復(fù)工復(fù)產(chǎn)的速度比想象中還要快，房地產(chǎn)也不例外。重新開(kāi)放的售樓處人氣如何？線下“停擺”的狀況是否還在持續(xù)？購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、渠道商對(duì)于買房賣房的心態(tài)又是怎樣的？近日，北京商報(bào)記者走訪石景山、豐臺(tái)、通州等多個(gè)熱門區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在加強(qiáng)防疫工作的同時(shí)，各大售樓處的“人氣”正逐漸復(fù)蘇。越來(lái)越多的人愿意走出家門到現(xiàn)場(chǎng)看房，部分高品質(zhì)或者高性價(jià)比的售樓處已經(jīng)可以用“熱鬧”來(lái)形容，市場(chǎng)熱度的回升超乎想象。然而在這其中，距離真正落單還有些距離，購(gòu)房者坦言“經(jīng)歷了疫情的樓市應(yīng)該拿出點(diǎn)誠(chéng)意來(lái)”，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)“特價(jià)房會(huì)有的，但要看時(shí)機(jī)”。經(jīng)歷了這場(chǎng)疫情之后，買賣雙方糾結(jié)的根本依然是價(jià)格。

從VR看房的救命稻草

到復(fù)工即升溫的售樓處

微信、短視頻、現(xiàn)場(chǎng)直播、VR看房，一切可以運(yùn)用的互聯(lián)網(wǎng)手段已成為疫情期間房企們的救命稻草，然而這根稻草實(shí)際效果卻不盡如人意。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，商品房銷售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積下降39.2%。

整體銷售水平下滑，房企們所呈現(xiàn)的銷售成績(jī)也略顯“難看”。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年2月各房企的銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)近幾年單月銷售新低，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額僅3243.3億元，環(huán)比下降43.8%，同比下降37.9%。從1-2月的累計(jì)銷售金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企的全口徑銷售額為9014.6億元，同比下降23.8%；有超八成的百?gòu)?qiáng)房企2月單月和前兩月累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。

如此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)給人的感覺(jué)就是“冷清”，那么重啟后的售樓處是否會(huì)改變這種現(xiàn)狀？近日，北京商報(bào)記者走訪了石景山、豐臺(tái)、通州等多個(gè)熱門區(qū)域，到第一現(xiàn)場(chǎng)去真切感受市場(chǎng)的溫度。記者對(duì)走訪樓盤進(jìn)行歸納發(fā)現(xiàn)，“火熱”的樓盤占大多數(shù)，與調(diào)查前的設(shè)想大相徑庭。此外，“冷清”樓盤的銷售人員也多對(duì)后市抱有樂(lè)觀心態(tài)，不管是案場(chǎng)的看房氣氛，還是銷售人員的信心，都給人以積極的信號(hào)。

“隨著疫情形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，越來(lái)越多的人也愿意走出家門到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看房了，最近兩周的人氣可以說(shuō)直線上升。”長(zhǎng)安云錦的銷售人員告訴北京商報(bào)記者，剛開(kāi)放售樓處的時(shí)候，案場(chǎng)比較冷清，多數(shù)購(gòu)房者更愿意打電話或者網(wǎng)上咨詢，親自到現(xiàn)場(chǎng)看房的寥寥無(wú)幾，目前這一“困境”已過(guò)去了。

在售樓處內(nèi)，北京商報(bào)記者粗略測(cè)算了一下，同一時(shí)間看房的約有七八組客群，銷售人員也很貼心地勸導(dǎo)購(gòu)房者保持“安全距離”，就在記者看房期間，現(xiàn)場(chǎng)還有3組客群直接簽約。

如果說(shuō)“老項(xiàng)目”依靠此前的推廣積累下了人氣，那么近期即將開(kāi)盤的長(zhǎng)安九里則代表市場(chǎng)回溫的另一種態(tài)度。在去該項(xiàng)目之前，銷售人員特別叮囑北京商報(bào)記者要下午過(guò)去，“上午到訪的人太多了，要排隊(duì)等待，所以建議下午來(lái)實(shí)地了解情況”。經(jīng)過(guò)一套入門檢查“手續(xù)”，記者進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)看到，線下去了解該項(xiàng)目情況的人群也是“爆滿”狀態(tài)，受疫情影響，三三兩兩“隔離”而坐。

