疫情期間，人們對(duì)交往的渴望并不會(huì)消失。例如，武漢人渴望看櫻花盛開，北京人渴望在三里屯聚一聚。蔡云說，“這種渴望春天來臨、渴望自由、渴望理性交往的情感，就預(yù)示著疫情過后商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)更趨理性”。

體驗(yàn)式消費(fèi)受青睞 線上線下需融合

即便受到疫情沖擊，蔡云仍然認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總基調(diào)不會(huì)改變。“第一，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；第二，堅(jiān)持住房市場(chǎng)體系和住房保障體系；第三，堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處；第四，調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，大力培育租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)解決新市民的住房問題；第五，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房市大起大落。”

房住不炒、租售并舉、落實(shí)地方主體責(zé)任的調(diào)控基調(diào)不會(huì)改變。從這一層面來看，未來商業(yè)地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)的發(fā)展將更為理性。

與大型購物中心相比，圍繞“社區(qū)最后一公里”的商業(yè)迎來繁榮發(fā)展。“新零售、體驗(yàn)式消費(fèi)以及精準(zhǔn)銷售，在疫情之后將會(huì)得到迅速發(fā)展。比如711、全家、京東到家等等”，蔡云給出了預(yù)判。

所謂精準(zhǔn)銷售，是指利用大數(shù)據(jù)和智能化等技術(shù)形成清晰的客戶畫像，進(jìn)而提高銷售的準(zhǔn)確性。一方面可以降低成本、提升運(yùn)營效率，另一方面也有助于實(shí)現(xiàn)銷售額增長(zhǎng)。比如京東到家，每家每戶可通過線上下單，訂單被商家受理之后，有快遞人員將物品送上門。

從消費(fèi)者的角度來看，疫情之前，購物中心并不只是以購物為形態(tài)的場(chǎng)所，而是承載了很多社交性的功能。疫情過后，購物中心的社會(huì)城市會(huì)客廳功能也會(huì)更加凸顯。

實(shí)際上，購物中心的運(yùn)營者已經(jīng)清醒地意識(shí)到，消費(fèi)者購買消費(fèi)的渠道正在擴(kuò)大，購物中心已經(jīng)不再是唯一的供給者。這就意味著，“未來的購物中心，將會(huì)發(fā)揮更多的城市會(huì)客廳功能，包括積聚效應(yīng)、體驗(yàn)性消費(fèi)、社交場(chǎng)合等等”。

蔡云也提出，“購物中心以實(shí)體運(yùn)營為主，不同于單一的線上消費(fèi)，可以結(jié)合自身的資源稟賦開展契合人性化的體驗(yàn)式消費(fèi)。這類消費(fèi)大多需要場(chǎng)地做支撐，也必然會(huì)得到市場(chǎng)的青睞。不過，這種體驗(yàn)式消費(fèi)依然需要線上和線下融合”。

疫情沖擊之下，各級(jí)地方政府也密集出臺(tái)稅收減免等相關(guān)政策，以支持企業(yè)渡過難關(guān)。蔡云認(rèn)為，全國各地減稅、減租，只是面對(duì)疫情的一時(shí)之舉。企業(yè)更多的還是要自救，不能只依賴于政府。

實(shí)際上，很多房企并沒有坐以待斃，而是通過減免商戶的租金、為商戶開通線上渠道、多元化宣傳等方式渡過難關(guān)。例如，愛琴海的“愛閃購”免費(fèi)開放，助力商戶“線上營業(yè)”；世茂商娛創(chuàng)新運(yùn)用多元化的營銷方式，以線上購物及線上直播開啟社群運(yùn)營新模式等等。

為此，蔡云坦言，“面臨黑天鵝事件，企業(yè)要不斷調(diào)整自己的方向。如果按兵不動(dòng)，墨守成規(guī)，必將走向消亡。企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)、挖掘市場(chǎng)，不斷提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力”。

文旅地產(chǎn)走向全域復(fù)合式增長(zhǎng)

數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國出行人數(shù)總共才1.52億人次。人員流動(dòng)大幅降低，消費(fèi)自然也會(huì)受影響。

不過，蔡云對(duì)文旅地產(chǎn)的發(fā)展前景依然樂觀。她認(rèn)為，從需求方來講，疫情過后，人們更渴望健康消費(fèi)。疫情只是暫時(shí)阻斷了消費(fèi)需求，并不會(huì)導(dǎo)致需求喪失，這也會(huì)促進(jìn)旅游地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；從供給方來講，文旅地產(chǎn)已經(jīng)開啟了精細(xì)化的管理模式，并不斷注入文化精髓，使其成為文旅地產(chǎn)的靈魂，未來也會(huì)將健康、安全等要素貢獻(xiàn)給消費(fèi)市場(chǎng)。

伴隨生活方式、價(jià)值取向以及消費(fèi)形態(tài)的改變，旅游消費(fèi)的頻次越來越高，這也會(huì)促使文旅地產(chǎn)快速發(fā)展。蔡云指出，“目前，從各省市到鄉(xiāng)都對(duì)旅游業(yè)寄于厚望，比如鄉(xiāng)村旅游、特色小鎮(zhèn)、全域旅游等。其實(shí)，這些都是發(fā)展契機(jī)。

不過，從投資形態(tài)與產(chǎn)出效益來看，文旅地產(chǎn)仍需謹(jǐn)防掛羊頭賣狗肉。不同于住宅開發(fā)，文旅地產(chǎn)的發(fā)展不可能一蹴而就，其投資周期較長(zhǎng)、前期投入的資金量較大、回報(bào)周期也會(huì)被拉長(zhǎng)。“不要做房地產(chǎn)加工廠，更重要的是強(qiáng)調(diào)供給側(cè)和長(zhǎng)期運(yùn)營，用健康、安全的業(yè)態(tài)形式面對(duì)市場(chǎng)”。在蔡云看來，未來的一段時(shí)間里，文旅地產(chǎn)會(huì)成為復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。要實(shí)現(xiàn)全域旅游的復(fù)合增長(zhǎng)，需要包括智慧旅游、田園綜合體、文旅綜合體以及現(xiàn)存的旅游景區(qū)聯(lián)動(dòng)”。