過分依賴資產(chǎn)出售償付債務(wù)的房企，可能會在項(xiàng)目交割和回款方面遭遇延遲，從而使得再融資風(fēng)險(xiǎn)提升。”惠譽(yù)高級董事陳以文分析到。
全年銷售下滑15%是溫和指標(biāo)
2019年12月，惠譽(yù)曾發(fā)布一版《中國房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年前景展望》報(bào)告，對中國房地產(chǎn)行業(yè)做出穩(wěn)定的展望。彼時(shí)惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2020 年的銷量增長將介于-5%到+5%之間，很有可能與前一年持平。
疫情爆發(fā)后，惠譽(yù)下調(diào)全年銷售預(yù)期至-15%，雖然媒體擔(dān)心下滑幅度過大，但鄭俊英稱，這是一個溫和的指標(biāo)。
他繼而分析，從惠譽(yù)評級的80多家房企去年的表現(xiàn)來看，絕大多數(shù)房企的銷售表現(xiàn)均高于預(yù)測值。除非市場未能在短期內(nèi)復(fù)蘇，銷售額跌幅攀升至 20%以上，受評房企評級調(diào)整的可能性才會顯著增加。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場改善的跡象已初現(xiàn)端倪。今年前兩個月，全國范圍內(nèi)房企合同銷售額下降20%-40%，但三月份有所回升，大部分售樓處已重新營業(yè)，項(xiàng)目建設(shè)也已基本恢復(fù)，三月份銷售額已經(jīng)恢復(fù)到去年同期的8成。
惠譽(yù)方面還表示，根據(jù)來自房企的報(bào)告，過去一個月國內(nèi)融資成本有所下降。但是，如果房屋銷售繼續(xù)跌跌不休，惠譽(yù)認(rèn)為小型房企將受到更大的影響，其中原因與在過去幾年的市場上升階段，大型房企往往能夠領(lǐng)漲同業(yè)類似。
不過，惠譽(yù)也強(qiáng)調(diào)，三月份的銷售回暖是否能夠持續(xù)下去尚不得而知，現(xiàn)在預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)全面復(fù)蘇仍為時(shí)過早，四月份的簽約銷售數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢頭，將為2020年的整體銷售走向提供明確依據(jù)。
標(biāo)普同樣認(rèn)為，絕大多數(shù)自住型需求只是延后了，并沒有消失，但銷售反彈依然可能是脆弱的。“目前我們?nèi)跃S持我們的基本假設(shè)預(yù)期，即2020年全國合同銷售金額下降5%-10%。”
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