作者|孫樹強

經(jīng)濟學(xué)博士，看懂經(jīng)濟專欄作家（TA已經(jīng)入駐看懂App小程序)

導(dǎo)語：當(dāng)前，我國經(jīng)濟受新冠疫情沖擊較大，在此背景下，不時出現(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)市場的報道，人們似乎認(rèn)為政府會放松房地產(chǎn)市場來刺激經(jīng)濟，房價還會出現(xiàn)大幅上漲。巧合的是，一些地區(qū)又出現(xiàn)了搶房現(xiàn)象，有些地方房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策也有放松的跡象。

雖然房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)躁動，但政府大規(guī)模刺激房地產(chǎn)市場的可能性不大。

十九大明確提出“房住不炒”的定位，之后政府也多次表明了調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，要讓房地產(chǎn)市場回歸居住本源，近兩年房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性和平穩(wěn)。雖然疫情導(dǎo)致目前我國經(jīng)濟出現(xiàn)困難，但困難的癥結(jié)在于消費、生產(chǎn)等活動的暫時停滯和減少，受影響更大的在于第三產(chǎn)業(yè)，疫情風(fēng)險解除之后，很多經(jīng)濟活動會快速恢復(fù)。

此時的困難不適合用房地產(chǎn)市場的刺激來解決，大規(guī)模刺激房地產(chǎn)市場只會使前期的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的去杠桿努力前功盡棄，也不利于通過消費來拉動經(jīng)濟。當(dāng)人們再次將資金投入到房地產(chǎn)市場，就會對消費產(chǎn)生重要的負(fù)面影響。

而且，目前我國房地產(chǎn)市場的狀況是結(jié)構(gòu)性不平衡，一些地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平較高，資源集中，房地產(chǎn)市場較為活躍，更容易受到刺激政策影響；而一些地區(qū)的房屋明顯過剩，“鬼城”的報道不是見諸報端。

如果大規(guī)模刺激，勢必會使房地產(chǎn)市場更加畸形化，這明顯不是合意的結(jié)果。一句話，個別地區(qū)的松動可能出現(xiàn)，但大規(guī)模刺激基本上不會。

或許，通過回顧一些發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展可以為我們觀察我國的房地產(chǎn)市場提供一定的線索和啟發(fā)。

從微觀層面來看，對我們很多人來說，房子不僅僅是鋼筋和水泥的堆砌，它承載了太多的東西。既是我們的委身之處，也是孩子的入學(xué)憑證；既給我們提供了安全感，也作為投資標(biāo)的，成為我們追逐的對象；既是一些年輕人在婚姻市場中的有力保障，也是一些人的地位和財富象征。很多人結(jié)合幾家之力購買了住房，也有很多人因為收入菲薄，只能望房興嘆。

從宏觀層面來看，房地產(chǎn)市場又是經(jīng)濟中的一個獨特的部門。一方面，由于其本身對投資的拉動作用及對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟增長具有舉足輕重的影響；另一方面，由于與金融體系存在千絲萬縷的聯(lián)系，金融的推波助瀾導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場非理性繁榮又是危機的策源地，由房地產(chǎn)市場引發(fā)的經(jīng)濟、金融危機可謂是不勝枚舉。2008年由美國的次貸危機引發(fā)的全球金融危機和經(jīng)濟衰退至今依然令世界經(jīng)濟步履蹣跚。

觀察房地產(chǎn)市場的制度框架

分析任何問題要抓住重點，提綱挈領(lǐng)才能綱舉目張。我們該如何看待和分析房地產(chǎn)市場？夏磊等人合著的《全球房地產(chǎn)》提出的住房制度分析框架具有一定意義，從住房制度設(shè)計入手，我們可以從制度框架來理順對于房地產(chǎn)市場的分析和研判。具體來看，住房制度包括土地制度、住房金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房保障制度和住房租賃制度等五個方面。土地制度一般是指土地所有權(quán)和房地產(chǎn)土地供給機制等狀況，土地制度是決定房地產(chǎn)市場供給的基礎(chǔ)性因素；金融制度指與購房相關(guān)的按揭貸款、利率、首付要求等因素；房地產(chǎn)稅收制度指與房地產(chǎn)購買、交易、保有相關(guān)的各項稅收安排；住房保障制度和住房租賃制度是從保障居民基本住房需求的角度作出的一些安排。住房金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房保障制度和住房租賃制度這四方面是影響房地產(chǎn)市場需求的重要因素，四項制度從不同的角度影響著居民對于住房的需求，與影響房地產(chǎn)市場供給的土地制度一起，五項制度為我們觀察房地產(chǎn)市場的供求力量、進而是價格走勢提供了一個基本的分析框架。

