作者：黃瑜

2020年一季度，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳已成定局，即將出爐的上市房企一季報將對我們觀察中國房企表現(xiàn)和市場整體狀況提供直接證據(jù)。二季度的中國房地產(chǎn)市場狀況不僅將直接影響整個行業(yè)全年態(tài)勢，也將間接影響中國整體經(jīng)濟(jì)運行狀況和對行業(yè)的政策調(diào)整取向。

從一季度整體而言，中央保持調(diào)控定力，堅持“房住不炒”定位不變，各地為應(yīng)對新冠疫情帶來的影響，密集出臺房地產(chǎn)扶持政策，從供需兩端提振市場信心，因城施策更加靈活。

從市場表現(xiàn)看，一季度市場受疫情沖擊明顯縮量，重點城市成交規(guī)模降至近十年同期最低水平。3月成交規(guī)模逐漸回升，但仍不及去年同期，部分熱點城市市場恢復(fù)相對較快；新房價格經(jīng)歷小幅波動后，3月微幅上漲，整體較為平穩(wěn)。

土地市場供需規(guī)模均回落，住宅用地成交樓面價結(jié)構(gòu)性上漲明顯，部分熱點城市土地競拍熱度較高。預(yù)計二季度受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場也將逐漸恢復(fù)，但短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，一二線城市整體恢復(fù)或相對更快。

一季度市場特征為量跌價穩(wěn)

價格方面，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2020年一季度，百城新建住宅價格累計上漲0.18%，是2015年5月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個百分點。其中2月線下售樓處受限，企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上營銷，部分項目降價促銷，致百城住宅均價出現(xiàn)階段性小幅調(diào)整，3月線下售樓處逐步開放，市場情緒有所恢復(fù)，價格環(huán)比小幅上漲0.14%，整體保持平穩(wěn)。從各級城市來看，一季度一線城市累計上漲0.19%，與去年同期基本持平；二線城市價格累計上漲0.13%，三四線代表城市累計下跌0.07%。

2018年至2020年一季度各級城市住宅均價累計漲幅對比圖 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

成交規(guī)模方面，2020年一季度，根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，50個代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬平方米，為2011年以來同期最低水平，同比下降接近四成。其中2月成交規(guī)模同環(huán)比下降均在70%以上，進(jìn)入3月，隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，疊加多地出臺穩(wěn)市場相關(guān)政策，市場情緒有所恢復(fù)，交易規(guī)模低位回升，但仍不及去年同期，同比下降近40%，降幅較2月有所收窄。

不同級別城市來看，一季度，一線城市商品住宅月均成交面積同比下降37.6%，3月以來，北上廣深成交規(guī)模均在低位明顯回升，深圳成交規(guī)模已略超去年同期。二線城市商品住宅月均成交面積同比下降35.5%，3月，熱點城市市場逐步回溫，杭州、成都等城市周度成交規(guī)模已超去年同期水平。三線代表城市商品住宅月均成交面積同比下降超40%，降幅在各線城市中最為顯著，3月多數(shù)城市同比仍下降，部分長珠三角區(qū)域的城市成交面積同比增長。

熱點城市土地?zé)岫热暂^高

一季度受新冠疫情的影響，多地延遲或暫停土地出讓，全國300個城市各類用地共推出4.2億平方米，同比下降11.5%，其中住宅用地推出1.8億平方米，同比下降14.8%；各類用地共成交3.4億平方米，同比下降16.8%，其中住宅用地成交同比下降24.1%。價格方面，住宅用地成交樓面均價明顯上漲，據(jù)統(tǒng)計，一季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4781元/平方米，同比上漲18.6%。住宅用地成交樓面均價的上漲，一方面受各線城市成交結(jié)構(gòu)性因素的影響；另一方面，部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，帶動企業(yè)拿地積極性提高，多宗高溢價地塊成交，亦一定程度上帶動整體樓面價的上漲。

一季度，除一線城市外，其余各線城市供需規(guī)模均明顯縮減。一線城市住宅用地成交面積同比增長7.8%，二線和三四線城市住宅用地成交同比分別下降28.0%和22.9%。價格方面，一季度各線城市成交樓面均價均有所上漲，其中一線城市漲幅領(lǐng)先，同比上漲37.3%。