據(jù)長(zhǎng)安九里銷售人員介紹，“目前每天到現(xiàn)場(chǎng)登記的客流量非常大，一天大概有30組，所以建議提前填寫(xiě)意向，正式開(kāi)盤后可以第一時(shí)間去選房”。價(jià)格還未明確、折扣優(yōu)惠也沒(méi)有，但這卻絲毫沒(méi)有影響到購(gòu)房者的選房熱情。

購(gòu)房者等待折扣

開(kāi)發(fā)商對(duì)賭剛需釋放

相較于長(zhǎng)安九里項(xiàng)目的火熱，京投發(fā)展·臻御府則略顯“冷清”，在該售樓處內(nèi)北京商報(bào)記者看到，除了前臺(tái)接待人員和幾位置業(yè)顧問(wèn)外，并沒(méi)有其他購(gòu)房者到訪。在記者看房約一個(gè)小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，也只看到一組購(gòu)房者前來(lái)問(wèn)詢。

不過(guò)據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，購(gòu)房者看房目前都是“隔離”進(jìn)行，每天的接待情況還是不錯(cuò)的，但肯定沒(méi)辦法與疫情之前的客流量相比，整體處于恢復(fù)狀態(tài)，且成交量也較2月有所好轉(zhuǎn)。同樣的“冷空氣”在通州、朝陽(yáng)等一些項(xiàng)目也有所體現(xiàn)，不過(guò)這些項(xiàng)目大多屬于尾盤銷售，所剩房源不多了，也一定程度上影響到了購(gòu)房者的選房熱情。

“市場(chǎng)回溫是眾房企所期盼的，但市場(chǎng)恢復(fù)也需要時(shí)間來(lái)完成。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，3月上半月全國(guó)主要城市的市場(chǎng)成交量相比2月有明顯復(fù)蘇，網(wǎng)簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調(diào)了20%以上，特別是一線城市網(wǎng)簽，同比下調(diào)了25%。此外，目前的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也并非市場(chǎng)真實(shí)情況的反映，當(dāng)下的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本上是開(kāi)發(fā)商為了加快回款而爭(zhēng)取春節(jié)前的實(shí)際簽約逐漸進(jìn)入網(wǎng)簽程序。

張大偉認(rèn)為，目前除了杭州、深圳等極個(gè)別城市以極快速度接近疫情前市場(chǎng)成交量，大部分城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上火爆，只是個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、限價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)了相對(duì)熱度，但市場(chǎng)回溫是清晰可見(jiàn)的。

受此次疫情影響，買房的重要性得到了加持，購(gòu)房需求會(huì)在后期得到釋放。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，“剛需客群需要一個(gè)屬于自己的房子，改善客群則需要房屋品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等方面的升級(jí)，不可否認(rèn)，這部分需求會(huì)在疫情結(jié)束后傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

北京商報(bào)記者在走訪期間也注意到，包含綠色、科技等元素的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，以及限競(jìng)房項(xiàng)目會(huì)更受青睞一些，到場(chǎng)的看房人員也相對(duì)較多，而這也正符合剛需和改善客群的選擇方向。此外，隨著北京供地節(jié)奏發(fā)生變化，限競(jìng)房或?qū)⒊蔀?ldquo;稀缺品”，這也吸引了一部分客群加快選房節(jié)奏。

對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)看房的初衷，北京商報(bào)記者隨機(jī)與幾組購(gòu)房客群進(jìn)行了交談，他們基本上都屬于年前已經(jīng)看過(guò)的或者疫情期間在線上了解過(guò)的，現(xiàn)場(chǎng)看房就是為了能在疫情期間“撈”到一個(gè)實(shí)惠的折扣。然而具體的折扣標(biāo)準(zhǔn)，多家銷售人員均以“無(wú)折扣”來(lái)回應(yīng)，但卻表示會(huì)有特價(jià)房來(lái)回饋市場(chǎng)，可遇不可求，告誡購(gòu)房者要多“走動(dòng)”。

