3月20日，浙系房企德信中國(guó)（02019.HK）發(fā)布2019年業(yè)績(jī)，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售額450.77億元，同比增長(zhǎng)13.8%；收入95.13億元，同比增加15.84%。
銷售的增長(zhǎng)并沒(méi)有給公司帶來(lái)利潤(rùn)。2019年，德信中國(guó)毛利潤(rùn)同比下降2.05%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同比下降15.96%，反而是非并表的合作項(xiàng)目貢獻(xiàn)了的德信中國(guó)40%的稅前利潤(rùn)。
“增收不增利”
2019年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入95.13億元，較2018年的82.12億元增加13.01億元，同比增加15.84%。
同期毛利卻在減少。2019年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為30.59億元，較2018年的31.23億元減少0.64億元，同比下降2.05%；毛利率為32.15%，較前一年的38.03%下降5.88個(gè)百分點(diǎn)。
收入的增長(zhǎng)并沒(méi)有給公司帶來(lái)利潤(rùn)。
德信中國(guó)稱，整體毛利率下降主要是由于平均售價(jià)較低的浙江省寧波及衢州的已確認(rèn)建筑面積大幅上升而導(dǎo)致的已確認(rèn)平均售價(jià)較低。
就數(shù)據(jù)而言，德信中國(guó)毛利潤(rùn)不增反降，主要受累于銷售成本的增加。2019年，德信中國(guó)收入增加13.01億元，銷售成本增加13.65億元，差額為0.64億元。
具體情況為，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入95.13億元，較2018年的82.12億元增加13.01億元，同比增加15.84%。同期，銷售成本為64.54億元，2018年該數(shù)值為50.89億元，增加13.65億元，同比增加26.82%。
公告顯示，銷售成本是指，主要包括物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售活動(dòng)、物業(yè)建筑及項(xiàng)目管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)租賃及酒店運(yùn)營(yíng)直接產(chǎn)生的成本。
另一個(gè)“不增利”的指標(biāo)為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。2019年，德信中國(guó)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同比下降15.96%，由2018年的26.63億元降至22.38億元，降幅比毛利更甚。
歸其原因，行政開(kāi)支、銷售及營(yíng)銷開(kāi)支的增加成為最主要的主要，二者增幅均超50%。公告顯示，2019年，該公司行政開(kāi)支為7.21億元，2018年為4.52億元，同比增加59.51%；銷售及營(yíng)銷開(kāi)支為4.58億元，同比增加55.46%。
德信中國(guó)稱，營(yíng)銷開(kāi)支增加主要是因銷售額及銷售人員快速增長(zhǎng)導(dǎo)致的營(yíng)銷和廣告成本及員工成本增加。
行政開(kāi)支增加主要是由于：新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量增多及員工薪資福利提高使得雇員福利開(kāi)支增加；致力于滲透及進(jìn)軍目標(biāo)區(qū)域內(nèi)更多城市及項(xiàng)目數(shù)量增多，使得咨詢及項(xiàng)目管理費(fèi)用以及辦公開(kāi)支增加。
公告顯示，2019年公司實(shí)現(xiàn)銷售額450.77億元，同比增長(zhǎng)13.8%；實(shí)現(xiàn)銷售面積246.2萬(wàn)平方米，同比增加5.52%。
截至2019年底，該公司共有1617名雇員，2018年同期為1328名；2019年薪金福利開(kāi)支約為5.22億元，同比增加47.88%，2018年為3.53億元。
截至2019年底，德信中國(guó)擁有133個(gè)項(xiàng)目，較2018年的122個(gè)增加11個(gè)；擁有土地儲(chǔ)備1342萬(wàn)平方米，分布于22個(gè)城市；新進(jìn)入上海、江蘇省蘇州市、昆山市、無(wú)錫市，及四川成都、廣東省廣州市和佛山市7個(gè)城市。
“不受控”的非并表項(xiàng)目帶來(lái)利潤(rùn)轉(zhuǎn)機(jī)
