深圳部分片區(qū)的樓市火熱，引發(fā)了各界高度關注。此輪疫情景氣的背后，部分購房者找到了新的加杠桿機會，也同樣值得關注。

到底誰在購買深圳的房子？記者對多位資深的房地產(chǎn)銷售人員進行采訪，一些片區(qū)的樓盤能夠在幾個月時間內(nèi)出現(xiàn)價格快速攀升，主要是以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對房價承受能力較強。“像最近很多購房者開始咨詢羅湖的房子，大多數(shù)都是剛需置業(yè)者，因為那邊各種配套相對成熟完善。除了優(yōu)質(zhì)學位房，那邊的價格仍相對保持穩(wěn)中向上的走勢，僅僅是依靠剛需置業(yè)者，很難出現(xiàn)快速拉升的現(xiàn)象。”陳峰（化名）曾是一家房地產(chǎn)公司的王牌銷售經(jīng)理，現(xiàn)在自己出來開設了中介機構。

多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向記者指出，新冠肺炎疫情下，一系列小微企業(yè)紓困措施出臺，讓大部分銀行放寬抵押貸、經(jīng)營貸等貸款項目，部分購房者借此也找到了新的加杠桿機會，這一趨勢是降溫還是蔓延，將取決于資金的來源方是否對資金用途嚴加監(jiān)管。

買房：一場金融的比拼

最近，深圳樓市從南山區(qū)、寶安區(qū)等區(qū)域率先“蘇醒”。新房市場上，多個單價超過10萬元的項目“喝茶費”重出江湖，監(jiān)管部門再度出手嚴打。二手房市場冷熱不均，但許多購房者還是被這些現(xiàn)象搞得躁動不安。

正如陳峰所說，一些片區(qū)的樓盤能夠在幾個月時間內(nèi)出現(xiàn)價格快速攀升，主要是以改善需求和投資客為主。僅僅是依靠剛需置業(yè)者，很難出現(xiàn)這樣的快速拉升現(xiàn)象，但一個點被引爆，就難免會傳導到其他區(qū)域，所以很多剛需置業(yè)者也被搞得不安。

“一直以來，深圳買房就是一場金融的比拼。”陳峰表示，表面上跟房地產(chǎn)相關的貸款政策仍未松動，但疫情給一些投資客提供了一個新的機會——金融機構通過調(diào)整政策、落實優(yōu)惠利率來扶持小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這種貸款似乎也被一些投資客看中。

如何申請這樣的經(jīng)營貸？一名國有銀行深圳區(qū)域人士告訴記者，如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊公司，就可以嘗試申請。至于究竟能貸到多少，銀行會通過隨機抽取的評估公司來衡量，一般按照評估價七成執(zhí)行。不過，還是有一些具體細節(jié)的要求，例如申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經(jīng)營滿兩年的公司。剛注冊的公司也存在可以申請的可能，但貸款額度相對降低。此外，申請者名下公司營業(yè)執(zhí)照、相關資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、購銷合同等資料也需要備齊。

沒有注冊公司怎么辦？這時，有中介人員給記者支招：直接購買一個工商注冊經(jīng)營2年且目前還在經(jīng)營的公司即可，市面價格也就幾千元。對于購銷合同，通常用來證明公司的資金用途，因為申請經(jīng)營貸的公司也有一定的行業(yè)要求。“購銷合同也可以花錢購買，其實這些資料都是為了滿足監(jiān)管層相關要求，保證資金出去表面不違規(guī)。”中介人員透露。

2016年，中國人民銀行深圳市中心支行辦公室曾下發(fā)規(guī)定，除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款（包括房商通、抵質(zhì)押額度貸款等），貸款期限最長不超過5年；不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押（二次抵押）發(fā)放個人消費貸款；同時加強對銀行消費貸款資金流向的監(jiān)管。對于上述經(jīng)營貸，這位銀行人士告訴記者，貸款期限也打破“不超過5年”限制，最長達到10年，也有8年的，先息后本，每年要還一次本金，但可以做一次過橋即可。也就是說，如果一個公司貸到300萬元，滿一年償還一次300萬元本金，但幾天之后又可以重新將這筆本金提取出來。

