繼美聯(lián)儲開啟無限量化寬松（QE）模式后，美國通過了應(yīng)對疫情的2萬億美元經(jīng)濟救助方案。為對沖疫情影響，全球多個國家紛紛降息。3月13日，央行宣布今年以來的第二次降準，雖然3月LPR沒有下降，但市場預(yù)期后續(xù)國內(nèi)降準降息的概率仍較大。
全球量化寬松背景下，人們對于現(xiàn)金貶值的擔憂情緒扶搖直上，買房保值的傳統(tǒng)觀念，讓不少人在最近一段時間涌向各地樓市，以深圳為代表的一二線城市，再度出現(xiàn)搶購一手房的個案。
購房者糾結(jié)于要不要趕緊上車，但另一面，開發(fā)商卻透露出不同以往的悲觀。
在近期密集舉行的業(yè)績發(fā)布會上，地產(chǎn)大佬春風(fēng)不再，謹慎、危機、生存成為關(guān)鍵詞。融創(chuàng)中國(01918.HK)罕見地表示，要有計劃減少一些持有物業(yè)的量；富力地產(chǎn)(02777.HK)同樣考慮出售重資產(chǎn)項目；而中國恒大（03333.HK）則宣布要連續(xù)三年每年凈減少3000萬平米土地儲備。
經(jīng)過多年發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)高光漸褪，房開業(yè)務(wù)放緩、業(yè)績不達預(yù)期、增收不增利成為普遍現(xiàn)象。疫情之下，損失的兩個月銷售時間再為房企未來蒙上陰影。“強大的免疫力和健康基礎(chǔ),才能幫助我們度過危機。”萬科A(000002.SZ)董事會主席郁亮近期表示。
房企相繼意識到盈利和現(xiàn)金流的重要性。過去地產(chǎn)周期，依靠地價、房價上漲紅利，房企借高杠桿大肆擴張。如今，此番“賭徒”模式的脆弱性被疫情放大，企業(yè)紛紛開始糾偏，將利潤率、現(xiàn)金回款、降杠桿擺上戰(zhàn)略地位。
地產(chǎn)主業(yè)降速
兩年前，萬科高喊“活下去”，行業(yè)為之一振。行至2020年，新冠肺炎疫情沖擊，“活下去”成為無比真實的存在。中國房地產(chǎn)開發(fā)商，從未像現(xiàn)在這般，感受到求生的痛感。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市內(nèi)房股發(fā)布2019年年報，合計營業(yè)收入4.26萬億元，同比增長22.77%，凈利潤同比下降7.56%。
A股上市公司中，南國置業(yè)、沙河股份、世聯(lián)行等12家公司凈利潤同比下滑；港股上市公司中，太古地產(chǎn)有限公司、恒基地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)、長實集團等63家公司凈利潤同比下滑。此外，恒盛地產(chǎn)、上置集團、北大資源已相繼發(fā)布盈利預(yù)警公告。
頭部房企同樣出現(xiàn)放緩信號。2019年，萬科銷售增長率跌至個位數(shù)，低于全國商品房銷售額6.5%的增幅；營業(yè)收入3678.9億元，凈利潤551.3億元，同比分別增長23.6%、11.9%，增速較2018年分別上升1.0和下降20.5個百分點。
3月22日，中國恒大(03333.HK)發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)期2019年核心凈利潤預(yù)期約408億元，較上年下降約48%，凈利潤預(yù)期約為335億元，同比下降約50%。利潤下降主要由于售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結(jié)轉(zhuǎn)，交樓單價下降。
此外，中國海外發(fā)展(00688.HK)去年營收1636.5億元，同比上升13.6%，但市場給予的預(yù)期為2087.6億元；華潤置地(01109.HK)在行業(yè)前十的焦慮下錄得2425億銷售額，但銷售增速降至近五年低點。加速沖刺多年后，規(guī)模房企已率先看到天花板臨近的信號。
本就慢下來的房企，開年再遭疫情“黑天鵝事件”。
“疫情對萬科影響相當大。”萬科管理層表示，2~3月份銷售額同比料下降510億元，包括進駐的湖北三個城市銷售斷流；項目交付方面，一季度預(yù)計1萬戶面臨延緩交付，全年該數(shù)字將增至3.9萬戶，同時開工也較往年延遲40天左右。”萬科管理層表示。
“疫情對房企二、三、四月銷售的影響將使2020年行業(yè)整體銷售規(guī)模減少7%-10%。”旭輝董事長林中判斷，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資也會減少，房價將平穩(wěn)增長。而隨著企業(yè)現(xiàn)金流緊張，破產(chǎn)中小企業(yè)增多，行業(yè)集中度進一步提高。
嚴峻態(tài)勢下，各房企均謹慎制定今年業(yè)績目標。中海預(yù)期竣工面積增長16%，但管理層稱“與各地區(qū)進行溝通排布時候深感壓力”；中國奧園(03883,HK)、融信中國(03301.HK)、龍湖集團(00960.HK)、時代中國(01233.HK)銷售目標增幅分為12%、12%、7%、5%，較此前大幅放緩；首創(chuàng)置業(yè)去年銷售額808.1億，今年目標仍停留于800億。
重視盈利指標
