近期，部分地方樓市政策的“施工”顯得有些急躁。
2月21日以來，至少有包括河南省駐馬店市、陜西省寶雞市等四地出現(xiàn)樓市政策發(fā)布后又迅速撤回的情況。
筆者認(rèn)為，作為在GDP中占比7%的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)需要有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。但是，無論是政策的發(fā)力點(diǎn)，還是解讀的著眼點(diǎn)都不應(yīng)局限于“降首付”“購房補(bǔ)貼”等某一個維度，更不能就此判斷調(diào)控松動與否。對于樓市而言，復(fù)工復(fù)產(chǎn)的最好方式應(yīng)該是政策藍(lán)圖設(shè)計(jì)完善、“施工企業(yè)”主動夯實(shí)發(fā)展“地基”。
首先，樓市復(fù)工有著明確的政策導(dǎo)向，無論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)該按圖索驥。
去年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在提及樓市調(diào)控時表示，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。應(yīng)該說，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”已經(jīng)描述了行業(yè)發(fā)展路徑。
筆者認(rèn)為，受疫情擾動，目前政策面支持樓市復(fù)工復(fù)產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”，實(shí)際上有“過和不及”兩方面風(fēng)險(xiǎn)需要注意：其一是政策刺激過度，行業(yè)占據(jù)過多金融資源，影響其他產(chǎn)業(yè)有效融資；其二是受疫情等因素影響，有效購房需求不足，房地產(chǎn)企業(yè)大面積面臨資金流動性壓力，從而影響行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
因此，對于地方政府而言，政策支持樓市的施工圖必須通盤考慮，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
其次，市場應(yīng)正確理解 “因城施策”的政策表述，避免過度解讀，更不應(yīng)輕言“調(diào)控放松”。
鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域性特點(diǎn)，樓市調(diào)控政策一直堅(jiān)持“因城施策”，換句話說，各地方或金融機(jī)構(gòu)可以在其授權(quán)范圍內(nèi)更有針對性地制定和實(shí)施具體舉措。不過，這種個性化方案有著嚴(yán)格的前提——“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。此外，央行多次表態(tài)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。結(jié)合今年以來LPR的變動態(tài)勢來看，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對于中長期貸款的定價并未明顯放松。
對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)而言，在政策面、資金流動性和價格都沒有放松的前提下，判斷“調(diào)控放松”顯然沒有足夠的邏輯支撐。而且，近日銀保監(jiān)會也直接表態(tài)稱“房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變”。
第三，樓市復(fù)工應(yīng)真正立足長遠(yuǎn)，房企更應(yīng)注重夯實(shí)中長期發(fā)展根基。
正如萬科在年報(bào)致股東信中所言，“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。企業(yè)始終處于不斷變化的場景之中”。2020年，萬科要重點(diǎn)做好三件事：第一是對市場環(huán)境變化進(jìn)行更深入的分析，回到基本商業(yè)邏輯，探尋在多變環(huán)境中可以保持不變的應(yīng)變方法；第二是聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力，做好精益運(yùn)營，提升競爭能力和經(jīng)營效益；第三是深化組織重建，在實(shí)踐中檢驗(yàn)組織能力與效能，完成事人匹配。
筆者對于萬科的選擇深以為然。如果房企還沉浸于等待“大水漫灌”等政策強(qiáng)刺激，忽視政策引導(dǎo)下，市場需求質(zhì)和量的改變，居民資金投資理念、投資廣度的改變，那么在不遠(yuǎn)的未來，“活下去”或許對其也會是一種奢望。
“回歸初心，遵循規(guī)律，更加貼近客戶、貼近市場，積極擁抱變化，快速試錯，快速學(xué)習(xí)，快速進(jìn)化，才是應(yīng)對危機(jī)最好的方法論”。筆者借招商銀行田惠宇行長的年報(bào)致辭與樓市復(fù)工者共勉。
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