“疫情考驗現(xiàn)金流，但是現(xiàn)金流不是危難時才要考慮，而是要天晴補屋頂，龍湖在去年下半年就注重現(xiàn)金流，今年1月份完成了全年的基本融資。”3月24日，在龍湖集團2019年業(yè)績說明會上，龍湖集團董事長吳亞軍表示，在疫情比較嚴重情況下，公司能夠正?；钪?，哪怕弱環(huán)境下仍在考慮有所增長，這就是強者的姿態(tài)。
“疫情對銷售、供貨有一定影響，但總體處于可控狀態(tài)。在長三角、華南等復蘇比較快的市場，龍湖的供貨相對較快，整體供貨節(jié)奏約95％可按照預期供應出來。”龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉在接受《證券日報》記者采訪時表示，3月份開始，整個市場都在復蘇，預計到4月份銷售市場將回到相對正常水平。2020年，龍湖有信心完成2600億元銷售目標，預計上半年將完成1000億元以上。龍湖對疫情造成影響的準備是比較充分的，不需要對大的供貨、營銷節(jié)奏進行調(diào)整，基本能夠按照預定目標順利平穩(wěn)進行。
拿地計劃按凈負債率倒算
毛利率高于行業(yè)平均水平
根據(jù)龍湖集團的年報披露數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，公司歸屬于股東的凈利潤183.4億元，減除少數(shù)股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%；毛利同比增長28.5%至508.0億元，毛利率為33.6%；核心稅后利潤率為15.5%，核心權益后利潤率為10.3%
通常來說，25%是房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的平均水平，多年以來，龍湖集團內(nèi)部也將此作為紅線標準。從目前發(fā)布2019年業(yè)績的幾家上市房企來看，33%上屬于行業(yè)較高水平。
“鑒于限價政策的影響，未來毛利率會回歸到25%－30%的水平。”龍湖集團首席財務官趙軼向《證券日報》等媒體如是表示。盡管如此，通過龍湖的拿地動作還是可看出其對盈利空間的重視程度。
據(jù)《證券日報》記者了解，龍湖內(nèi)部對拿地金額的安排是按照全年凈負債率倒算來計劃支出的。“今年前兩個月是拿地的好時機，龍湖補充了17個項目，今年整體拿地預算會在去年的基礎上穩(wěn)中有增。”邵明曉稱，回顧2019年，拿地節(jié)奏掌握得比較好，土地市場高熱時拿得少，低潮時較多，近期地價上漲，拿地熱情降低。一般來說，拿地總體原則是堅守凈負債率和財務紀律，多參與以頻率換概率，不拿地王不拿高價地。
值得關注的是，《證券日報》記者注意到，整場業(yè)績說明會，龍湖對外釋放了幾個重要信息。第一，抓住了低成本融資窗口期，保證了現(xiàn)金流安全；第二，一季度對疫情影響準備較為充分，供貨節(jié)奏掌握較好，全年2600億元目標可完成；第三，未來行業(yè)毛利率水平會回歸，但龍湖仍舊高于行業(yè)平均水平；第四，商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務三大業(yè)務不是地產(chǎn)開發(fā)之外的多元化業(yè)務，四大航道業(yè)務都視為主業(yè)同等重要地位發(fā)展。
剛性到期貸款占比降低
經(jīng)營性收入覆蓋利息支出
“穩(wěn)健的財務盤面和自律的融資是應對未來不確定性市場的底氣。”趙軼在業(yè)績會上表示，來到2020年以后，公司剛性到期貸款相當少，均已做好還款安排，未來將繼續(xù)保持融資的主動性，以自律換自由。
回顧過去一年，在行業(yè)融資難的背景下，截至2019年底，龍湖集團凈負債率為51.0%，相比去年同期保持小幅下降態(tài)勢；在手現(xiàn)金609.5億元；綜合借貸總額為1460億元，集團平均融資成本僅4.54%，平均貸款年限為6.04年，融資成本仍然保持在較低水平。更重要的是，無論是境外美元票據(jù)，還是國內(nèi)公司債券，龍湖均多是以長年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)紀錄。
從債務結構來看，在有息負債中，一年內(nèi)到期債務為人民幣139.3億元，占總債務的比例僅為9.5%，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務）為4.38。而2019年龍湖集團實現(xiàn)經(jīng)營性收入102.3億元，完全覆蓋全部利息支出。
在融資端保證現(xiàn)金流充裕方面，龍湖似乎早有準備。2019年上半年，龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介乎3.99%至4.70%之間，期限介乎于五年至七年。2020年1月份，發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美元為7.25年期，票息3.375%，4億美元為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。
“1月份公司集中發(fā)力，已基本完成全年融資任務?，F(xiàn)在國內(nèi)流動性相對寬松，優(yōu)質(zhì)企業(yè)還存有去公開市場發(fā)債的機會，該渠道是暢通的。”趙軼向《證券日報》等媒體透露，下一步，龍湖可能在境內(nèi)公司債領域進行融資嘗試。
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