近期，房企的高額度、高頻率融資動作引發(fā)了業(yè)內(nèi)關注。財報季到來，多家房企發(fā)布了凈利潤下滑預警，加之2018年的數(shù)據(jù)對比，房企出現(xiàn)了明顯的增收不增利現(xiàn)象。受到疫情影響，2020年1-2月份的房企銷售出現(xiàn)了大幅“縮水”，2020年是房企的償債高峰，業(yè)內(nèi)認為，房企作為典型的高杠桿企業(yè)，在面臨著現(xiàn)金流的考驗。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度再度提升，百強房企占據(jù)了6成的市場份額，中小房企的優(yōu)勢流失，生存空間被擠壓。
房企增收不增利
一場疫情的到來加深了房企之間的分化程度。在2020年開年的3個月以來，房企致力于解決銷售、融資、負債三大難題，試圖在危機時刻讓現(xiàn)金流保持在健康狀態(tài)。近期，多家房企發(fā)布了2019年財務報告，其中，“增收不增利”的房企則不在少數(shù)。
近日，某房企發(fā)布了2019年業(yè)務盈利預警?！度A夏時報》記者了解到，其預計本集團在2019年全年度的核心業(yè)務凈利潤及凈利潤有所下降。其中，核心業(yè)務凈利潤預期較2018年下降48%，凈利潤預期較去年下降約50%。
營收、利潤，兩大指標衡量房企的經(jīng)營情況，但房企的財報在近兩年則顯現(xiàn)出了一個奇怪現(xiàn)象，其營收大幅增長，而利潤的增速則往往只能望其塵埃，甚至增速出現(xiàn)負數(shù)。某房企2019年的財報顯示，其在2019年的營業(yè)收入增長率為34.2%，凈利潤和核心凈利潤的增長率則分別為27.7%和24.8%。
另外，《華夏時報》記者在梳理了多家企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，營收大幅增長，利潤表現(xiàn)平平這一現(xiàn)象在2018年就已明顯。例如，2018年，萬通地產(chǎn)的營業(yè)收入同比上漲了10.62%，但凈利潤則同比下滑了8.11%。大名城在2018年營業(yè)收入實現(xiàn)了30.64%的增長，但凈利潤下滑了61%。
此外，百強房企“增收不增利”的現(xiàn)象也普遍存在。行業(yè)的集中度雖然在2019年出現(xiàn)了大幅提升，但不可避免的是，房企的負債也仍然處于高位。中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，2019年，在財務方面，百強房企已經(jīng)由此前的“去杠桿”逐漸轉變?yōu)?ldquo;穩(wěn)杠桿”，資產(chǎn)負債率均值較2018年微增了0.2個百分點，達到了78.7%，有效負債率均值則為49.0%，與2018年持平。
而關于“增收不增利”這一原因，中國指數(shù)研究院方認為，當前的房地產(chǎn)市場由于限價疊加高成本，使得溢價空間被侵蝕。對比歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在2015年-2019年，百強房企的營業(yè)收入均值分別為206.8億元、267.6億元、324.0億元、439.9億元、546.4億元，其凈利潤均值在同期分別為24.3億元、29.4億元、41.2億元、57.7億元、69.0億元。
計算可得，百強企業(yè)的營收均值增速呈現(xiàn)下滑、上漲、下滑的波浪曲線態(tài)勢，而凈利潤均值增速則呈現(xiàn)出倒“U”型態(tài)勢，其在2017年前后達到峰值，在2018年和2019年則是加速下滑。
中指研究院方同樣指出，2019年百強房企營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢，但增速較2018年有所放緩。此外，百強房企營業(yè)收入和凈利潤均值較2018年減少11.6%和20.4%。
行業(yè)分化加劇
“房地產(chǎn)行業(yè)在分化，但最終利潤之間的差異會越來越明顯。”某房企的內(nèi)部人士對《華夏時報》記者說。梳理近年來房地產(chǎn)市場的歷史變化可以發(fā)現(xiàn)，頭部房企正在逐漸占領市場，中小房企的生存空間被擠壓。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了多年的成長和發(fā)展之后，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售額均值實現(xiàn)了80多倍的增長，市場份額超過了60%。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，百強房企的銷售總額、銷售面積分別達到了98179.3億元和72458.3萬平米，同比增長了16.3%和13.5%。
于此同時，百強房企銷售額的市場份額則也穩(wěn)步上升至了61.5%，較2018年提高了5.2個百分點，行業(yè)的集中度在進一步提升。另外，中小房企的破產(chǎn)潮一直從2019年持續(xù)至今。人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至3與23日，已經(jīng)有近百家房企宣布破產(chǎn)。
“破產(chǎn)的房企大部分都是微型房企，我們這家房企雖然沒有完全步入大型房企行列，但是受到疫情的影響，現(xiàn)金流壓力格外緊張，已經(jīng)開始了一輪裁員。如果不能盡快融到錢，感覺公司還會裁員，節(jié)省一些開支。”就職于區(qū)域性房企的員工王磊（化名）對《華夏時報》記者說。
其表示，在疫情下，中小房企在融資、拿地、銷售等各個環(huán)節(jié)均不具備優(yōu)勢。“地方上的確是出臺了一些扶持政策，但是都是一些短期的政策。另外，我們貸款、融資的成本太高了，這些是沒有辦法避免或者減少的，也是長期無法解決的問題。”王磊對《華夏時報》記者說。
債務壓頂 償債高峰期到來
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年7月份，房企至少有1700億元的債務需要償還。但由于新冠肺炎，原本應當是銷售“小陽春”的時期變成了“倒春寒”，回款減速則也使得房企面臨著較大的現(xiàn)金流壓力。
另外。值得注意的是，中國指數(shù)研究院方指出，在財務方面，因房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業(yè)周轉速度的下降，房企的盈利能力出現(xiàn)了小幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2019年，百強房企凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.1%和15.9%，較2018年分別下降了0.5和0.8個百分點。
“現(xiàn)在，房企融資的難度還是比較高的，沒有說出現(xiàn)了寬松。”前海開源基金首席經(jīng)濟學家楊德龍向《華夏時報》記者指明了當前房企融資的現(xiàn)象。“發(fā)債等主要是借新還舊，但目前銀行、信托等審核都是比較嚴格的。”王磊也對《華夏時報》記者說。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，百強房企的資產(chǎn)負債率均值為78.7%，較2018年微增了0.2個百分點。房企將迎來償債高峰，面臨一定的現(xiàn)金流考驗。在房企存續(xù)債券中，2020年-2023年，債券償還規(guī)模保持高位，并在2021年達到高峰。2020年需償付規(guī)模為7520.1億元，2021年將達到10524.2億元。
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