又見深圳
相信不少人還記得，2015年那一波樓市大漲，就是從深圳開始的。
當(dāng)時(shí)，深圳房?jī)r(jià)“突擊”跳漲，其他一線城市跟進(jìn)，然后慢慢演變?yōu)橐欢€城市輪動(dòng)的普漲行情。在棚改貨幣化安置等因素的“添柴”之下，這一房地產(chǎn)景氣周期一直持續(xù)了4年多，直到去年下半年才有了收尾的跡象。
現(xiàn)在，深圳房?jī)r(jià)又“領(lǐng)漲”了。
16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.6%，再次“領(lǐng)跑”全國。疫情帶來的暫時(shí)停擺，似乎并未給深圳樓市澆上“冷水”，反而讓這把火燒得更旺了。
這一次，同樣的循環(huán)還會(huì)發(fā)生嗎？
深圳，又是深圳
抗疫期間，樓市火熱的消息一多半來自深圳。
4月5日，招商蛇口太子灣·灣璽第三次開盤。當(dāng)日推出的54套公寓，單套總價(jià)2900萬元起，開盤半天就全部售罄。該項(xiàng)目在3月13日和3月7日的兩次推盤均是“日光”甚至“秒光”。“土豪戴口罩排隊(duì)搶購上千萬的豪宅”就是由這里開始的。
二手房?jī)r(jià)同樣開啟“跳漲”模式。深圳福田、南山和寶安等區(qū)域被曝出大量均價(jià)約每平方米7萬元的小區(qū)，開始陸續(xù)出現(xiàn)掛牌價(jià)超過每平方米10萬元的房源，與此同時(shí)，報(bào)價(jià)超過每平方米20萬元的“天價(jià)房”也越來越多。
此外，房子漲價(jià)成交、買房需先交100萬元喝茶費(fèi)、288套房子7分鐘搶光、熱門房源單日掛牌價(jià)漲百萬，這些讓不少業(yè)內(nèi)人士“心驚肉跳”的消息也同樣來自深圳。（相關(guān)閱讀：日光、秒光、先交100萬“喝茶費(fèi)”……疫情還沒結(jié)束，報(bào)復(fù)性買房真開始了？）
當(dāng)然，深圳不是一枝獨(dú)秀。杭州、蘇州、成都、上海等地也有個(gè)別樓盤的旺銷消息傳出。日前，上海一頂級(jí)豪宅項(xiàng)目在認(rèn)籌第一天就引來許多購房者戴口罩排隊(duì)，有網(wǎng)友爆料，現(xiàn)場(chǎng)甚至有人為了搶房打架。該項(xiàng)目認(rèn)籌費(fèi)用最低需要600萬元，最便宜的房子也需要1700萬元以上。
樓市真的熱起來了嗎？
研究機(jī)構(gòu)指出，分析實(shí)際交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前深圳整體雖存在升溫基礎(chǔ)，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)網(wǎng)傳的“火爆”情況。
其一，新房個(gè)別項(xiàng)目的銷售“火熱”不能代表整個(gè)市場(chǎng)。
貝殼研究院認(rèn)為，目前深圳新房庫存仍在上升。上述項(xiàng)目之外，3月深圳上市的另外3個(gè)項(xiàng)目中，除坪山恒大城、福永萬科星城表現(xiàn)較好外，光明樂府花園周度開盤去化率不足20%。
深圳新房庫存比前兩月仍有上升。
其二，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性。
鏈家實(shí)際簽約量數(shù)據(jù)顯示，3月深圳鏈家二手房成交量比1-2月累計(jì)成交量增長(zhǎng)21.2%，比去年同期下降43%。目前成交量?jī)H恢復(fù)至去年3月水平的54%左右，相當(dāng)于去年12月的71.5%，遠(yuǎn)沒有達(dá)到“火熱”的標(biāo)準(zhǔn)。
其三，二手房的掛牌價(jià)格存在一定的虛高狀況。
貝殼研究院指出，深圳二手房業(yè)主預(yù)期樂觀，但需求端恢復(fù)相對(duì)較慢。3月份深圳二手房新增掛牌均價(jià)環(huán)比上漲1.4%。存量掛牌房源調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比59.3%，明顯高于其他重點(diǎn)城市。
但客戶線下看房熱情卻沒有隨之恢復(fù)，3月深圳鏈家二手房帶看同比減少51.8%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，目前稀缺項(xiàng)目的熱銷與個(gè)別城市的火熱不能代表樓市回暖，只能說樓市還在復(fù)蘇中。
新一輪大牛市會(huì)啟動(dòng)嗎？
隨著疫情防控形勢(shì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈勢(shì)頭出現(xiàn)。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國新房市場(chǎng)比前兩月增長(zhǎng)40%以上，基本恢復(fù)到去年同期的63%，表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的韌性。
各地樓市反彈力度大致呈現(xiàn)“南強(qiáng)北弱”的走勢(shì)。其中，上海、南京與杭州三個(gè)長(zhǎng)三角城市3月成交量已經(jīng)明顯超過疫情前的12月的水平，目前恢復(fù)至去年三月水平的75%。
