作者 | 柯談

今天不擺枯燥的數(shù)據(jù)，也不分析樓市的各項(xiàng)指標(biāo)，我想從自己深入第一線看房的切身感受出發(fā)，告訴大家當(dāng)下真實(shí)的樓市是什么樣子的！

1、暗流涌動

過去一周之內(nèi)，上海的三家銀行工行、建行、農(nóng)商行都主動給我打電話推銷他們信用貸，之前當(dāng)然也有，但從來沒有過如此的頻繁和急切。

出于我的專業(yè)敏感性，我順便咨詢了下具體情況：工行額度50萬，建行額度23萬，建行給出的信用貸月利息是4‰，也就是相當(dāng)于年利率4.8%，和5年期LPR4.75的房貸利率差不多。然后我緊接著追問她，這個(gè)信用貸能不能買房或者交中介費(fèi)，建行說不行，目前上面還沒有開這個(gè)口子，其它消費(fèi)都可以。

但其實(shí)，如果你這段時(shí)間正在買房的話，你一定會知道，目前上海的信貸政策其實(shí)正在逐漸向房地產(chǎn)傾斜。

目前上海的首套房貸利率是4.65%，比5年期LPR4.75%還要低10個(gè)基點(diǎn)，全國獨(dú)一份，也是全國最低。

上海的抵押經(jīng)營貸利率已經(jīng)低至4.35%，而且是20年等額本息，這比房貸利率4.75%還要低40個(gè)基點(diǎn)。我周圍的很多朋友，買房的首付或者全款都在走這個(gè)渠道，曲線救國，降低成本。

上海買賣房產(chǎn)還有專門的稅費(fèi)貸，利率更低的出奇，為3.5%，和公積金利率差不多，期限5-10年，最高額度50萬，個(gè)稅增值稅契稅統(tǒng)統(tǒng)可以貸款。

還有就是買賣二手房的中介費(fèi)，官方是不允許刷信用卡的，而且去年央行還專門發(fā)文強(qiáng)調(diào)過。但現(xiàn)實(shí)中，上海90%的中介都在鼓勵(lì)客戶刷信用卡，而且還有一套規(guī)避的程序。

目前，上海的商業(yè)貸款審批和放款速度已經(jīng)比去年明顯加快了。網(wǎng)簽后申請貸款，1-2周就可以通過，新產(chǎn)證出來后3-14天即可放款。我的一個(gè)朋友，剛剛買好房，貸款審批一周通過，產(chǎn)證出來4天就放款。

也就是說，現(xiàn)在在上海買房，從首付到按揭，從稅費(fèi)到中介費(fèi)，全部可以貸款，全部都有信貸支持。其實(shí)，上海根本不是個(gè)案，只是一個(gè)縮影罷了！

從各銀行拼命的讓客戶辦理信用貸，到對樓市全過程的變相支持，完全可以看出來，隨著央行多次降準(zhǔn)降息放水之后，各大銀行的資金已經(jīng)多到無處安放了，急切的需要尋找突破口把錢花出去。

現(xiàn)在的實(shí)際情況就是，銀行錢太多，憋的要死，而樓市又是銀行最安全壞賬率最低而收益最高的業(yè)務(wù)。

所以各大銀行是既有動力又有積極性做房貸業(yè)務(wù)，更有意向降低首付和貸款利率。而地方政府就更不用說了，更是傾向于降低門檻鼓勵(lì)購房，增加財(cái)政收入，彌補(bǔ)疫情帶來的損失。

嚴(yán)防洪水流入樓市，難度其實(shí)非常之大！

現(xiàn)在整個(gè)流程中只有一個(gè)唯一的阻力，也是唯一的堵點(diǎn)，那就是高層仍然沒有放松。也就是說，從供應(yīng)端到需求端，從上游到下游，全部已經(jīng)迫不及待，全部已經(jīng)水漲船高，但是掌舵人始終不肯開閘泄洪。但其實(shí)，水位已經(jīng)嚴(yán)重超過了安全線。很多水也正在從縫隙中流淌出來。

這就是現(xiàn)在最最真切的樓市現(xiàn)狀，表面上風(fēng)平浪靜，但底下其實(shí)已經(jīng)暗流涌動。

如果閘門一開，后果其實(shí)不難想像！

2、風(fēng)向和局勢

3月26日，中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授許小年在中歐校友會上演講時(shí)表示：“在全球化的今天，中國經(jīng)濟(jì)已離不開世界。全球疫情一天不結(jié)束，我們就沒有訂單，工人沒有工資就沒有消費(fèi)。后半段我們跑不了，要陪著全球走完防疫的全程。世界經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，中國才能正常。”

