隨著疫情得以有效控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序展開，中央和地方各類刺激政策不斷涌現(xiàn)，疊加外部新一輪量化寬松，先知先覺的購房人開始不淡定......千萬豪宅兩次開盤售罄，售樓處來訪人數(shù)超預(yù)期等各類預(yù)示市場形勢變化的事件層出不窮。為此，克而瑞對全國 43個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交恢復(fù)進(jìn)程進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析和訪談?wù){(diào)研發(fā)現(xiàn)，全國樓市穩(wěn)步復(fù)蘇，回升速度三四線好于二線好于一線。深圳、成都、福州、蘇州、杭 州、淮安、揚(yáng)州、嘉興、汕頭等 9 個城市成交表現(xiàn)已然達(dá)到甚至超過2019年4季度的平均水平，其他二、三線城市樓市也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇動能，重慶、濟(jì)南、佛山等進(jìn)程稍顯滯后。

全國樓市穩(wěn)步復(fù)蘇，但復(fù)蘇動能正在減弱

隨著新冠肺炎疫情在國內(nèi)得到有效控制，2月下旬以來，多市住建局相繼發(fā)布通知，著力推動房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)、推進(jìn)售樓處安全有序開放。目前，全國樓市整體呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢， 重點(diǎn)城市商品住宅成交量逐步回升，第十周(3.9-3.15)，全國43個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積達(dá)到259萬平方米，環(huán)比上周增長7%，相較第七周增長159%，基本恢復(fù)至去年四季度周均成交量的6成水平。

分能級來看，一、二、三四線城市最近一周商品住宅成交量分別達(dá)到去年四季度周均成交量的53%、64%、70%，換言之，目前三四線樓市整體復(fù)蘇程度最高，二線次之，一線城市最低。

但值得警惕的是，隨著前期積壓的需求陸續(xù)得到釋放、支持性政策效力逐步施放完畢， 全國——尤其是一二線城市——樓市復(fù)蘇動能正在減弱。第九周開始，各能級城市周均成交 量環(huán)比增速顯著放緩，第十一周，二線城市環(huán)比增速已由上周的34%驟跌至2.5%，一線城市環(huán)比增速已由正轉(zhuǎn)負(fù)。

福州、杭州樓市升溫動力強(qiáng)勁

一線城市中深圳市場率先回暖。一、二手房的成交數(shù)據(jù)可直觀反映這一事實(shí)，第十周深圳商品住宅成交量達(dá)到8.8萬方，明顯高于去年四季度周均值水平，二手房周成交量達(dá)15.27萬平方，環(huán)比增漲18%，達(dá)到疫情前周平均成交量7成水平。此外，近期深圳商務(wù)公寓屢開屢罄現(xiàn)象也可佐證市場信心恢復(fù)，3月7日，104套總價(jià)區(qū)間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當(dāng)日售罄，3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。

重點(diǎn)二線城市中，成都、蘇州復(fù)蘇動力強(qiáng)勁、市場熱度迅速回升。而福州、杭州盡管數(shù) 據(jù)層面?zhèn)€別周度成交量大幅反彈，但其實(shí)質(zhì)是年前充分蓄客的紅盤推貨拉動，市場整體仍存 在冷熱不均現(xiàn)象，后續(xù)周度成交量也出現(xiàn)了一定程度回調(diào)。

蘇州樓市快速復(fù)蘇得益于三大因素——政策支持、人才引進(jìn)、固有需求充裕。第一，蘇 州 2月出臺的土拍新政有效提振房企購地信心，如3月13日工業(yè)園區(qū)一宅地拍出2.4萬元/ 平方米樓面價(jià)，近乎持平于青劍湖版塊地王單價(jià)。第二、前期引進(jìn)的人才持續(xù)釋放購買力，同時，新版人才引進(jìn)草案已過審未出臺，預(yù)計(jì)將在未來進(jìn)一步釋放效力。第三，蘇州固有潛 在購房需求量巨大。從近期市場表現(xiàn)來看，新推項(xiàng)目認(rèn)購率在50%-60%左右，高價(jià)盤去化表現(xiàn)不俗。

三四線城市中常州、嘉興等市場迅速升溫

從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)三四線城市中，淮安、嘉興、汕頭、揚(yáng)州等4個城市過去三周的成交面積已經(jīng)達(dá)到甚至超過了去年四季度的正常水平。

如常州，樓市、地市運(yùn)行迅速回歸正軌，市場信心加速建立。2020年3月上半月常州主城區(qū)商品住宅成交面積為10.91萬m2，在供應(yīng)受限的情況下成交量同比小幅下跌11%。 與此同時，上半月常州土拍狀況火爆異常，湖塘“地王”出現(xiàn)，武高新地塊的激烈競拍，天寧掛牌“最高起始樓面價(jià)”地塊。

而三四線城市中成交規(guī)模領(lǐng)先的佛山、東莞、惠州等樓市恢復(fù)相對滯后。第十周佛山商 品住宅成交面積14.21萬方，僅相當(dāng)于去年四季度周均成交面積5成水平，遠(yuǎn)低于三四線城市平均恢復(fù)程度。

長三角的舟山市場恢復(fù)形勢同樣不容樂觀，疫情的負(fù)面影響仍在持續(xù)。第一，市場基本 以前期房源續(xù)銷為主，產(chǎn)品存在同質(zhì)化競爭，導(dǎo)致實(shí)際成交恢復(fù)緩慢;第二，線下售樓處實(shí)行預(yù)約制，蓄客周期明顯拉長;第三，觀望情緒加重，近期典型項(xiàng)目開盤去化率僅10%，較年前30%的平均去化率進(jìn)一步下滑。

綜上，全國樓市正在有序復(fù)蘇，全國整體成交量已回升至去年6成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢復(fù)至去年水平。出乎意料的是，數(shù)據(jù)顯示三四線城市樓市的復(fù)蘇速度要明顯快于一、二城市，且復(fù)蘇動能依然強(qiáng)勁，可以化解此前對三四線城市的過于悲觀預(yù)期。

基于上述結(jié)果，克而瑞預(yù)判，全年樓市成交并不會顯著失速，成交量也不會大幅下滑， 大概率將呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)、總量回落10%以內(nèi)的走勢;銷售承壓的三四線城市房地產(chǎn)市場也不完全一無是處，終將回歸到“人+錢”的基本面，有需求且有購買力的城市可高看一線。