中國房地產(chǎn)的規(guī)模紅利時(shí)代正在逐漸走向尾聲。
過去幾年，中國房地產(chǎn)高速發(fā)展，讓許多地產(chǎn)商通過高財(cái)務(wù)杠桿和快速拿地贏得了不錯(cuò)的市場機(jī)會(huì)，繼而從百億級銷售規(guī)模的公司一步跨過千億級門檻。
其中，
陽光城（000671.SZ）、正榮地產(chǎn)（06158.HK）、融信中國（03301.HK）、中梁控股（02772.HK）、中南置地等公司幾乎都是受益者。幾年前，這些公司內(nèi)部的銷售目標(biāo)無疑都要一年翻一番，在地產(chǎn)圈快馬加鞭地發(fā)展。
不過，今年開始，大家都意識到，通過規(guī)模增加話語權(quán)的路徑行不通了。
從目前各個(gè)公司披露的年度銷售目標(biāo)看，規(guī)模增速超過20%的公司寥寥無幾。比如萬科（000002.SZ）就只保證今年銷售比去年高，而碧桂園（02007.HK）干脆不披露銷售目標(biāo)。世茂房地產(chǎn)（00813.HK）銷售目標(biāo)則是3000億，公開數(shù)據(jù)增速不超過20%。正榮地產(chǎn)公布的銷售目標(biāo)從增長看則低于10%。唯獨(dú)中駿集團(tuán)（01966.HK）和寶龍地產(chǎn)（01238.HK），把自己的增長率定在20%～30%區(qū)間。
一線地產(chǎn)商規(guī)模逐漸觸碰天花板，但是二線地產(chǎn)商依舊有規(guī)模發(fā)展空間。不過，無論是一線還是二線地產(chǎn)商，都開始把“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”作為企業(yè)長期發(fā)展的關(guān)鍵詞。
實(shí)際上，當(dāng)各大開發(fā)商都基本完成全國布局之后，規(guī)模帶來的利潤增長呈現(xiàn)邊際效用遞減趨勢，可持續(xù)增長勢必需要通過其他途徑。
旭輝控股（00884.HK）董事長林中認(rèn)為，中國房地產(chǎn)未來將走向管理紅利乃至品牌紅利時(shí)代。
向管理要效能，實(shí)際上是地產(chǎn)公司從高規(guī)模發(fā)展邁向高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。而其中，重新梳理組織構(gòu)架、釋放組織活力、提高人均產(chǎn)能，幾乎是每個(gè)公司都正在做并還要一直做下去的重要工作。
比如，新城控股（601155.SH）就在今年1月初，將自己原來25個(gè)區(qū)域公司合并為19個(gè)區(qū)域公司，減少管理崗位冗余，提高單人的人均產(chǎn)能。
而旭輝控股，從今年開始進(jìn)行HR三支柱變革，重新梳理人力條線的業(yè)務(wù)關(guān)系，重新定義了人力的角色，通過變革其測算提高30%的效能。
實(shí)際上，向管理要紅利，也是許多公司對于不確定時(shí)代的唯一確定性的應(yīng)對辦法。從粗放發(fā)展之后，一個(gè)公司的長久與否，很重要的就是良好的企業(yè)治理能力。
美國管理學(xué)家詹姆斯·柯林斯、杰里·波拉斯在著作《基業(yè)長青》中分析了美國大量的企業(yè)，研究它們?nèi)绾螒?yīng)對世界發(fā)生急劇變化（兩次世界大戰(zhàn)、大蕭條、革命性的科技、文化動(dòng)蕩等）而依然基業(yè)長青。其中非常重要的就是清晰的企業(yè)戰(zhàn)略，良好的組織與流程設(shè)計(jì)以及先進(jìn)的管理思維。
比如，此前很多公司會(huì)在總經(jīng)理旁邊設(shè)置一位副總經(jīng)理，但是從目前的管理理念看，副職實(shí)際上會(huì)造成更多的匯報(bào)節(jié)點(diǎn)，繼而導(dǎo)致組織效率下降。而這兩年，很多公司就逐漸把這個(gè)職位取消，不僅可以降低人力成本，還可以提高組織的溝通效率。
不可避免，很多公司在向管理要效率的過程中，很多人開始沒有安全感。最近，就有很多地產(chǎn)圈的朋友在找尋新的機(jī)會(huì)，大家都希望可以在TOP20公司尋找職位。
行業(yè)好的時(shí)候，這些地產(chǎn)人每次跳槽都可能是雙倍漲薪。而當(dāng)行業(yè)真正開始重視發(fā)展質(zhì)量之后，這里面就有一些人開始難過。很多中小房企雖然有發(fā)展需求，但是沒有了周期紅利之后，同樣沒有那么多招聘需求，帶來了所有人的不安。
想找管理要紅利，實(shí)際上意味著房地產(chǎn)還要開始向精細(xì)化制造業(yè)靠攏。弘陽集團(tuán)執(zhí)行總裁張良就曾對筆者表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)要學(xué)習(xí)制造業(yè)的柔性生產(chǎn)。即為適應(yīng)市場需求多變和市場競爭激烈而產(chǎn)生的市場導(dǎo)向型的按需生產(chǎn)的先進(jìn)生產(chǎn)方式。
在市場越來越透明的背景下，通過管理降低成本，保證自身盈利正成為每個(gè)地產(chǎn)商的新命題。以往純買地建房的時(shí)代正逐漸成為過去，可以預(yù)期的是，在未來的房地產(chǎn)市場，擁有核心商業(yè)模式和管理能力的地產(chǎn)商將獲得更多的市場紅利。
而接下來，提高人均產(chǎn)能，將成為2020年組織變革重要的一個(gè)任務(wù)。（作者：羅韜）
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