一年一度的房企年報(bào)發(fā)布大潮如期而至。截至3月底，已有66家上市房企披露了財(cái)報(bào)。各公司管理層在公布2019年業(yè)績同時(shí)，也對(duì)2020年的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了預(yù)判。

之前市場普遍認(rèn)為，在“房住不炒”、“因城施策”主基調(diào)不會(huì)改變的大背景下，2020年的樓市更趨于保持整體平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。然而，今年新冠疫情這只“黑天鵝”的出現(xiàn)，讓房企的銷售受到了不同程度影響，行業(yè)及市場不確定性更是明顯增加。在今年這樣特殊的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？對(duì)房企業(yè)績會(huì)否影響？行業(yè)未來的機(jī)會(huì)又在哪里？

業(yè)績會(huì)上，各大房企高管對(duì)這些問題都給出了自己的判斷。

行業(yè)銷售或減少10%左右

年初，一場突如其來的疫情使得房地產(chǎn)企業(yè)諸多經(jīng)營活動(dòng)被按下暫停鍵。受疫情影響，2020年開年多家房企紛紛縮減今年的銷售目標(biāo)，有些房企甚至未公布年度目標(biāo)。

進(jìn)入3月份后，雖然一些售樓處陸續(xù)開放，但樓市“金三銀四”無法如期而至。樓市全面回暖仍尚需時(shí)日，房企今年面臨的業(yè)績壓力可想而知。

提到疫情的影響，萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝表示，疫情整體上對(duì)萬科的影響“相當(dāng)大”，既導(dǎo)致銷售回款大幅下降，也給未來1-2年產(chǎn)生了結(jié)算壓力。具體來看，銷售方面，2至3月份認(rèn)購額或同比下降510億元，包括進(jìn)駐的湖北三個(gè)城市銷售斷流；項(xiàng)目交付方面，一季度預(yù)計(jì)1萬戶面臨延緩交付，全年該數(shù)字將增至3.9萬戶，同時(shí)開工也較往年延遲40天左右。

中海執(zhí)行副總裁、運(yùn)營總監(jiān)兼總建筑師羅亮指出，全年損失了兩個(gè)月的銷售時(shí)間，疫情對(duì)銷售增長形成挑戰(zhàn)，一二月累計(jì)的銷售同比降低了22.7%。原計(jì)劃的新增供貨延遲，銷售周期縮短，影響了去化率，少量的項(xiàng)目可能年內(nèi)無法按計(jì)劃供貨銷售。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇坦言，疫情應(yīng)該是對(duì)全國的房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生比較大的影響，在世茂房的業(yè)績報(bào)告中預(yù)測今年可能會(huì)有10%到15%的下降，實(shí)際上15%的下降比很多機(jī)構(gòu)預(yù)測的還要多，這是因?yàn)橐咔椴粌H僅是對(duì)國內(nèi)市場產(chǎn)生了影響，現(xiàn)在在國際全球范圍內(nèi)的影響都是比較大的。

旭輝控股董事局主席林中表示，疫情會(huì)對(duì)房企造成短期和中長期影響。從短期影響來看，今年行業(yè)銷售同比2019年會(huì)減少7%-10%，房企增速普遍相較于2019年會(huì)降低。房地產(chǎn)行業(yè)年度開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積同比2019年會(huì)減少。

建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森亦判斷，今年市場受疫情影響，可能有10%左右的下調(diào)影響。

當(dāng)然，也有部分房企認(rèn)為疫情只對(duì)一季度影響較大，對(duì)公司全年整體業(yè)績影響不大。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，這次疫情，特別是2月份，對(duì)房地產(chǎn)銷售有直接的影響，3月份隨著線下售樓處陸續(xù)恢復(fù)，銷售基本恢復(fù)到正常的水平，與去年同期相當(dāng)。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉亦表示，疫情下今年上半年個(gè)別項(xiàng)目有些壓力，但對(duì)公司業(yè)績整體影響不大，無論供貨端還是市場反應(yīng)都是可控的。龍湖2月初已開始部署，2月中旬開始，153個(gè)售樓處向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)復(fù)工，目前，所有的售樓處除了武漢之外已基本全部復(fù)工。

中國金茂管理層表示，疫情發(fā)生以來公司對(duì)整個(gè)全年的影響作了一個(gè)判斷，整個(gè)工期影響一個(gè)月，這一個(gè)月的時(shí)間總體來說影響非常有限，中國金茂整個(gè)銷售供貨在一季度只占有14%的量。

值得注意的是，表示整體業(yè)績受疫情影響較小的多是像碧桂園、龍湖、金茂等這樣的龍頭房企，由于其規(guī)模和資金鏈優(yōu)勢(shì)，才有這樣承壓的底氣；對(duì)于大多數(shù)房企而言，各方面受到疫情的影響還是較大的。

對(duì)于2020年謹(jǐn)慎樂觀

如何看待今年的市場？這幾乎是每一家房企在披露業(yè)績報(bào)告時(shí)的必答題，尤其今年還處于這樣特殊的環(huán)境下。行業(yè)不確定性明顯增加，各房企對(duì)市場的態(tài)度是什么？對(duì)此，房企高管們多數(shù)表示會(huì)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，2020年整個(gè)市場的不確定性確實(shí)在加大?？傮w判斷今年的市場還是謹(jǐn)慎樂觀的。從3月份情況來看，后兩周銷售恢復(fù)高于預(yù)期，基本達(dá)到去年同期的水平。對(duì)于引導(dǎo)有效需求方面，各地政府做了一些微調(diào)，我們的部分項(xiàng)目也調(diào)整了售價(jià)，目前我們還是追求量價(jià)平衡。