2月以來從供給端出臺扶持政策的省市列表數(shù)據(jù)來源：中指研究院

2月以來，多省市從供給端出臺扶持政策緩解企業(yè)的資金壓力，如延期或分期繳納土地出讓金、調(diào)整競買保證金比例等，在一定程度上提振了企業(yè)信心。

與此同時，北京、紹興、成都、東莞等城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，進(jìn)一步帶動了企業(yè)拿地的積極性，多宗地塊成交溢價率較高，部分地塊亦刷新區(qū)域樓面價記錄。如紹興越城區(qū)地塊競拍輪次超160輪，競拍熱度高，成交樓面價刷新全市最高樓面價記錄；成都3月19日成交一宗新都區(qū)地塊，成交樓面價為區(qū)域最高，另有25日兩宗流拍再入市地塊條件放寬，參拍企業(yè)數(shù)量均超過30家，溢價率亦在較高水平。

品牌房企短期銷售承壓應(yīng)量入為出

根據(jù)重點監(jiān)測的20家品牌房企的銷售數(shù)據(jù)，2020年一季度，品牌房企累計銷售額為8945億元，較去年同期下降14.6%；累計銷售面積6949萬平方米，同比下降7.0%。3月以來，在政策微調(diào)和市場情緒有所恢復(fù)的帶動下，20家品牌企業(yè)銷售金額和銷售面積環(huán)比均明顯增長。預(yù)計隨著疫情逐步得到控制，市場秩序和購房需求將會持續(xù)恢復(fù)，房企銷售有望繼續(xù)回升。

拿地方面，一季度，20家品牌房企拿地面積同比下降46.3%，拿地金額同比下降28.7%。代表房企新增土儲向一線城市轉(zhuǎn)移趨勢明顯，企業(yè)在一線城市拿地金額占比為31.9%，較2019年提高了16.7個百分點，為近5年來的最高值。

融資方面，2020年，受疫情影響，房企銷售回款不暢，同時疊加償債高峰期的到來，行業(yè)資金鏈進(jìn)一步承壓。一季度房企海外債、信用債和資產(chǎn)證券化融資金額為4152.1億元，同比小幅增長1.7%。其中海外債融資同比增長33.0%，信用債融資同比基本持平，資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模有所下滑。

部分品牌房企2020年銷售目標(biāo)與2019年銷售金額對比 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公開資料及報告、CREIS中指數(shù)據(jù)

2020年大多數(shù)企業(yè)應(yīng)保持審慎的態(tài)度，規(guī)模上追求適度、穩(wěn)健增長，并更加強調(diào)提升經(jīng)營質(zhì)量，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。房企投資計劃繼續(xù)以穩(wěn)健、安全為主，量入為出，重點拓展核心城市群及熱點一、二線城市的優(yōu)質(zhì)土儲，同時積極探索多樣化、低成本的拿地渠道，為未來業(yè)績增長提供有力支撐。

二季度將面臨需求釋放與價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整

宏觀環(huán)境方面，二季度降息降準(zhǔn)依然可期，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更有利的金融環(huán)境。對房地產(chǎn)市場而言，短期相對偏松的金融大環(huán)境下，房企融資將略有改善，但中央對房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，企業(yè)資金改善空間或有限；另外，在利率新政下，5年期LPR存一定下行空間，房貸利率或?qū)殡SLPR的下調(diào)有所下移。

市場方面，短期市場壓力的凸顯主要源于疫情集中爆發(fā)帶來的影響，隨著疫情防控取得實質(zhì)性成效，線下售樓處恢復(fù)營業(yè)、土地出讓回歸正常、施工人員順利到崗，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度將有明顯緩和，加之短期行業(yè)政策環(huán)境在不違背“房住不炒”主基調(diào)的前提下仍存優(yōu)化預(yù)期，政府財政承壓背景下推地積極性高，且在疫情影響下，部分租房需求向置業(yè)需求轉(zhuǎn)化、改善需求也將積極釋放，預(yù)計二季度房地產(chǎn)市場供需兩端將逐漸恢復(fù)，價格則存穩(wěn)中小幅調(diào)整壓力。

全年來看，受疫情沖擊影響，居民收入預(yù)期普遍下調(diào)，需求入市將更為謹(jǐn)慎，預(yù)計2020年全國商品房銷售面積同比下降，全年市場規(guī)模保持近16億平方米水平。疫情背景下房企讓價促銷動力較強，短期房價存調(diào)整預(yù)期，但疫情對三四線市場銷量的影響將更為突出。