“銷售排名其實沒有意義，融創(chuàng)希望在利潤和市值上有好的排名。”近期業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌對外表示。頭部房企的選擇極具信號意義，經(jīng)歷多年對規(guī)模的追逐后，地產(chǎn)行業(yè)已走至必須重視盈利質(zhì)量的新階段。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年，百強房企營收均值546.4億元，凈利潤均值69.0億元，同比增速較上年減少11.6、20.4個百分點；凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率分別下降0.4、0.8個百分點。
“過去30余年，房企競爭的核心要義在于逆周期操作。傳統(tǒng)邏輯下，土地周期晚于樓市，波動更緩，現(xiàn)在則反之。這意味著，留給房企逆周期操作的窗口變短、空間收窄，地房價比中樞不斷向上偏移，利潤空間受到壓縮。”保利研究院認為。
從近期房企發(fā)布的年報看，無論是頭部還是中等規(guī)模房企，均面臨盈利指標下滑的問題。2019年，萬科凈利潤率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別為15.0%、22.5%，較上年度分別降低1.6、0.7個百分點；中海、華潤毛利率保持在30%以上，但均較上一年有所下降；弘陽地產(chǎn)(01996.HK)年度毛利率25.1%，較上年下降6%。
“受限簽限價，成本上漲等原因，地產(chǎn)行業(yè)毛利率和凈利潤率有下降趨勢，下行壓力加大。”中海管理層認為。萬科管理層同樣稱，毛利率下降是行業(yè)的長期趨勢。
“行業(yè)在2020年、2021年利潤壓力都比較大。”孫宏斌稱，這兩年結(jié)轉(zhuǎn)的是2018年、2019年賣的房子，彼時調(diào)控下房價壓力較大，很多公司買了很多貴地。2020年的利潤壓力更大，疫情影響下，竣工入住會受影響兩個月，對利潤結(jié)算影響比較大。
面對疫情帶來的不確定性，一眾房企大佬均將盈利質(zhì)量擺上戰(zhàn)略位置。“我們多年前內(nèi)部提出要求，要重視銷售規(guī)模，甚至要重視開發(fā)業(yè)務(wù)的市場份額，但更要重視的是質(zhì)量。”萬科管理層表示，從回款率指標看，要做到應(yīng)收盡收，優(yōu)化現(xiàn)金流情況。
綠城中國(03900.HK)董事會主席張亞東同樣稱，綠城最關(guān)注的是利潤而不是銷售額。去年，綠城銷售業(yè)績大漲29%，但營業(yè)收入同比僅增2.1%，毛利率同比增長2.6%，凈利潤率同比增長2.5%；而一向偏向合作的旭輝，也正逐漸提升土地權(quán)益比例，以緩解盈利壓力。
謹慎投拓、現(xiàn)金為王
地產(chǎn)深度調(diào)整期，融創(chuàng)罕見地對外表示，要有計劃減少一些持有物業(yè)的量。“未來2~3年，融創(chuàng)負債率往下走的方向不會改變，將嚴控持有物業(yè)投資量。”富力地產(chǎn)(02777.HK)聯(lián)席董事長李思廉同樣稱，正積極吸引戰(zhàn)略投資或考慮出售重資產(chǎn)項目，從長遠考慮減輕負擔。
2019年，融創(chuàng)資本負債比率為63.3%，較去年同期59.9%有所上升；富力通過去年下半年暫停拿地，嚴控投資流出，凈負債率大幅下降，但仍達198.9%。管理層預(yù)計，今年可以將凈負債率再下降15%到185%以內(nèi)，在3年左右，將凈負債率降到150%以內(nèi)。
控杠桿、降負債，一直是房企近年來的努力目標，但疫情影響下，財務(wù)安全的重要性更加凸顯。郁亮將此描述為要有免疫力。“企業(yè)的免疫力體現(xiàn)在現(xiàn)金為王、手有余糧，萬科追求有利潤的收入和有現(xiàn)金流的利潤，且堅持始終不囤地、不捂盤、不拿地王。”
諸多房企在投資端顯現(xiàn)出謹慎態(tài)度。萬科堅持以項目為綱、現(xiàn)金為王；孫宏斌也表示，對后續(xù)地價并不樂觀，融創(chuàng)該拿地的時候要堅決拿，但現(xiàn)在要謹慎；而富力明確表示，已基本暫時放棄招拍掛市場，“大家都看手上的錢先保護自己，在土地上富力還是會保守一點。”
“在市場深度調(diào)整背景下，房企應(yīng)盡量避免高價地投資。”中指研究院認為，2019年，百強企業(yè)新增高價地主要分布于熱點一二線城市，占用企業(yè)資金規(guī)模較大，流動性風(fēng)險增強。同時這些市場受政策調(diào)控影響較大，限價、限售等政策給高價地塊增加了去化難度。
當現(xiàn)金流被擺上重要地位時，房企對多元化業(yè)務(wù)的態(tài)度更加曖昧。碧桂園管理層未直接回應(yīng)是否會調(diào)整投資，僅稱公司仍聚焦主營業(yè)務(wù)，并非盲目投資；對萬科、融創(chuàng)等頭部企業(yè)來說，多元業(yè)務(wù)仍處于爬坡和探索期，在集團大盤中占比較小，管理層并不強制短期收益目標。
“傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)必須要做好，但它并不意味著、不代表行業(yè)未來。”郁亮認為。這是行業(yè)和時代的“悖論”，當習(xí)慣賺塊錢的房企遭遇天花板，多元業(yè)務(wù)又轉(zhuǎn)型不順，未來代表什么？中小房企生存日艱，或許只有在廝殺中活下來的規(guī)模房企，能觸及到答案。
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