隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步得到控制，3月住房需求釋放推動(dòng)房?jī)r(jià)回溫。4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測(cè)算，3月全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房和二手房出現(xiàn)漲價(jià)的城市數(shù)量分別為38城和32城，較2月分別新增17城和18城。多家分析機(jī)構(gòu)表示，疫情沖擊下，各地將在“房住不炒”導(dǎo)向下繼續(xù)實(shí)施分類調(diào)控，在供需兩端上，需要關(guān)注房企和居民負(fù)債率。
環(huán)比漲幅擴(kuò)大
從數(shù)據(jù)來(lái)看，3月，一二三線城市新房環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.3%和0.2%。相較2月，漲幅分別擴(kuò)大0.2個(gè)、0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。
經(jīng)初步測(cè)算，4個(gè)一線城市環(huán)比漲幅中，北京較前月持平，上海和深圳分別上漲0.1%和0.5%，廣州下降0.5%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英指出，3月大部分城市的疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開(kāi)復(fù)工，市場(chǎng)活躍度增加，積壓的需求逐漸入市，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量增加。部分城市降低預(yù)售證發(fā)放限制，一些中高端項(xiàng)目入市帶動(dòng)價(jià)格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。
作為樓市風(fēng)向標(biāo)，一二三線城市二手房?jī)r(jià)總體也呈現(xiàn)環(huán)比微漲，漲幅分別為0.5%、0.2%和0.1%，漲幅較前月分別擴(kuò)大了0.3個(gè)、0.2個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市結(jié)束連續(xù)兩月持平態(tài)勢(shì)，三線城市則由降轉(zhuǎn)升。
其中，北京、上海和深圳分別上漲0.2%、0.3%和1.6%，廣州下降0.2%。“廣州樓市庫(kù)存較充裕，漲價(jià)空間不大，后期總體將呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
值得注意的是，3月，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。嚴(yán)躍進(jìn)指出，這是24個(gè)月后，深圳二手房?jī)r(jià)漲幅重回全國(guó)第一。就目前來(lái)看，深圳新房出現(xiàn)“戴口罩搶房”，而二手房出現(xiàn)“一套房源加價(jià)200萬(wàn)元”等現(xiàn)象，這確需后續(xù)增加房源供應(yīng)。尤其是當(dāng)?shù)厝丝趯?dǎo)入速度較快，后續(xù)需增加土地供應(yīng)，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。
試水分類調(diào)控
3月當(dāng)月，多地出現(xiàn)人才政策“井噴”救市的現(xiàn)象。“受疫情影響，在短期內(nèi)出口、消費(fèi)出現(xiàn)下滑的情況下，房地產(chǎn)穩(wěn)定空前重要。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月當(dāng)月，已有深圳、廣州、西安、蘇州等超20城發(fā)布各類人才政策，一季度累計(jì)發(fā)布人才政策的城市更是超50城。
例如，深圳制定應(yīng)屆畢業(yè)生“秒批”入戶的政策。規(guī)定全日制大專或本科應(yīng)屆畢業(yè)生均可參加，無(wú)專業(yè)、院校、社保方面的限制。在申報(bào)通過(guò)獲得深戶后，本科以上學(xué)歷可獲得補(bǔ)貼。
但張大偉也指出，目前全國(guó)大部分城市的人才政策，均只考慮到用降低門檻吸引人才，但大部分城市都沒(méi)有留住人才的措施。這種情況下，吸引來(lái)的很多是購(gòu)房者。
人才引流紓困樓市的同時(shí)，不少城市因觸碰“房住不炒”紅線，頻出“政策一日游”烏龍。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，最近一個(gè)多月，全國(guó)已經(jīng)有包括海寧、廣州、濟(jì)南等多個(gè)城市在發(fā)布“松綁令”后的一日內(nèi)撤回。
在克而瑞研究中心分析師楊科偉團(tuán)隊(duì)看來(lái)，在中央與地方利益訴求存在差異、財(cái)政事權(quán)財(cái)權(quán)存在錯(cuò)配的制度背景下，這樣的博弈還會(huì)出現(xiàn)。“但2020年調(diào)控政策全面放松基本無(wú)望。部分省市調(diào)控政策再升級(jí)，例如唐山落地限售、海南升級(jí)全域限購(gòu)政策、實(shí)行現(xiàn)房銷售制度等。調(diào)控注定將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，但局部放松依舊可期。”
房企債務(wù)待解
值得注意的是，張大偉表示，目前房企存在大量到期債務(wù)問(wèn)題，一旦銷售無(wú)法快速恢復(fù)，房企四五月將面臨普遍性的資金壓力。
房企紓困迫在眉睫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約達(dá)1.46萬(wàn)億元，其中7月為到期高峰，債務(wù)額度達(dá)1490億元。據(jù)法院公告網(wǎng)信息顯示，截至3月23日，已有98家房企宣布破產(chǎn)。
3月27日，中央政治局會(huì)議提出要加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實(shí)施力度，積極的財(cái)政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，適當(dāng)提高財(cái)政赤字率，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行，保持流動(dòng)性合理充裕。
楊科偉團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房企融資環(huán)境或?qū)⒎诸惙潘?。一方面，貸款受益主體或?qū)A向于大中型品牌房企，融資成本有望適度下移，避免因資金鏈斷裂引發(fā)市場(chǎng)共振風(fēng)險(xiǎn)，尤其要避免重演2014年全行業(yè)的降價(jià)潮；另一方面，對(duì)于高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房企，仍將監(jiān)督其有序去杠桿或者穩(wěn)杠桿，整體受益程度有限。
張大偉預(yù)測(cè)，結(jié)合此次中央政治局會(huì)議，央行在4月降息的概率較大，在“房住不炒”的原則下，降息有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于個(gè)人信貸而言，將帶來(lái)資金成本降低，真實(shí)購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低，有助于這部分群體入市。
“總體上，居民高杠桿購(gòu)房注定難以維系，穩(wěn)杠桿將是下一階段主旋律，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。除非房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)2014年全面降價(jià)潮，否則2020年居民限貸政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。”前述分析機(jī)構(gòu)表示。
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