3月23日，隨著綠城中國2019年度業(yè)績報告的披露，業(yè)績說明會同期舉行。自中交入主后，綠城中國重啟規(guī)模化進程。錯過“黃金期”的綠城中國如何制定戰(zhàn)略目標？分拆綠城管理上市會帶來哪些積極作用？發(fā)展中遇到的問題又該如何去解決？針對上述問題，綠城中國的管理層在業(yè)績說明會上都一一作出回應。
規(guī)模
2025年沖擊5000億
2019年，綠城中國累計取得總合同銷售面積約1027萬平方米，總合同銷售金額約人民幣2018億元，同比增長達29%。其中，投資項目合同銷售面積約522萬平方米，合同銷售金額約人民幣1354億元。總體銷售回款率維持在87%的高水平，現(xiàn)金回流速度加快。
自2016年實現(xiàn)合同銷售金額1139億元、業(yè)績增速達58.4%后，綠城中國遭遇了連續(xù)兩年的銷售增速下滑，2017年及2018年的銷售增速分別為28.4%、6.9%。
在交出三年增速最低的成績后，2018年綠城中國許下了“三年業(yè)績計劃”，其中2019年銷售額達到2000億元，2020年達到2500億元，2021年要達到3000億元。目前綠城中國三年業(yè)績計劃的“第一環(huán)”已經宣告完成。
“綠城正在制定五年發(fā)展規(guī)劃，預計到2025年沖擊5000億元的銷售目標”。在這場業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國董事會主席張亞東絲毫沒有掩飾對規(guī)模的追求，并提出，在重資產房地產開發(fā)板塊，綠城中國到2025年底的目標銷售額是超過3500億元，保持15%的增速。“按照目前綠城中國的增速，2020年末能達到1800億元，2023年末就能夠達到3500億元，但是我們希望壓低這個板塊的速度，來提升其他板塊的速度。”
資本
綠管上市確立代建龍頭地位
輕資產綠城代建便是張亞東口中的“其他板塊”。按照他披露的規(guī)劃，該板塊將承擔整體營收約1/3的重任，能夠保持16%-17%的年增長率，這還只是“保底”線，即到2025年實現(xiàn)1500億元的銷售目標。
根據(jù)綠城中國披露的業(yè)績，2019年全年共實現(xiàn)銷售額2018億元，其中代建貢獻了664億元的銷售，占企業(yè)總銷售額的比例為33%?？梢钥闯?，綠城中國的戰(zhàn)略規(guī)劃制定并非無的放矢，只要保持目前這個比例，就可以完成代建板塊所承接的重任。
就在前不久，代建業(yè)務所屬的綠城管理傳出將分拆赴港上市的消息。綠城管理集團總經理李軍也曾公開表示，“綠城管理上市一事，早在2017年便啟動，但隨后壽柏年清空綠城中國股份，為保證交易，公司暫停了綠城代建業(yè)務的上市。直到兩年之后，2019年7月，綠城管理上市計劃才被再次提出”。
歷時三年，綠城管理的代建業(yè)務終于走到了最為關鍵的一步，如果上市成功，綠城管理將成為中國代建第一股。在業(yè)績說明會上，綠城中國執(zhí)行總裁郭佳峰也直言，綠城管理上市可以確立綠城中國代建業(yè)務的龍頭地位，受到資本加持后，融資渠道和資本代建業(yè)務也會進一步擴展，可以支持綠城中國規(guī)模上的增長。
根據(jù)招股書顯示，分拆完成后，綠城管理將繼續(xù)作為綠城中國的附屬公司，綠城中國仍將其所有資產、負債和收益表項目合并入賬。截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建筑面積為6850萬平方米，總銷售價估值約3570億元。
目前綠城管理的收入來源主要有三部分，即商業(yè)代建、政府代建、提供與代建相關代建咨詢和設計咨詢等，其中，商業(yè)代建是貢獻最大的部分，占總營收的70%以上。招股書稱，2017年、2018年及2019年前9個月，綠城管理已有新訂約代建項目分別為43個、106個及59個，新訂約總建筑面積分別為1060萬平方米、2240萬平方米及1450萬平方米。
此前有分析指出，代建業(yè)務掘金方面，綠城管理可是說是“輕車熟路”，而綠城管理上市成功后，將成為綠城集團旗下除了綠城中國、綠城服務之外的第三個上市平臺，規(guī)模化的代建業(yè)務對企業(yè)市場占有率的提振作用將會更加明顯。
改革
陣痛期 關注利潤大于銷售
不可否認，綠城中國描繪了一張新的藍圖，但這絲毫沒有影響到當前投資者的“聲討”，對于綠城中國發(fā)展中所遇到的問題，張亞東也“推心置腹”地進行了總結發(fā)言。“最痛苦的事情是改變不了過去，所以要花時間去進行轉變，才能給公眾呈現(xiàn)一個好的成果，目前大部分問題已經得到了解決，一小部分問題正在解決。”過去幾年是綠城中國的康復期，最近三年是綠城中國的健身期，再過幾年綠城中國將進入到快速增長期。
面對投資者的質疑，張亞東也在會上敲定，目前綠城中國最關心的指標不是銷售額，而是利潤指標，這會是對投資者最好的反饋，但前提是必須處理掉歷史遺留問題。
年報顯示，2019年綠城中國實現(xiàn)收入人民幣615.93億元，實現(xiàn)除稅前利潤人民幣99.53億元，同比分別增長2.1%和25.9%；股東應占核心凈利潤人民幣43.36億元，同比增長14.2%；年度實現(xiàn)每股基本盈利人民幣0.55元，同比增長205.6%。董事會建議宣派末期股息每股人民幣0.3元（2018年：人民幣0.23元），按年同比增長30.4%。
“利潤一直在變好，只是還需要一個過程，今年利潤仍會不好，但這個‘不好’只是沒有達到大家心中的預期，一季度賣多少貨，一季度利潤是多少，都是很清楚的，即使存在不確定性，但這個過程是清楚的。”對于2020年的利潤指標，張亞東在會上直言不諱。
展望2020年，綠城中國整體可售貨源約1696萬平方米，整體可售金額約人民幣3583億元。其中，投資項目可售貨源約1045萬平方米，可售金額約人民幣2674億元，一二線城市的可售貨值金額占2020年投資項目可售金額的79%；代建項目預計可售貨源約651萬平方米，可售金額約人民幣909億元，貨源充沛。
按照綠城中國此前所公布的規(guī)劃，2020年投資貨值擬達到2500億元，可以預見，上述數(shù)據(jù)會有一個變量增長。
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