金融是房地產(chǎn)市場發(fā)展的催化劑

縱觀美國、英國、日本、香港等地的房地產(chǎn)市場發(fā)展，我們可以看到一個很明顯的現(xiàn)象就是金融因素在其中所發(fā)揮的重要作用。弗里德曼曾經(jīng)說過一句名言“通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象”，把這句話套用到房地產(chǎn)市場就是“非理性的房地產(chǎn)價格上漲是一種金融現(xiàn)象”。金融是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一條主線，如果不抓住這條主線，我們也很難理解房地產(chǎn)市場運行。作為實體經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)市場與金融的聯(lián)系是其他行業(yè)和產(chǎn)業(yè)很難匹敵的。

從英國來看，上世紀(jì)80年代撒切爾夫人上臺之后，推行自由化政策。金融自由化刺激了貨幣增長，1980-2014年，英國M2增速高于年均名義GDP增速4.6個百分點，在主要發(fā)達經(jīng)濟體中處于偏高的水平。寬松的金融環(huán)境加上土地供給不足、首付要求較低，直接刺激了住房需求，導(dǎo)致房價不斷攀升。1970-2017年，英國名義房價指數(shù)上漲52.8倍，在主要發(fā)達國家之中名列前茅。

香港的情況較為特殊，但金融因素也在房價畸高中發(fā)揮了重要作用。香港房地產(chǎn)市場供給的一個制約因素就是土地少，這直接導(dǎo)致了住房供給不足，但這只是問題的一面。問題的另一面是寬松、自由的金融環(huán)境，利率低、杠桿高，這對本來就供應(yīng)不足的住房市場火上澆油，導(dǎo)致了房價居于全球前列。

美國最近的故事我們已經(jīng)爛熟于心。2008年次貸危機爆發(fā)的前幾年，美聯(lián)儲的寬松貨幣政策以及按揭貸款的不規(guī)范操作行為，造成了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，直接導(dǎo)致了次貸危機的爆發(fā)，進而波及到了全球，造成了20世紀(jì)30年代大蕭條以來最為嚴(yán)重的經(jīng)濟衰退。

日本的情況我們也較為熟悉。1985年“廣場協(xié)議”之后，日元大幅升值，對日本經(jīng)濟造成了負(fù)面影響。為了緩解日元升值的副作用，日本銀行開啟了寬松的貨幣政策周期，利率不斷降低，這直接刺激了股票市場和房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展。最終在90年代初，貨幣政策收緊造成了房地產(chǎn)市場泡沫破裂，經(jīng)濟長期陷入了低速增長階段，也就是所謂的“失去的十年”。

無論在任何國家，購房都是一筆較大的支出，對于很多人來說甚至是一生中最大的一筆支出，如果沒有金融支持，人們很難較快地購買住房并享受住房帶來的各種服務(wù)。但金融支持力度過大，則會有產(chǎn)生泡沫的風(fēng)險，較容易獲得貸款的現(xiàn)實以及房價持續(xù)上漲的預(yù)期，攪動了房地產(chǎn)市場不安的神經(jīng)，但神經(jīng)并不是一直表現(xiàn)正常，神經(jīng)錯亂之際就是危機發(fā)生之時。

房地產(chǎn)市場的異類：德國

與香港、英國的高房價不同，更與美國、日本的房價非理性上漲和突然大幅下跌不同，德國的房地產(chǎn)市場可以說是一個異類，在較長時期內(nèi)保持了房價的溫和增長。1970-2017年，德國名義房價指數(shù)僅上漲2.3倍，年均增速只有2.6%，而同期英國、法國、美國分別上漲52.8、16.1和12.5倍，年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。那么，德國是如何做到的呢？鑒于德國的表現(xiàn)較為特殊，我們下面詳細(xì)介紹一下。

