當(dāng)前的市場需求以首次置業(yè)、首次改善等剛需為主，其特點是對價格相對敏感、決策謹(jǐn)慎、喜歡“貨比三家”。因此，若沒有一些地方政策等特殊因素的刺激，這些需求很難演化為恐慌性購房，也不會在短期內(nèi)推動樓市大漲。
隨著新冠肺炎疫情逐漸得到有效控制，房地產(chǎn)市場正在從斷崖式下跌中逐漸恢復(fù)。
4月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，與前兩月出現(xiàn)的“斷崖式”下跌相比，降幅收窄13.6個百分點。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅收窄11.2個百分點。
其中，3月單月，全國商品房銷售面積為13503萬平方米，相當(dāng)于去年同期水平的85.9%；商品房銷售額12162億元，相當(dāng)于去年同期的85.4%。
也即，到今年3月，全國房地產(chǎn)市場交易量已恢復(fù)至85%以上。
在局部地區(qū)，市場的升溫頗為強勢。近期，深圳的數(shù)個豪宅項目開盤即遇熱捧，久違的天價“喝茶費”也重出江湖。蘇州也在人才落戶新政的加持下，一度出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象。3月，全國70個大中城市新房、二手房價格漲幅均比2月有所擴大。
受新冠肺炎疫情影響，傳統(tǒng)的樓市“小陽春”已然爽約。雖然前期累積的需求正在尋求釋放，但在剛需主導(dǎo)、調(diào)控基調(diào)未松動的情況下，未來市場會出現(xiàn)何種走勢？
房地產(chǎn)投資出現(xiàn)正增長
新冠肺炎疫情對樓市的重創(chuàng)，主要出現(xiàn)在2月。由于人員流動受到限制，全國大多數(shù)城市的房地產(chǎn)工地停工，售樓處也一度關(guān)閉。當(dāng)月，很多城市出現(xiàn)零成交。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國商品房銷售面積的同比降幅達到四成，銷售額降幅也達到35.9%。
從3月中旬開始，隨著工地復(fù)工、售樓處陸續(xù)開放，市場也進入快速復(fù)蘇階段。
3月20日晚，在落戶新政的“加持”下，蘇州的三個房地產(chǎn)項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。3月下旬，深圳、上海兩地均出現(xiàn)新房項目被搶購的現(xiàn)象，深圳部分項目因被爆出天價“喝茶費”，引來監(jiān)管部門的關(guān)注。
從全國范圍看，除武漢和環(huán)京等疫情防控較為嚴(yán)格的區(qū)域外，其他區(qū)域的市場均迅速升溫，整體房價也出現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計局于4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，全國70個大中城市中，一線城市（4個）、二線城市（31個）、三線城市（35個）新房價格環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.3%、0.2%，均比2月有所擴大。同期，二手房價格漲幅也有所擴大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場迅速升溫，除了疫情得到控制外，還與地方政府頻繁出臺支持性政策有關(guān)。
自2月以來，針對疫情影響，全國共有數(shù)十個城市出臺政策予以支持，政策內(nèi)容包括支持合理融資需求、延遲繳納土地出讓金、降低商品房預(yù)售條件、降低預(yù)售監(jiān)管資金、降低落戶門檻、提供購房補貼、放寬公積金政策……中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，一季度全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達171次，同比上漲65%。
這些政策對供需兩端均有提振，對投資的刺激尤其明顯。今年第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個百分點。其中，3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11848億元，同比增長1.2%。
今年第一季度，全國房屋新開工面積、房屋竣工面積、房企拿地面積降幅均比前2月有所收窄，施工面積則繼續(xù)維持正增長。
在資金端，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金33566億元，同比下降13.8%，降幅比1—2月份收窄3.7個百分點。
另外，3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為98.18，比2月份提高0.78點，但仍處于“適度景氣水平”區(qū)間。
報復(fù)性反彈動力不足
4月8日，隨著武漢解封，武漢市的首批售樓處也已開放。至此，全國各主要城市的售樓處均已開放。
但從實際表現(xiàn)來看，雖然部分售樓處門庭若市，但并沒有出現(xiàn)期待中的報復(fù)性反彈。
多家機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，4月上半月，重點城市新房推盤數(shù)量繼續(xù)增加。但開盤去化率仍然維持在7成左右的水平，與上月相比并無明顯提升?？傮w來看，市場的推盤量和交易規(guī)模仍未達到去年同期的水平。
“市場總體依然處于復(fù)蘇階段。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，現(xiàn)階段是剛需陸續(xù)進場期，但這部分需求還沒有完全釋放。
某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，4月上旬，公司曾在數(shù)個熱點城市進行試探性開盤，從一線獲得的反饋是，“關(guān)注度不錯，但去化率不高。”他認(rèn)為，其中原因可能在于項目定價偏高。同時，市場上可選的項目比較多，也對客戶形成了分流。
該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，當(dāng)前的市場需求以首次置業(yè)、首次改善等剛需為主，其特點是對價格相對敏感、決策謹(jǐn)慎、喜歡“貨比三家”。因此，若沒有一些地方政策等特殊因素的刺激，這些需求很難演化為恐慌性購房，也不會在短期內(nèi)推動樓市大漲。
政策層面，雖然近期松綁調(diào)控的嘗試較為頻繁，但總體尺度仍然有限。近期，已有海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店、青島等六個城市因松綁尺度過大而對政策進行收回或做出調(diào)整。
4月10日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產(chǎn)行業(yè)特點是資本密集型行業(yè)，而且周期很長，央行一直非常注重政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。房地產(chǎn)市場的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要，預(yù)期不穩(wěn)反而對經(jīng)濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)做好工作。
多數(shù)受訪者認(rèn)為，在“房住不炒”的總基調(diào)不變的情況下，融資、購房等政策不會出現(xiàn)明顯的放松。
張波指出，一方面，房價整體的波動性不大，但房企整體打折的力度和廣度將有可能收窄，此舉會穩(wěn)定市場情緒；另一方面，購房者入市的意愿增強，但總體謹(jǐn)慎。他表示，今年第二季度，市場成交量會繼續(xù)提升，但出現(xiàn)報復(fù)性反彈的幾率相對較小。
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