減免房租應(yīng)兼顧租賃雙方利益

疫情暴發(fā)后租客面臨房租壓力呼吁減租專家認(rèn)為

這個(gè)春天，對(duì)許多租戶來(lái)說(shuō)，可能是最為“難熬”的幾個(gè)月。受疫情影響，各地限制外地人員出入，不少外地租客無(wú)法復(fù)工，但租住的房子仍需要按時(shí)交房租；大部分商場(chǎng)、店鋪延緩開(kāi)業(yè)，即使開(kāi)業(yè)了也面臨人流量下降、收入大幅下滑的困境。無(wú)論是對(duì)于外地租戶還是商鋪?zhàn)鈶魜?lái)說(shuō)，減免房租成了他們最大的訴求之一。

疫情之下，房租能否減免？減免房租如何兼顧租賃雙方的利益？《法制日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

推遲復(fù)工收入下滑

繳納房租壓力巨大

去年10月，陜西西安的張磊（化名）開(kāi)了一家酒店。由于下半年是旅游淡季，小張本想著趁春節(jié)假期多賺一些，盡快回本。然而，疫情的到來(lái)使得游客人數(shù)銳減，有的客人之前下了訂單也都選擇退訂。

“我看到許多酒店房東決定減免房租，就詢問(wèn)了一下我的房東，但房東不同意減租。房東回復(fù)稱，如果有國(guó)家政策，他會(huì)響應(yīng)國(guó)家政策；如果沒(méi)有，房租照常但可以延后交。”張磊說(shuō)。

張磊的遭遇并非個(gè)例。疫情之下，酒店、餐廳、小微企業(yè)等都面臨著沒(méi)有收入但依然要繳納房租的壓力。

北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人韓英偉律師告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者：“租賃的住房、門(mén)店以及攤位都涉及租金問(wèn)題。根據(jù)民法總則第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。民法通則第一百零七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。合同法第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。新冠肺炎疫情屬于不可抗力，因此租房人員、門(mén)店和攤位人員可以根據(jù)具體情況主張免除或者減免租金。”

采訪中，現(xiàn)有兩個(gè)商鋪正在出租的王力表示，此次疫情對(duì)店面的影響較大，他會(huì)考慮減租和延遲交房租。“疫情是全國(guó)性的，很多人無(wú)法復(fù)工，沒(méi)有收入。我們應(yīng)該相互理解，萬(wàn)一租戶怕賠錢(qián)而私自提前開(kāi)張，不僅會(huì)被處罰，也是對(duì)社會(huì)不負(fù)責(zé)任。”王力說(shuō)。

“新冠肺炎疫情給我國(guó)不少行業(yè)帶來(lái)了較大沖擊，這些行業(yè)內(nèi)的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)都需要承租房產(chǎn)，疫情期間基本處于無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，但作為租戶依然需要支出較大的房租，這使得企業(yè)雪上加霜，甚至有的中小企業(yè)連生存都是問(wèn)題。”韓英偉說(shuō)，疫情期間減免房租，對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)是雪中送炭，可以及時(shí)緩解經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也體現(xiàn)了出租人與承租人共渡難關(guān)、共克時(shí)艱的大義精神，呼吁更多的人能夠參與進(jìn)來(lái)。

各地鼓勵(lì)減免租金

雙方利益需要平衡

1月30日，廣東省廣州市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《致全市業(yè)主的減租倡議書(shū)》。倡議書(shū)稱，協(xié)會(huì)代表全市所有住房租賃行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)業(yè)主向房東號(hào)召主動(dòng)減租，建議2月1日至2月29日免租一個(gè)月，3月1日至4月30日的房租減半收取。

2月5日，四川省人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情緩解中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的政策措施，提出對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)，減免1至3個(gè)月房租，鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、綜合性市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體在疫情期間對(duì)中小企業(yè)減免租金。