穩(wěn)健的金融制度。一戰(zhàn)后德國為了償付戰(zhàn)爭賠款而加速印鈔，造成的失控通貨膨脹給德國人留下了揮之不去的陰影，二戰(zhàn)后德國央行將保持物價穩(wěn)定作為首要目標(biāo)，嚴(yán)格控制經(jīng)濟中的通脹水平。即使歐央行成立之后，也繼承了德國央行控制通脹的政策傳統(tǒng)。穩(wěn)健的金融政策基調(diào)為房地產(chǎn)市場價格走勢套上了牢籠，加之較高的首付比例和合理的住房儲蓄模式，使得德國的房地產(chǎn)價格沒有了非理性上漲之憂。

完備的租賃制度。德國的住房自有率僅為45%，55%的人口租房居住，這個現(xiàn)象很值得深思。即使文化背景與我們有很大差異，但誰不希望有一套自己的房子呢？既可以提供安全感，也能夠獲得附著在住房上的各種權(quán)益。德國通過完善的法律保障、租購?fù)瑱?quán)、租金補貼等同樣為租房者提供了這樣的安全感和應(yīng)有權(quán)益，租房者可以免去了后顧之憂，這也使得租房成為一個很有吸引力的選擇。另外，鑒于房地產(chǎn)市場價格較為平穩(wěn)，這也使得很多人不愿意將大筆資金投入到房產(chǎn)之中。

均衡的稅收制度。德國對交易環(huán)節(jié)征稅較重，同時對使用環(huán)節(jié)征收二套住房稅，降低空置率，保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅。以交易環(huán)節(jié)為例，有不動產(chǎn)交易稅、差價盈利所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅，各種稅疊加公證費、登記費等，交易成本可達10%甚至更高。

我們可以看出，德國的各項住房制度尤其是需求方面穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，穩(wěn)健的金融政策、完備的租賃制度、均衡的稅收制度都抑制了個人購買住房的需求。這就保證在供給一定的情況下，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)供求失衡，房價也不會畸形上漲。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展

1998年，國務(wù)院23號文明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，2003年國務(wù)院18號文進一步提出將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。在國家政策軌道已經(jīng)搭建好的情況下，我國房地產(chǎn)市場開啟了加速前進模式。房地產(chǎn)市場一片繁榮，住房價格不斷攀升，即使偶有挫折，但并未改變?nèi)藗兊念A(yù)期，依然會將買房作為生活決策的主要考量。不能否認(rèn)的是，在近20年我國經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場起到了重要作用；但這種作用也并不是沒有問題的，居民因為購房產(chǎn)生的高杠桿抑制了消費需求，房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿產(chǎn)生了金融風(fēng)險，房價的大幅上漲拉大的財富分配差距，等等，很多問題已經(jīng)顯現(xiàn)出來，這也促使我國政府下決心控制房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展，十九大提出了“房住不炒”的定位，為我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展指明了方向。

按照住房制度框架，我們可以從住房制度探討一下我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的來龍去脈。

首先，在土地國有和保障耕地的前提下，我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地不足，尤為突出的是結(jié)構(gòu)性供給不足，一些大城市和發(fā)達地區(qū)由于資源較為集中，人口流入較多，導(dǎo)致了居住用地供給嚴(yán)重不足。而土地招拍掛制度的高價者獲得土地的模式，直接推高了地價和房價。另外一個與土地相關(guān)的問題是各級地方政府的土地財政，1994年分稅制改革后，各級地方政府事權(quán)和財權(quán)不對等問題逐漸凸顯，地方財力明顯不足，這也促使地方政府搭上房地產(chǎn)市場發(fā)展的便車，通過土地出讓獲得收入彌補支出不足。在土地財政的刺激下，地方政府也是高房價的有力支持者。

其次，金融政策為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了較為有利的環(huán)境?？傮w看，我國金融環(huán)境對房地產(chǎn)市場是較為友好的。1998-2017年，我國M2從10萬億增至169萬億，而同期名義GDP僅上漲了9倍。對于我國銀行來說，因為首付比例較高，個人住房貸款是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行也愿意增加此類資產(chǎn)。目前，一些銀行的個人按揭貸款余額占其總貸款余額的比重已經(jīng)超過40%。

