4月1日，龍頭地產(chǎn)股的表現(xiàn)頗為搶鏡，萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002.SZ 以下簡稱“萬科”）、中國恒大集團(tuán)（股票代碼：03333.HK 以下簡稱“恒大”）開盤后迅速拉升，前者最高漲幅達(dá)5.11%，后者一度高漲11.22%。

原因無他，此前一日，恒大董事局主席許家印“再展雄風(fēng)”，在業(yè)績發(fā)布會上宣稱2020年內(nèi)部銷售目標(biāo)是8000億元，2022年沖擊萬億元。在許家印高調(diào)豪言壯語的同時，萬科則低調(diào)地在盤后通過大宗交易系統(tǒng)增持了6500萬股，花了16.25億元，這是萬科事業(yè)合伙人5年來首次增持，也是單次增持的最大手筆。

兩輪操作下來，恒大2019年凈利潤下降50%、萬科凈利潤低于預(yù)期的陰霾一掃而光，資本市場又亢奮了起來。碧桂園控股有限公司（股票代碼：02007.HK 以下簡稱“碧桂園”）的投資者按捺不住了，在股票論壇里問該公司：“不回購嗎？”

根據(jù)第三方統(tǒng)計機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2019年地產(chǎn)行業(yè)全口徑銷售額的TOP3分別為碧桂園、萬科、恒大，恒大與萬科僅有不到300億元的差距。而許家印公布的銷售目標(biāo)無疑給2020年的行業(yè)排位增加了不少懸念，有機(jī)構(gòu)投資者算了一下碧桂園的貨量，保守估計2020年也能突破8000億元，一直高喊“活下去”萬科顯然沒有這樣的野心。這意味著，一旦8000億元實現(xiàn)目標(biāo)，恒大便有保二爭一的很大機(jī)會。

恒大又要高增長了

3月31日，有超過12家上市房企發(fā)布業(yè)績，恒大無疑是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。畢竟在3月23日，該公司剛剛發(fā)布了盈利預(yù)警，透露預(yù)計2019年的核心凈利潤將下降48%至408億元，凈利潤下降50%至335億元。受此消息影響，當(dāng)天恒大的股價下跌了將近17%。

不得不說，許家印頗為擅長轉(zhuǎn)移外界的視線焦點(diǎn)。業(yè)績發(fā)布會當(dāng)天，在巨大的背景板上，“全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’發(fā)展戰(zhàn)略”這17個大字占據(jù)了最顯眼的位置。剛介紹完業(yè)績，恒大總裁夏海鈞便直接進(jìn)入宣講新戰(zhàn)略的主題，拋出幾個“數(shù)字炸彈”：所謂的“高增長”就是要實現(xiàn)銷售高速增長，今年恒大對外的銷售目標(biāo)是6500億元，對內(nèi)則是8000億元，到2022年這個數(shù)字將上升到1萬億元；“控規(guī)模”就是要嚴(yán)控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負(fù)增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；“降負(fù)債”的意思是把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。

“高增長”、“控規(guī)模”是實現(xiàn)“降負(fù)債”的基礎(chǔ)，許家印在業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場算了一筆賬：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億元的目標(biāo)。”

恒大達(dá)成8000億元銷售額的信心來自于2020年1.32億平方米的可售貨量，以及2020年第一季度線上銷售的突破。按2019年10281元/平方米的合約銷售均價計算，這些可售貨值只要有60%左右的去化率，便可實現(xiàn)8000億元銷售額。而得益于今年2、3月份“網(wǎng)上賣房”的超預(yù)期表現(xiàn)，該公司第一季度的銷售額錄得了行業(yè)難得的同比增長，達(dá)到1465億元，回款也大增55%至1133億元。許家印說：“這在歷史上是沒有的。”

不過，8000億元這個銷售目標(biāo)顯然是超出業(yè)界想象的。因為，自2018年以來，恒大的規(guī)模增速就已明顯放緩，2018年、2019年的銷售額分別只增長10%、9%，業(yè)內(nèi)也認(rèn)為大象起舞不易，個位數(shù)的增長可能將是龍頭房企的常態(tài)。然而，恒大2020年的指標(biāo)是增長33%，比大部分中小房企的增長預(yù)期都高。行業(yè)議論紛紛，許家印果然還是一個不按常理出牌的人。

行業(yè)龍頭貼身肉搏

在恒大披露盈警之前，萬科的股價維穩(wěn)壓力也很大。2019年，該公司的銷售額為6308.4億元，僅同比增長3.9%，低于全國6.9%的平均增速。公司的收入同比增長23.6%至3679億元，但歸母凈利潤僅同比增長15.1%至389億元，相較2019年前三季度30.4%的歸母凈利潤增速，落差較大。而且，2019年，萬科全年新開工4241.1萬平方米，同比下降15.1%，是2014年以來首次出現(xiàn)下降。該公司管理層還透露，2020年新開工計劃同比下降31%。這些信息在3月18日被集中釋放出來，當(dāng)天，萬科的股價就下跌了6.44%。

一位香港分析師對中國房地產(chǎn)報記者表示，雖然開發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào)目前已是白銀時代，與野蠻生長的黃金時代不可同日而語，但是“投資者還是看增長，沒增長就沒有資本收益”。所以，沒了增長預(yù)期的萬科遭遇資本市場用腳投票，并不難理解。

不知道是巧合還是有意為之，在恒大拋出高增長方案的同時，萬科也祭出了挽回投資者信心的大手筆增持“殺招”。3月31日晚，萬科便發(fā)出公告，透露代表公司事業(yè)合伙人的“盈安合伙”當(dāng)天通過深交所大宗交易系統(tǒng)購入6500萬股，占總股本的0.58%，價格25元/股，共使用資金約16.25億元。

高增長預(yù)期、斥巨資增持對資本市場起到了立竿見影的刺激效果，但從收盤的情況來看，投資者顯然對拿出真金白銀來支持股價的行為更有信心，萬科的漲幅鎖定在3.82%，而恒大則回落至1.56%。

對于恒大能否重回高速賽道，市場的看法是有分歧的。一種聲音認(rèn)為早在2018年恒大就已提出2020年要實現(xiàn)8000億元銷售規(guī)模，現(xiàn)下只不過是按計劃推進(jìn)，公司目前的土地儲備也足以支撐。另一種聲音則認(rèn)為這種預(yù)期可能過于樂觀，某TOP5房企的管理層便直言：“6500億元才是對外目標(biāo)，8000億元可能還是有點(diǎn)懸吧。”野村證券也表示，如果沒有進(jìn)一步減價或促銷，恒大要達(dá)到此增速將成疑。

8000億元目標(biāo)的達(dá)成與否將影響著2020年行業(yè)前三的排名。根據(jù)一位機(jī)構(gòu)投資者的測算，2020年碧桂園有約9066億元的權(quán)益可售資源，按67%去化率和75%權(quán)益比來算的話，公司的全口徑銷售金額也將突破8000億元。也就說，因為這次奇襲，恒大離曾經(jīng)坐過的銷售王座又近了不少。

用萬科董事會主席郁亮的話說，“地產(chǎn)行業(yè)從平衡到極化，在以前是你好我好，到現(xiàn)在是你爭我奪了，甚至是頭部企業(yè)競爭，大家貼身肉搏，越來越接近。”