許小年的這段大白話，也正是我從2月份就開始多次強(qiáng)調(diào)的疫情2.0版本。疫情對我國經(jīng)濟(jì)的影響才剛剛開始，還有一段艱苦的路在前方等著我們。

中金公司在最新的研報(bào)中，將2020年中國實(shí)際GDP增速預(yù)測從此前的6.1％下調(diào)至2.6％。中金公司董事總經(jīng)理梁紅3月10日在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示：“應(yīng)該放開房地產(chǎn)和車輛限購。我們?nèi)绻f逆周期要調(diào)的話，微調(diào)的話，要趁早調(diào)的話，房地產(chǎn)的一些限購、限貸政策，包括我們的利率都是有調(diào)整的空間。如果要想把內(nèi)需補(bǔ)回來，不調(diào)整房地產(chǎn)的政策是做不到的。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下滑的情況下，你不可能靠發(fā)消費(fèi)券去吃吃喝喝就堵得住的，更大的一定是車和房子。”

其實(shí)，前方更大的危機(jī)和沖擊，高層看的比我們更清楚，更明白，所以才會提前部署和行動。

從去年LPR出臺后，每次最多5-10個(gè)基點(diǎn)的降息之后，3月30日央行超常規(guī)的大幅度下調(diào)了7天逆回購利率20個(gè)基點(diǎn)，這個(gè)動作正說明了，事態(tài)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們之前預(yù)計(jì)的還要嚴(yán)重。

現(xiàn)在可以基本斷定4月15日的MLF和4月20日的LPR也將會超越以往的大幅度降息。

一切的一切都在表明，我們降息的速度正在加快，寬松的力度正在加大，刺激的動作正在增多。

過去一段時(shí)間，雖然有5座城市的放松被叫停了，但仍然還是有一些城市順利過關(guān)。接下來的2-3季度，我們會看到更多的城市和銀行聯(lián)合起來與高層博弈，不斷的刺探和松綁樓市。

至于高層最終的態(tài)度如何，我們沒必要妄加猜測，能及時(shí)看懂即可。

3、實(shí)操技巧

大趨勢說完了，接下來我再結(jié)合自己最近看房的情況，給大家分享一些實(shí)用的買賣技巧。

最近看房過程中，遇到兩套房子比較特殊：

第一套是上海第一梯隊(duì)的雙學(xué)區(qū)房。夫妻剛離婚，有矛盾，房子產(chǎn)權(quán)歸老公，老婆的戶口還在房子里，老公在老婆不知情的情況下把房子掛牌了。中介帶我去看房的時(shí)候，老婆正好在家，一臉懵逼，完全蒙在鼓里，對我們橫眉冷對，十分抗拒。然后我讓中介務(wù)必要和房東老公聊聊清楚。據(jù)房東老公說房產(chǎn)已判給他本人，他需要賣掉房子之后才有錢補(bǔ)償老婆。而且老婆名下已經(jīng)沒有房產(chǎn)，戶口在里面無法遷出。另外，他老婆也想通過推遲遷出戶口的辦法來威脅老公盡快補(bǔ)償自己。她害怕一旦房子賣掉了，自己戶口遷走了，手里沒有了老公的把柄，補(bǔ)償落空。

雖然從去年開始，上海規(guī)定賣掉的房子，原戶口逾期不遷出的，公安部門會進(jìn)行強(qiáng)制遷出，但是程序比較復(fù)雜，而且特殊情況需要特殊處理。

所以這套房子雖然性價(jià)比很高，但我還是果斷放棄了。以我多年來的經(jīng)驗(yàn)看，這種房子再便宜也不能碰，否則卷入其中，時(shí)間和精力都會是極大的損失，而且會錯(cuò)過今年絕佳的入市時(shí)機(jī)。

那么假如當(dāng)初第一次看房時(shí)，老婆正好不在家，看房過程愉快又輕松的話，是不是就很容易入坑呢！

所以，買二手房一定要弄清楚房東賣房的目的，家庭成員現(xiàn)狀和夫妻關(guān)系。我在前幾年的買賣技巧文章里一再強(qiáng)調(diào)，賣房目的是你第一步必須要搞清楚的，除了當(dāng)面問房東外，還要讓中介去側(cè)面打聽。如果是買學(xué)區(qū)房，付定金前，一定要自己去派出所查清楚里面有沒有戶口有幾個(gè)戶口，房東有沒有故意隱瞞。