房?jī)r(jià)也出現(xiàn)小幅回暖。官方數(shù)據(jù)顯示，3月份，一二三線城市新房?jī)r(jià)格漲幅均出現(xiàn)小幅度的擴(kuò)大。
但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達(dá)到開啟新牛市的程度。這才是房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的情況。
01
房企生存壓力加大
一季度多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)明顯下滑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企一季度的銷售業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比下降近20.8%。去年的銷售“榜首”碧桂園一季度共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額1008.8億元，同比下降15.9%。融創(chuàng)合同銷售額同比下降22.7%。以穩(wěn)健著稱的萬科一季度銷售額同比也下降7.7%。
“活下去”可能真的成為一些房企所面臨的首要問題。近期，龍頭房企碧桂園陷入裁員風(fēng)波。在去年員工減少近3萬人之后，今年碧桂園又提出合并區(qū)域公司，對(duì)超過20個(gè)區(qū)域進(jìn)行合并和裁撤。雖碧桂園回應(yīng)稱，人員調(diào)整等是為了優(yōu)化結(jié)構(gòu)，但區(qū)域合并必定會(huì)涉及大量的人員變動(dòng)和離職。有網(wǎng)友曝料稱“整個(gè)珠三角上空都是碧桂園員工的簡(jiǎn)歷”。
連龍頭房企都在拼命瘦身提質(zhì)，中小房企的生存壓力可見一斑。
02
冷熱不均才是真相
“旱的旱死，澇的澇死。”從某種意義上來說，這一說法很切合當(dāng)前的樓市狀況。
在杭州、深圳、蘇州等熱點(diǎn)城市樓市快速反彈之時(shí)，在一些三四線城市特別是縣城，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)開始了。
有媒體報(bào)道稱，廣東肇慶、鎮(zhèn)江市句容市等地房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯下跌，有的房子近期價(jià)格跌幅超過30%。海南陵水的房?jī)r(jià)已經(jīng)回到幾年前的水平。
且不提個(gè)別樓盤可能是人為制造出火爆的假象，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)早已出現(xiàn)顯著分化，不同城市不同區(qū)域，甚至一個(gè)城市的不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在冷熱不均的情況。
03
調(diào)控政策并沒有放松
“房住不炒”仍然是政策底線。各地調(diào)控并沒有出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
近期青島出臺(tái)的放寬限購限貸的百日消費(fèi)購房政策僅維持三天就被收回。這已經(jīng)是近一個(gè)月內(nèi)，第6個(gè)出臺(tái)寬松政策后撤回的城市。此前，海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等地松綁樓市政策出現(xiàn)“N日游”的情形。
由此可見，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)樓市依然是房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。一旦地方觸碰了政策底線，或者違背“房住不炒”的大原則，仍然會(huì)被叫停。
04
居民購買力受限
中國居民，財(cái)富主要是房子。在新冠肺炎疫情影響下，不少人收入縮水，不乏有人賣房紓困。
華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜認(rèn)為，后疫情時(shí)代，收入增速放緩與負(fù)債比率上升抑制了城鎮(zhèn)居民的購房支付能力。
去年央行發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2018年末，我國住戶部門杠桿率為60.4%。
從需求端來看，自2015年開始，居民人均可支配收入告別兩位數(shù)增長(zhǎng)，一直徘徊在8%-9%之間。2019年居民可支配收入30733元，同比增長(zhǎng)8.87%。但居民杠桿率高企。去年發(fā)布的一份央行報(bào)告稱，人民銀行工作人員測(cè)算發(fā)現(xiàn)，2018年末，我國住戶部門杠桿率為60.4%。收入增長(zhǎng)放緩，負(fù)債規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)使得居民舉債購房的信貸杠桿空間受到限制。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
