自今年2月以來，房地產“托市”行為一直在持續(xù)。
自今年2月以來，房地產“托市”行為一直在持續(xù)。“托市”涉及數十個城市，政策內容包括支持合理融資需求、延遲繳納土地出讓金、降低商品房預售條件、降低預售監(jiān)管資金、降低落戶門檻、提供購房補貼、放寬公積金政策……幾乎涵蓋供需兩端的全部鏈條。
4月初，在“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動中，青島市將市區(qū)范圍內的商品房限售期限從5年調整至2年。這是青島市在“限售令”出臺兩年之后，首次作出調整。同時，在二套房認定、落戶政策等方面，也均有一定的放松。
政策寬松的期限僅為100天（到今年6月30日止），但因對剛需的鼓勵，加之作為熱點二線城市的性質，青島的做法仍然受到外界的廣泛關注。
盡管部分城市的松綁行為因尺度過大而被叫停，但在多數分析人士看來，這些措施仍在一定程度上對沖了新冠肺炎疫情帶來的影響。如今，國內疫情正逐漸得到控制，這些政策能否挽救下行期內的樓市？
全鏈條扶持
4月3日，北京市住建委發(fā)布《關于優(yōu)化商品住房預售許可辦理事項的通知》的征求意見稿，明確新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工證范圍內的可售住宅部分，從原有只能辦理一次預售許可，調整為可辦理兩次。
市場人士指出，北京對申請預售證的管理一直比較嚴格。此次調整相當于讓一部分項目能夠提前進行銷售，回籠資金，不僅有效緩解企業(yè)開工施工的資金壓力，也有助于降低企業(yè)運行成本。
4月10日，上海市發(fā)改委一級巡視員王扣柱在疫情防控工作領導小組新聞發(fā)布會上表示，將減輕房企入市成本壓力。今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。上海還表示，支持房地產企業(yè)合理融資需求，鼓勵金融機構加大對舊區(qū)改造的融資支持。
同樣在4月初，南京進一步放寬落戶門檻，并擴大人才購房服務方面的適用范圍。在此之前，作出過類似調整的城市還包括天津、蘇州、溫州、佛山、廣州、江門等。
人才新政頻發(fā)，被認為是近期涉房政策調整的主要特征。根據中原地產的統(tǒng)計，2020年以來，全國已有近60個城市發(fā)布了人才新政。
4月，沈陽市六部門共同發(fā)文，對土地出讓金繳款時間、延期交付房屋、稅費、釋放預售監(jiān)管資金等方面作出微調。烏魯木齊則將新建商品房預售重點監(jiān)管資金的監(jiān)管比例減少50%，并對存量重點監(jiān)管資金按50%比例一次性撥付給開發(fā)企業(yè)。
除熱點一二線城市外，大量中小城市也存在松綁行為。如四川樂山對“認房認貸”的標準做出微調；廣西桂林、廣西玉林、湖南益陽、四川瀘州則以實施稅費補貼為主。
“整個疫情期間，樓市政策的微調主要體現(xiàn)在對供應端的支持，涉及到融資、拿地、預售等環(huán)節(jié)。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，青島新政之所以受到關注，是因為在需求端對剛需有著較大的支持力度。同樣地，人才和落戶政策也容易受到關注。
張大偉表示，總體來看，疫情期間出臺的這輪政策，幾乎覆蓋供應和需求端的全部鏈條，這是以往較為少見的。
堅持房住不炒
早在新冠肺炎疫情發(fā)生前，房地產政策的微調就已是常態(tài)。據中原地產的統(tǒng)計，2019年全年，各地對房地產政策的調控次數達620次，創(chuàng)歷史新高。其中，2019年下半年的調整頻率明顯高于上半年。
張大偉表示，這一方面是由于地方政府被賦予更多“因城施策”的調整權限，另一方面則是，從去年下半年開始，市場轉入下行期，地方政府“托市”的沖動也較為強烈。
2020年初，新冠肺炎疫情與市場下行的疊加影響，使樓市一度受到重創(chuàng)。諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據顯示，2020年一季度，60個重點城市新建商品住宅銷售面積約為3892萬平方米，同比下跌超5成，環(huán)比下跌超6成，創(chuàng)近十年來歷史同期最低水平。其中，2月份多城市受疫情影響，幾乎無成交。
從3月下旬開始，隨著各地的有序復工，房地產市場也處于恢復過程中，但目前尚未恢復到去年同期的水平。
北京某央企開發(fā)商負責人向21世紀經濟報道表示，近期出臺的“托市”政策對刺激市場回溫、緩解房企資金壓力，起到了一定作用。但要短期徹底激活市場，目前看來并不現(xiàn)實。
其一，最近一個多月來，已有海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店5個城市出現(xiàn)了政策松綁尺度過大而迅速收回的現(xiàn)象。這說明“房住不炒”、“不以房地產作為短期刺激經濟手段”的整體基調并未改變，目前各地政策松綁的尺度也較為有限。
其二，現(xiàn)階段，無論新房還是二手房，線上銷售均無法完全取代線下。該人士表示，其公司所布局的長三角、珠三角等地區(qū)，市場恢復情況相對較好。但在京津冀市場，雖然供應量充足，價格也相對合適，但市場熱情并不高漲。
張大偉也表示，未來松綁調控的嘗試會越來越多，雖然有望使市場出現(xiàn)“小陽春”，但不可能一下子“入夏”。他認為，對處在下行期的房地產市場來說，未來的走勢仍取決于貨幣政策、產業(yè)政策的大方向。
對此，同策集團首席分析師張宏偉較為樂觀。他認為，青島新政是核心城市（省會城市、計劃單列市和直轄市）首先針對“需求端”制定的定向寬松措施，標志著其他核心城市“需求端”政策也有望定向寬松。伴隨著需求端的刺激，核心城市的樓市交易量也會快速在二三季度復蘇，預計房價表現(xiàn)四季度開始企穩(wěn)。
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