2019年，德信中國(guó)非并表項(xiàng)目帶來(lái)的11.75億元稅前利潤(rùn)，使得德信中國(guó)獲得的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增加。
非并表項(xiàng)目一般是，公司擁有權(quán)益占比低于50%的項(xiàng)目，及一些僅財(cái)務(wù)投資或僅掌控項(xiàng)目部分職能的非操盤項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)29.81億元，較2018年的28.87億元同比增加3.98%。
增長(zhǎng)原因主要是分占合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比增加102.94%至11.75億元，占稅前總利潤(rùn)的39.42%。換言之，該公司的稅前利潤(rùn)約有39.42%為合作且非并表項(xiàng)目。
加之公司所得稅開(kāi)支由2018年的10.26億元降至7.25億元，德信中國(guó)凈利潤(rùn)同比增加22.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)22.57億元。
其中，歸公司股東的利潤(rùn)為15.57億元，同比增加7.09%；非控股的權(quán)益為7億元，較前一年的3.88億元增加81.91%。
業(yè)績(jī)公告并未披露所得稅開(kāi)支降低的原因，但德信中國(guó)2018年的年報(bào)披露了當(dāng)年所得稅開(kāi)支增加的原因。2018年，公司所得稅開(kāi)支為10.26億元，同比增加約170.8%。
2018年所得稅高，主要是即期土地增值稅由2017年的2960萬(wàn)元大幅增至2018年的5.04億元，主要因?yàn)椋汗居谀陜?nèi)確認(rèn)收入的項(xiàng)目的土地增值率相對(duì)較高；公司于2017年確認(rèn)收入的若干項(xiàng)目的土地增值率低于20%，而根據(jù)中國(guó)適用法律法規(guī)的規(guī)定，土地增值率低于20%的免征有關(guān)稅項(xiàng)。
利潤(rùn)數(shù)據(jù)背后：越來(lái)越多的合作項(xiàng)目
多個(gè)數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)的合作項(xiàng)目仍在持續(xù)增加，相較于大中型房企擔(dān)憂合作拖累項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率及利潤(rùn)水平，德信中國(guó)卻得益于合作項(xiàng)目中的非并表項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增加。
項(xiàng)目方面，數(shù)據(jù)顯示，2019全年，公司新增地塊38宗，權(quán)益占比在50%以上的為11個(gè)（包括2個(gè)權(quán)益為100%的項(xiàng)目）；可售建筑面積474.46萬(wàn)平方米，總代價(jià)為295.13億元，權(quán)益代價(jià)為111.56億元，占比37.80%。
2018年，公司新增土地22宗，合計(jì)新增土地儲(chǔ)備234.43萬(wàn)平方米，總代價(jià)164.26億元，權(quán)益代價(jià)51.43億元，權(quán)益占比31.31%。
另一個(gè)數(shù)據(jù)同樣顯示，德信中國(guó)合作項(xiàng)目的增加，使用權(quán)益法列賬的投資為37.92億元，較2018年的20.09上漲88.75%。
合作項(xiàng)目改善德信中國(guó)利潤(rùn)的同時(shí)，隨著項(xiàng)目越多，合作方也正在分走更多的利潤(rùn)。年報(bào)顯示，凈利潤(rùn)中，非控股權(quán)益由2018年的3.88億元增至7億元，同比增幅為80.41%。這意味著德信中國(guó)正在結(jié)算的項(xiàng)目中，合作且非并表的項(xiàng)目正在增加，且幅度遠(yuǎn)高于公司利潤(rùn)增加的幅度。
合作幾乎是當(dāng)下的中小房企不可避免的擴(kuò)張方式，卻也是一把雙刃劍，分走利潤(rùn)的同時(shí)，與高于自己的企業(yè)合作或有助于公司運(yùn)營(yíng)效率的提高。
也有房企人士向澎湃新聞表示，除非對(duì)方是財(cái)務(wù)投資，其他類型合作并非最佳選擇。他表示，合作項(xiàng)目中，合作方和負(fù)責(zé)一部分職能，極易出現(xiàn)扯皮，造成運(yùn)營(yíng)效率低下等情況。但有時(shí)候?yàn)榱四玫巾?xiàng)目，又不得不這樣做。
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