莫斌表示，對(duì)于未來地產(chǎn)的走勢(shì)保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。得益于公司一至六線的全面均衡布局，雖然這次疫情帶來一定影響，還是有相對(duì)大的空間可以進(jìn)行調(diào)整。相信中國市場是巨大的，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)仍有巨大的空間。

朗詩地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁黃征指出，隨著全國各地售樓處的重新開放，我們銷售速度也在直線上升，對(duì)未來幾個(gè)月的銷售持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌表示，對(duì)當(dāng)前市場還是保有比較樂觀的心態(tài)。疫情導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)下行，肯定會(huì)影響房產(chǎn)購買的能力，但貨幣寬松和刺激政策會(huì)有對(duì)沖，整體來說對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是短暫的。需求一直都在，而且還刺激了改善需求，只是供應(yīng)端受到影響，會(huì)有兩個(gè)月左右的延長。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一輪輪調(diào)控，特別是2016年開始至今3年多的調(diào)控后，判斷目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是不大的。

富力集團(tuán)董事長李思廉亦分析稱，中國（經(jīng)濟(jì)）離不開房地產(chǎn)，所以對(duì)于今年還是很樂觀。一來疫情完全受控，而且回看2003年SARS后，經(jīng)濟(jì)反彈很快，而且全世界資金都沒地方去，中國還是很安全。

華潤置地有限公司總裁李欣表示，總的來講，我們還是比較有信心，全年仍按照既定的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)供貨和交付節(jié)律。

美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，公司既不會(huì)盲目樂觀，也絕不會(huì)悲觀。疫情對(duì)行業(yè)增長造成壓力，但不會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)造成長期影響，穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生根本性改變。

而從近期北京、深圳、蘇州、廣州等地樓市接連出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象可以看出，隨著疫情的控制，一些市場需求已開始重新釋放，樓市有一定的小幅回溫。畢竟疫情影響下多數(shù)的購房需求只是延遲而未消失，雖然市場現(xiàn)在還不至于說完全恢復(fù)，但已有好轉(zhuǎn)的跡象。看來地產(chǎn)大佬們所持的謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度不無道理。

二級(jí)市場機(jī)會(huì)在增多，今年行業(yè)收并購會(huì)增加

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年初至今，全國已有超過百家房企宣告破產(chǎn)，有時(shí)一天會(huì)有好幾家房企“消失”，但大多為二三線城市里的中小型開發(fā)企業(yè)。疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)被迫迎來了新一輪的“洗牌”。

孫宏斌表示，今年是地產(chǎn)洗牌年，并購機(jī)會(huì)超過以往任何一次。

林中在業(yè)績會(huì)上分析稱，行業(yè)現(xiàn)金流受疫情影響會(huì)比較緊張，中小企業(yè)加速破產(chǎn)現(xiàn)象會(huì)比去年增多。行業(yè)集中度在提高，也意味著行業(yè)收并購會(huì)增加很多。

事實(shí)上，如果房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模進(jìn)一步下滑，極可能出現(xiàn)的就是并購機(jī)會(huì)增加。而且，在招拍掛市場上拿地成本較高的情況下，通過并購也不失為一種較好的投資模式，而且通過股權(quán)并購的模式，可為企業(yè)獲得較大的稅收減免或優(yōu)惠等。

綠地香港董事會(huì)秘書雷雨亦表示，今年收并購市場可能會(huì)出現(xiàn)不少機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在公司負(fù)債率較低、現(xiàn)金流充裕，我們將密切關(guān)注市場動(dòng)向，抓住今年行業(yè)機(jī)遇，通過收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備。

持相同觀點(diǎn)的還有綠城中國董事會(huì)主席張亞東。

盡管今年行業(yè)收并購機(jī)會(huì)將增加很多，但房企大佬們都表示，重點(diǎn)是要尋到合適的標(biāo)的項(xiàng)目，并不會(huì)盲目進(jìn)行收并購，而會(huì)非常小心謹(jǐn)慎。

孫宏斌透露，雖然并購的機(jī)會(huì)多了很多，但好的標(biāo)的并不多，融創(chuàng)今年會(huì)非常認(rèn)真、非常謹(jǐn)慎地去選擇一些好的標(biāo)的。林中坦言，年初到現(xiàn)在，公司接待了很多要求被收并購的企業(yè)，但是評(píng)估過后并沒有符合內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)的，所以目前還沒有成功收購案例。邵明曉在業(yè)績會(huì)上重申了龍湖的收購原則，傾向于項(xiàng)目級(jí)的收購，不會(huì)為了收購而收購。

綠城中國執(zhí)行總裁郭佳峰也表示，相較于業(yè)內(nèi)收并購大戶，綠城在二級(jí)市場的合作有其特點(diǎn)和難處，房地產(chǎn)的項(xiàng)目產(chǎn)品要符合綠城的調(diào)性，此外，被并購標(biāo)通常對(duì)資金支付等要求較高，因此綠城會(huì)好中選優(yōu)，小心的往前走。