疫情剛緩解，“樓市小陽春”又出現(xiàn)在中介發(fā)出的朋友圈里。讓人不解的是，今年2月和3月，各地樓市受疫情影響嚴重，成交低迷甚至冰凍，怎能又炒出“小陽春”的概念？
數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國18個主要城市二手房總成交量環(huán)比降39.2%、同比降44.6%。北京的新房與二手房成交量加起來才剛破萬，比去年同期銳減48%。面對成交量腰斬的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析，雖然樓市正在復蘇，但距離“小陽春”還很遠，目前進入市場的主要是剛需購房人群，市場反彈并未推高價格。
銷量增長實為剛需驅(qū)動
“深圳蛇口豪宅樓盤2000萬元起，一天之內(nèi)104套全部售罄……”新房銷售人員張超的朋友圈展示了一張深圳某售樓處排隊買房的照片，他還特意補充到，不光是深圳，其他城市也是如此火爆。自媒體也發(fā)表了不少樓市已迎來“小陽春”的文章。一家房產(chǎn)類自媒體以“樓市回暖‘搶房’再現(xiàn)，成交井噴，小陽春已經(jīng)到來”為標題；而另一地產(chǎn)公司的微信公眾號則盤點了一堆熱銷樓盤，但對于熱銷標準不一，有的樓盤“20分鐘出售814套”算熱銷，有的“40多天成交139套”也算熱銷。
熱鬧背后，真實的市場究竟如何？傍晚7點，朝陽區(qū)一家中介門店經(jīng)紀人小郭帶著客戶一連看了兩套房，過去一個多月受疫情影響看房人少，近期已逐漸恢復。在小郭看來，現(xiàn)在忙著看房的人，基本上都是在春節(jié)前就已訂好買房計劃的剛需人群。
“每次市場‘重啟’基本都是剛需入場。”貝殼研究院首席分析師許小樂說，隨著復工復產(chǎn)穩(wěn)步推進，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放。鏈家18個城市的成交情況顯示，3月，成交面積在90平方米以下占比高出疫情前水平約3個百分點，達72.4%，這些戶型正是剛需族最青睞的。
北京多項指標也呈現(xiàn)出這一趨勢。“3月北京外圍城區(qū)復蘇較中心城區(qū)更快，亦莊、門頭溝、大興、石景山等剛需房源集中的區(qū)域二手房成交量已恢復至去年3月成交水平的50%以上。”許小樂還披露，450萬元以下房源成交占比相較疫情前提高將近7%，25至29歲年齡段成交客群占比有2%的提升，顯示出剛需入市節(jié)奏更快。
市場反彈并未推高價格
中介內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，鏈家14個城市均價較1月、2月下跌。一季度，北京二手房套均成交總價465萬元，比去年同期降6.1%，比上季度低了3.7%。成交量雖然大幅反彈，但價格依舊較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)明顯上漲。
“市場反彈但并未推高價格的原因在于目前的交易是低位反彈，整體來看絕對水平依舊較低，還沒達到能讓價格明顯上漲的量級。”許小樂說，大部分城市進行漲價的業(yè)主占比不足30%，市場交易節(jié)奏依舊緩慢。
近來多地土地市場活躍，個別城市的樓盤被吹捧為“火爆”，但不能以偏概全。“雖然部分樓盤熱度較高，但整體價格還處于穩(wěn)定水平。”貝殼研究院新房分析師潘浩說，市場需求仍在，且可以預判，在疫情逐漸被控制、市場進入恢復期后，疫后需求量將得到一定的釋放，未來供需關(guān)系的變化仍取決于供應量控制。
在北京，一季度新房供應面積55萬平方米，同比降60%；成交面積99萬平方米，同比降32%。業(yè)內(nèi)認為，北京調(diào)控力度大，過去幾年新房市場都很穩(wěn)定，不會大起大落。
距離“小陽春”還很遠
“整體看，3月北京新房與二手房合計簽約10319套，雖比2月上漲126%，但比2019年同期還是低了48%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只恢復了約一半。
對于“小陽春”的說法，業(yè)內(nèi)普遍認為是房企推銷的手段。許小樂說，以存量為主的北京樓市，目前還處在小幅復蘇的階段，距離“小陽春”的水平還很遠，能達到去年平均水平就不錯了。從市場恢復程度來看，上海、南京與杭州三城3月成交量已恢復至去年3月水平的75%；成都、合肥、重慶、廣州、深圳接近去年12月水平；北京、天津、廊坊約為去年12月水平的62%。
全球經(jīng)濟受疫情影響存在衰退風險，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也面臨收入效應的挑戰(zhàn)。目前企業(yè)和居民端的杠桿不低——內(nèi)地房企今年一季度到期債務約為1043億元，到今年三、四季度將超1200億元；深圳、廈門、北京、南京居民房貸收入比超50%。“全球疫情可能沖擊經(jīng)濟導致失業(yè)和收入不穩(wěn)定，威脅房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，對后續(xù)需求端購買力造成影響。”許小樂說。
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