春暖花開(kāi)之際，一度陷入停滯的房地產(chǎn)市場(chǎng)按下了“重啟”鍵。在剛剛結(jié)束的在港上市的內(nèi)地房企扎堆式2019年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，多數(shù)房企管理層都向外界表示，復(fù)工率已經(jīng)超過(guò)90%，線下售樓處銷(xiāo)售已經(jīng)恢復(fù)正常水平，有個(gè)別項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)售罄。

中指研究院檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，14個(gè)重點(diǎn)城市住宅類(lèi)項(xiàng)目共計(jì)開(kāi)盤(pán)268次，推出房源近5萬(wàn)套。其中，新開(kāi)住宅項(xiàng)目當(dāng)天去化率均值為66%。從項(xiàng)目去化情況來(lái)看，有56個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，主要集中在杭州、成都和南京等地。

“從66個(gè)大中城市新房市場(chǎng)整體來(lái)看，一二線城市成交面積下滑三成，三四線城市下滑近兩成。但南京和廈門(mén)商品住宅成交量在疫情之下保持增長(zhǎng)，杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，僅5%。”貝殼研究院相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，部分二線城市表現(xiàn)較好是因?yàn)槭袌?chǎng)應(yīng)變能力強(qiáng)，比如杭州是全國(guó)首個(gè)從政府層面全面推出“線上售樓處”制度的城市，有效應(yīng)對(duì)線下銷(xiāo)售停滯問(wèn)題；而南京房管局則早在2月20日就提出房地產(chǎn)線下銷(xiāo)售恢復(fù)開(kāi)放，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“冰封”的情況下，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。

“總體來(lái)講，市場(chǎng)正在向正常銷(xiāo)售水平恢復(fù)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著疫情逐漸減弱，房企開(kāi)盤(pán)量還將增大，開(kāi)發(fā)商的讓利策略，將會(huì)得到市場(chǎng)認(rèn)可。

剛需仍為市場(chǎng)主流

疫情下的樓市，出現(xiàn)的兩個(gè)現(xiàn)象頗為受關(guān)注。一個(gè)是深圳單套售價(jià)超過(guò)4200萬(wàn)元的14套豪宅幾秒被搶光，一個(gè)是北京某網(wǎng)紅剛需盤(pán)一夜之間賣(mài)了814套。業(yè)內(nèi)不禁在問(wèn)，到底誰(shuí)在買(mǎi)房？

中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一季度，14個(gè)重點(diǎn)城市推出的新盤(pán)中74.6%為剛需盤(pán)，24.6%的項(xiàng)目主要面向中高端改善型需求，0.7%的項(xiàng)目推出不限購(gòu)的商住產(chǎn)品，主要面向投資客戶(hù)及部分受限購(gòu)條件制約的自住購(gòu)房者。

另外一個(gè)數(shù)據(jù)也頗為值得一提。一季度14個(gè)重點(diǎn)城市推出的近5萬(wàn)套新房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天平均去化率為66%，這是相對(duì)較高的水平。其中，從開(kāi)盤(pán)去化率排行榜來(lái)看，66%的項(xiàng)目為剛需樓盤(pán)，中高端改善項(xiàng)目占比超三成，也就是說(shuō)，在已經(jīng)賣(mài)掉的樓盤(pán)中，剛需占了大部分。

“根據(jù)調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)訪談獲悉，剛需群體年齡段普遍在35歲以下和35歲-45歲兩個(gè)區(qū)間段，購(gòu)房群體年齡偏向中青年，工作、家庭成為影響這個(gè)購(gòu)房群體的主要因素，客戶(hù)主要考慮項(xiàng)目是否具備教育資源、交通便利性、生活配套齊全性和總價(jià)承受能力。”中指院研究人士稱(chēng)，去化效果非常好的剛需樓盤(pán)郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)占比較高，隨著城市的發(fā)展、擴(kuò)建，郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的配套、教育等資源得到明顯升級(jí)改善，價(jià)格相對(duì)較低的郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)剛需產(chǎn)品開(kāi)始受到購(gòu)房者關(guān)注和青睞。

“總體來(lái)說(shuō)，總價(jià)較低的剛需盤(pán)，年齡層較小的人群正在進(jìn)入市場(chǎng)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，每次市場(chǎng)啟動(dòng)的時(shí)候，一般都是這些人群進(jìn)入市場(chǎng)后帶來(lái)了成交量的回升，這些人同樣是后市換房鏈條的主力。

低價(jià)開(kāi)盤(pán)吸引客流

事實(shí)上，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄的“日光盤(pán)”已經(jīng)久不見(jiàn)于樓市，疫情期重現(xiàn)56個(gè)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄的項(xiàng)目，并不能代表當(dāng)下樓市的真實(shí)普遍現(xiàn)狀。從目前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度，百?gòu)?qiáng)房企簽約銷(xiāo)售額為16628億元，同比下降了22.3%。但“日光盤(pán)”的扎堆再現(xiàn)，并不是無(wú)跡可尋，降價(jià)就是最重要因素之一。

“對(duì)我來(lái)說(shuō)，今年一季度買(mǎi)房本在計(jì)劃之中，雖然也因?yàn)橐咔橛兴鶆?dòng)搖，但這一次要買(mǎi)的房子降價(jià)了，我立刻不再猶豫，馬上去排隊(duì)下單。”一位購(gòu)房者告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“在買(mǎi)房過(guò)程中遇到的將來(lái)的鄰居多數(shù)也是出于這種想法才買(mǎi)的。”

中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一季度，14個(gè)重點(diǎn)城市的重點(diǎn)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)價(jià)格稍有下跌，其中1月份延續(xù)上一年穩(wěn)中微升態(tài)勢(shì)，2月份疫情暴發(fā)僅監(jiān)測(cè)到4個(gè)城市有項(xiàng)目選擇開(kāi)盤(pán)，且價(jià)格有所下調(diào)，3月份價(jià)格趨穩(wěn)。整體來(lái)看超六成城市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目選擇平開(kāi)，選擇價(jià)格上漲或下調(diào)的項(xiàng)目占比均接近兩成。分城市來(lái)看，2020年一季度，上海低開(kāi)項(xiàng)目占比較大，采取降價(jià)策略的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目占比約為75%，天津和蘇州等城市漲跌互現(xiàn)，選擇高開(kāi)和低開(kāi)項(xiàng)目占比持平為五成，這些城市受到疫情影市場(chǎng)需求較弱；另外，杭州價(jià)格變化分布占比較均勻。

“一方面是由于在疫情期間有一部分著急出貨的房企，推出了一定的折扣和優(yōu)惠；另外一方面是因?yàn)樵谶@個(gè)期間能夠形成成交的，大多數(shù)還是總價(jià)不太高的剛需類(lèi)產(chǎn)品，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)期間價(jià)格會(huì)有一定的下浮，但還在一個(gè)比較穩(wěn)的狀態(tài)，沒(méi)有像量一樣下降那么明顯。”貝殼研究院新房分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從房企端來(lái)看，不少房企一年內(nèi)到期的負(fù)債已經(jīng)接近于在手現(xiàn)金了，這讓其非常需要通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，通過(guò)高周轉(zhuǎn)去保證資金鏈健康，以免難以應(yīng)對(duì)接下來(lái)的還債高峰期。