有市場消息指出，現(xiàn)在申請相關貸款還可以享受6個月的貸款貼息。對此，銀行人士告訴記者，的確存在這樣的貼息，但現(xiàn)在申請已經(jīng)來不及，因為要在本月底前放款的貸款才能享受，而且額度有限。

其實，吸引申請貸款者的最大“驚喜”在于，以各類扶持中小微企業(yè)名義獲得的貸款普遍具有成本較低的特點。有銀行工作人員介紹，現(xiàn)在執(zhí)行一年基準貸款利率4.35%，已經(jīng)低于大多數(shù)城市的房貸利率，甚至可以視客戶和公司的資質(zhì)情況打一些“小折扣”。此外，有評估公司的工作人員告訴記者，評估價的設定基于很多因素，多數(shù)是參考物業(yè)的成交價，但現(xiàn)在也存在這樣的情況，也會參考相關小區(qū)的市場掛牌價和周邊房價等因素，這樣一來，評估價就高了。

信貸資金

進入樓市應引起重視

類似的貸款對房地產(chǎn)市場究竟能發(fā)揮多大作用，取決于資金流向的監(jiān)管力度。上述銀行人員告訴記者，“除非上層政策收緊，銀行會臨時要求客戶提供相關材料證明貸款用途，一旦貸款用途與申請時描述不一致，銀行會限期收回貸款。不過，自己把控一下，如果資金經(jīng)了幾手再使用，基本就沒什么問題。”

在坪山區(qū)經(jīng)營服裝生產(chǎn)的黃先生告訴記者，疫情之下服裝生意受到很大的沖擊，之前的確準備賣房籌錢，但現(xiàn)在也準備申請經(jīng)營貸。至于貸款到手之后怎么用，他笑而不語。

深圳的投資客，一直很善于利用各種金融加杠桿手段。有市場人士也提出，雖然影響深圳房價的因素有很多，金融加杠桿只是其中之一，但如果真的有銀行信貸資金正以比房貸更低的成本進入樓市，這樣的現(xiàn)象就不得不引起重視。此外，活躍在深圳的數(shù)千家投資公司之中，確實還是有專業(yè)投資房地產(chǎn)的公司。

過去，首付貸等金融亂象曾在深圳樓市暗流涌動，相關部門也曾出手整治。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近期銀行資金比較寬裕，資金可獲得性高，這也成為助推深圳一些地區(qū)房價上漲的因素之一。“此輪行情是否可持續(xù)，主要取決于后續(xù)銀行資金流向房地產(chǎn)市場的松緊度把控。如果資金流收緊或銀行對企業(yè)資金用途嚴加監(jiān)管，那么深圳樓市可能會降溫。沒有杠桿加持，房價上漲是不可持續(xù)的。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，高杠桿會給樓市帶來很多影響，尤其是違背了“房住不炒”的原則，過度去“炒作”一些項目，不僅會給“接盤人”帶來風險，一些違規(guī)資金的不確定性甚至會影響金融體系的安全。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會追蹤各大行的成交數(shù)據(jù)，此前各大中介機構所掛出的高價，甚至是“天價”房源能最終按原報價成交的寥寥無幾，甚至有的近期為零成交，而在報價上漲前的價格基礎上成交的房源則占據(jù)主流。 同時，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，近期并沒有因為熱炒行為，帶來相關熱點片區(qū)內(nèi)網(wǎng)簽量（成交量）的明顯上漲，而成交量的快速恢復，也主要集中在具有優(yōu)質(zhì)地理位置和優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源的片區(qū)內(nèi)，因此這一波市場行情并不具有全市代表性。

公開信息顯示，深圳住建局指出，近期部分熱點片區(qū)、熱點樓盤二手房價格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發(fā)價格上漲預期。對部分市民反映個別樓盤“收取喝茶費”、“捂盤惜售”、“惡意加價”等問題，當局高度重視，已會同各區(qū)和相關部門深入調(diào)查，將根據(jù)調(diào)查結果對惡意炒作房價的行為依法依規(guī)嚴肅處理。同時，針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發(fā)布擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等現(xiàn)象，聯(lián)合相關部門開展為期3個月的市場亂象專項整治行動，堅決打擊違法違規(guī)行為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。