第二套是一套空置房，價(jià)格明顯低于市場價(jià)?？赐攴孔雍?，在我的逼問下，中介小哥說這套房子原本屬于老夫妻兩個(gè)人，現(xiàn)在都去世了，房子由兩個(gè)兒女繼承。這套房子是兒子的唯一住房，不是女兒的唯一住房。根據(jù)繼承法，女兒要承擔(dān)屬于自己一半份額的20%的個(gè)稅（遺產(chǎn)稅），其實(shí)也就是說，這套房子有總價(jià)10%的個(gè)稅需要下家承擔(dān)。這樣一算性價(jià)比全無，低價(jià)急拋就完全是個(gè)噱頭而已了。

其實(shí)，在我這么多年的買賣經(jīng)歷中，碰到遺產(chǎn)稅的有很多次了。在這里我要提醒各位親們，有些中介會很誠實(shí)，告訴你有遺產(chǎn)稅，而有些中介和房東卻不一定會如此善良，或者說他們自己也不知道有哪些稅費(fèi)要繳。

所以，買二手房，一定要各付各稅，因?yàn)槟愀静恢阑蛘哒f無法準(zhǔn)確計(jì)算一套房子到底有多少稅，假如在你買房之前就簽好協(xié)議，答應(yīng)承擔(dān)房東所有的稅，那么未來等待你的也許會是一筆巨款。

在這里，我也可以教大家一個(gè)技巧。繼承或者受贈來的房子，需要滿五唯一才能免除個(gè)稅（總價(jià)20%），滿五年指的是父母當(dāng)年買進(jìn)到現(xiàn)在你賣出的時(shí)間是否滿五年，唯一與否是看這套房產(chǎn)是否是你名下唯一住房。當(dāng)然了，假如你婚姻破解，房子都被前妻拐跑了，這套繼承的房子就會變成你的唯一住房，免個(gè)稅也就理所當(dāng)然?？們r(jià)20%可不是小數(shù)字哦。

最后，再來談?wù)剳?yīng)對中介的生存法則。

在各個(gè)城市中，鏈家是規(guī)模最大也是市場占有率最大的。當(dāng)然對買房者來說，鏈家也是最不友好的。這里我指的不是態(tài)度而且費(fèi)用。

一、鏈家不會幫你砍價(jià)

鏈家公司內(nèi)部規(guī)定：掛牌價(jià)和成交價(jià)差距超過一定比例，就會扣業(yè)務(wù)員的提成。說的直白點(diǎn)就是，鏈家會鼓勵(lì)業(yè)務(wù)員按照掛牌價(jià)成交。

所以，一方面業(yè)務(wù)員會在開始時(shí)盡量讓房東掛低價(jià)，另一方面，一旦房東掛牌后，業(yè)務(wù)員們就不會幫下家去努力砍價(jià)，因?yàn)樗麄円ＷC掛牌價(jià)和成交價(jià)盡可能的接近，這樣才不會被扣錢。

所以，很多時(shí)候，不是房東不降價(jià)，而是中介在中間作梗讓你高價(jià)買進(jìn)。

二、鏈家成交價(jià)最高

鏈家中介費(fèi)是全行業(yè)最高的，而且是上家下家都要收取。比如上海鏈家收上家房東1%，下家2%。而其它連鎖中介和小中介總共只收取最高2%，而且還可以再打折優(yōu)惠。

因?yàn)殒溂冶仨氁獜纳霞夷抢锸杖?%的中介費(fèi)，所以導(dǎo)致最終的成交價(jià)至少會比其它中介高出1%以上，因?yàn)樯霞乙氖堑绞謱?shí)價(jià)。雖然在鏈家的案子里，也存在上家這1%由下家承擔(dān)，但這絲毫不會影響實(shí)際成交價(jià)格高于其它中介。

所以，在二手房業(yè)內(nèi)有個(gè)說法是：如果你要賣房，建議選擇鏈家，因?yàn)榭梢越o你賣個(gè)高價(jià)；而如果你要買房，最好別選鏈家，因?yàn)榇鷥r(jià)太大。

以上就是我今天分享的全部內(nèi)容。我寫文章的宗旨就是絕不劃水，一定要讓讀者實(shí)實(shí)在在的學(xué)到東西，包括對趨勢的判斷和實(shí)操的技巧。