其后，遼寧、北京等地陸續(xù)發(fā)布相關(guān)措施，為企業(yè)、商戶減免房租。

減免房租應(yīng)當(dāng)按照什么原則進(jìn)行？韓英偉表示，根據(jù)合同法第五條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，房東和租戶可適用公平原則來(lái)平衡雙方權(quán)益。除政府有針對(duì)此次疫情的房租減免政策外，可以協(xié)商為主。如果存在房屋被封鎖、承租人被異地隔離等影響居住功能的情況，可通過(guò)協(xié)商減免或延長(zhǎng)租期；如果房屋受到疫情影響較小，可正常居住，僅是房屋便利程度或經(jīng)營(yíng)用房相應(yīng)收入受到影響的，可通過(guò)雙方協(xié)商少量減免。

中國(guó)傳媒大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)管理學(xué)院法律系講師程科認(rèn)為，對(duì)于房租減免問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)區(qū)分是民事租賃還是商事租賃，以及租賃物是否因疫情而無(wú)法實(shí)際使用等不同情形，然后作出相應(yīng)的處理。

程科說(shuō)，以商事租賃為例，房租是否可以減免取決于疫情對(duì)租賃合同的履行所產(chǎn)生的影響。如果是疫情導(dǎo)致租賃物無(wú)法實(shí)際使用，此時(shí)出租人便無(wú)法再履行向承租人提供租賃物的義務(wù)。但如果認(rèn)定疫情屬于不可抗力，根據(jù)合同法第一百一十七條規(guī)定，出租人無(wú)需承擔(dān)違反租賃合同的損害賠償責(zé)任。此時(shí)承租人也可以根據(jù)合同法第九十四條第一款的規(guī)定，主張因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，從而解除合同，以實(shí)現(xiàn)房租的減免。這樣的主張一般會(huì)得到司法機(jī)關(guān)支持。

如果租賃物并非無(wú)法實(shí)際使用，由于此時(shí)出租人已經(jīng)向承租人履行了提供租賃物的義務(wù)，按照租賃合同，承租人的房租支付義務(wù)一般不能被減免。但是如果由于疫情導(dǎo)致客流減少，承租人營(yíng)業(yè)收入產(chǎn)生重大減損的，承租人再按照原租賃合同的約定支付房租可能會(huì)產(chǎn)生重大不公平，此時(shí)如果承租人請(qǐng)求減免房租，司法機(jī)關(guān)應(yīng)該根據(jù)情事變更原則酌情調(diào)整房租。

政府提供財(cái)政補(bǔ)貼

減免房租平衡利益

減免房租的呼聲出現(xiàn)后，房東的利益也受到關(guān)注。不少人在社交平臺(tái)上表示，“房東也要過(guò)日子吃飯”“減免房租傷害房東”“房東也得還貸款”。

對(duì)此，韓英偉認(rèn)為：“對(duì)于租住型承租人，租用屬于自住，此次疫情導(dǎo)致承租人無(wú)法使用房屋而造成損失，但該損失并沒(méi)有導(dǎo)致承租人收入減少，增加過(guò)多經(jīng)濟(jì)壓力。如果全部免除房租，就相當(dāng)于讓出租人承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，與合同法的公平原則不符。此種情況可以通過(guò)雙方協(xié)商，確定能否免除部分房租。”

此前，四川省人民政府辦公廳發(fā)布的關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情緩解中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的政策措施提出，各地可對(duì)減免房租的業(yè)主給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。對(duì)在疫情期間減免入駐中小微企業(yè)廠房租金的省級(jí)小型微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范基地，省財(cái)政按照不超過(guò)租金減免總額的50%給予補(bǔ)助，每個(gè)基地補(bǔ)助總額不超過(guò)200萬(wàn)元。

程科建議，在房租被減免之后，為了平衡房東的利益，可以考慮由政府相關(guān)部門(mén)對(duì)出租人進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，補(bǔ)貼的形式可以是稅收優(yōu)惠等多種方式。