原本滯后的購(gòu)房需求

如遇折扣刺激或提前釋放

郭毅稱，受交易特殊性限制，購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)很難從線下轉(zhuǎn)移到線上，因此疫情期間觀望情緒濃厚。但目前新冠肺炎疫情已得到有效控制，對(duì)于有需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從春節(jié)前到現(xiàn)在已經(jīng)沉積了3個(gè)月之久，面對(duì)疫情好轉(zhuǎn)的窗口期，這部分需求開(kāi)始得到逐步釋放。

“另一個(gè)層面來(lái)講，購(gòu)房者也在期待更大的‘刺激’，來(lái)激發(fā)自身的購(gòu)買意愿。”郭毅進(jìn)一步表示，目前的樓市狀態(tài)屬于“買方市場(chǎng)”，所以這是一個(gè)購(gòu)房者信心塑造的過(guò)程，一旦遇到更大的“刺激”，購(gòu)房需求或許會(huì)提前釋放。

壓抑需求的逐步釋放，是樓市回溫的具體表現(xiàn)，而持續(xù)寬松的信貸政策，也讓市場(chǎng)有了政策的刺激。

3月13日，央行發(fā)布公告稱，決定于2020年3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，對(duì)達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5-1個(gè)百分點(diǎn)。在此之外，對(duì)符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款。以上定向降準(zhǔn)共釋放長(zhǎng)期資金5500億元。

這是今年第二次降準(zhǔn)。首次降準(zhǔn)是在1月1日，當(dāng)天央行決定于2020年1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約8000多億元。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，央行降準(zhǔn)不僅能夠緩解部分房企的融資壓力，也能使購(gòu)房者獲得相對(duì)平穩(wěn)的信貸價(jià)格，按照慣例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是利好的。

“房貸利息的減少會(huì)在一定程度上拉動(dòng)購(gòu)房需求的回升，但這都是在正常范圍內(nèi)進(jìn)行的。”郭毅認(rèn)為，隨著購(gòu)房需求的釋放，“房住不炒”的核心原則并沒(méi)有突破，這是一個(gè)底線。一些城市可能通過(guò)人才引進(jìn)等手段“變相”繞開(kāi)限購(gòu)政策，但政策邏輯的根本性并未發(fā)生改變。目前的政策核心依然是針對(duì)剛需和改善人群的購(gòu)房需求，抑制投資、投機(jī)等行為，即便是降準(zhǔn)政策也更多是“幫扶”疫情期間的房企渡過(guò)難關(guān)，而不是“大水漫灌”讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再次煥發(fā)新的投資活力，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以“穩(wěn)”為主。

疫情期間看房小提示：

與平日里不同，疫情期間，看房流程也要更為“繁瑣”一些。“購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)看房都需提前電話或微信預(yù)約，目前暫不接待沒(méi)有預(yù)約的客戶。”多家樓盤銷售人員對(duì)北京商報(bào)記者表示，疫情期間防控工作不容松懈，預(yù)約看房是為了更好地“限流”，如果到訪客戶達(dá)到了上限，其他購(gòu)房者就需要在休息區(qū)排隊(duì)等候，所以最好與自己的置業(yè)顧問(wèn)確認(rèn)好時(shí)間，按時(shí)到場(chǎng)即可。

所以疫情期間，購(gòu)房者要按照約定時(shí)間準(zhǔn)點(diǎn)到達(dá)售樓處，然后經(jīng)過(guò)實(shí)名認(rèn)證登記，手機(jī)號(hào)碼提供14天個(gè)人軌跡的“行程證明”，測(cè)量體溫和洗手消毒后，才能被準(zhǔn)許入場(chǎng)。