再次，住房保障環(huán)節(jié)略顯滯后。從租賃制度來看，我國對于租房人的權(quán)益保障還遠遠不夠，租房人不能獲得附加在房子上的眾多權(quán)利，租房人只能是類似浮萍，毫無安全感可言。保障房的供給也遠遠不足，即使達到申請保障房的條件，也要經(jīng)歷一個較長的等待期。

最后，房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)還需要逐步完善。我國房地產(chǎn)各項稅收重交易，輕保有，房產(chǎn)稅依然在研究制定之中，合適出臺尚無明確日程表（當(dāng)然，房產(chǎn)稅本身就是一個值得深入討論的問題）。再一個我國房屋的空置率較高，并沒有針對空置房屋的相關(guān)稅收計劃。

在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中還有一點需要注意，就是人們對于擁有自己的住房傾注了極大的熱情。無論是自己工作買房，還是結(jié)婚將房子作為一個要求，住房問題在年輕人的生活中占據(jù)了極為重要的位置，這也導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求較大，在一定程度上推高了房價。

例如，魏尚進在一篇文章中提出，房子除了作為消費品和投資品之外，還有一個重要的社會屬性，即能顯示房主身份和社會地位。在中國的婚姻市場上，由于男多女少，女方的議價能力增加。在其它條件相等情況下，女方愿意嫁給有更多的財富的男人。面臨激烈的競爭，男方會竭盡全力去購買一個超過其消費（和金融投資）需求的更大、更昂貴的房子。通過微觀數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)這種競爭導(dǎo)致房價的非理性的上漲，解釋了2003-2009間中國城市房價上漲的30-48%。

給我們什么啟示

房地產(chǎn)市場與其他商品市場不同，作為具有資本屬性的產(chǎn)品，住房除了能給我們帶來居住服務(wù)外，還能滿足人們的投資需求。也正是這一屬性并疊加房價上漲預(yù)期，導(dǎo)致很多人購買了多套住房，并且產(chǎn)生了大量房屋空置現(xiàn)象。從資源配置角度來看，這是極大的浪費。

通過對一些發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程的回顧，我們可以得到以下幾點啟示：

一是如果要控制房地產(chǎn)市場，首先要控制金融。如果金融環(huán)境較為寬松，或者是有意地針對房地產(chǎn)寬松，那么期待房地產(chǎn)市場價格下降無異于癡人說夢。

二是有效地提供保障住房，并保障租住人的權(quán)益。在我國，隨著消費觀念的轉(zhuǎn)變，不排除也有很多人希望租房，但苦于租房很多權(quán)益沒法保障，又把這部分人推入了買房群體。所以，可以參照德國的經(jīng)驗，完善租房市場和保障房供應(yīng)，并保障租住者和保障房申請者的相關(guān)權(quán)益。

三是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。房地產(chǎn)具有投資屬性，而且由于過去20多年的持續(xù)價格上漲，給人們造成了一種還會繼續(xù)上漲的預(yù)期，這也促使人們對于購房樂此不疲。為此，政府要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

四是著力解決土地財政問題。目前，我國的地方政府沒有激勵去主動控制房價，因為地方政府希望從土地出讓中獲得更多收入，不希望房價下跌。這是一個很難的問題，似乎短時間內(nèi)沒有有效的解決辦法。

小結(jié)

我們大多數(shù)人都親身參與到房地產(chǎn)市場之中，似乎都能說出個一二三來，但有時我們所認(rèn)為的并不是正確和合理的。房地產(chǎn)市場較為復(fù)雜，涉及到的利益相關(guān)方較多，不同的利益主體會給出不同的政策訴求。深入來看，房地產(chǎn)市場是一個政治經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域的問題，政府在其中發(fā)揮較為重要的作用。觀察房地產(chǎn)市場走勢，首先要看政府對這個市場持何種態(tài)度。

房地產(chǎn)市場過去是、將來仍然會是各經(jīng)濟體發(fā)展過程中無法繞過的一個話題，如何理性地看待房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展過程中的作用，采取合適措施解決人們的居住問題，并保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大起大落需要決策者的大智慧和高瞻遠矚。

對于當(dāng)下的我國來說，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心沒有改變，市場上大規(guī)模刺激房地產(chǎn)的期望大概率會落空。我國更好的選擇是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定人們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的大起大落和人們對于房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期，緩解經(jīng)濟受到疫情沖擊的任務(wù)交由其他更適合的政策和措施來解決。

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