受疫情及原油價(jià)格等多因素影響，海外金融市場(chǎng)接連發(fā)生股價(jià)大幅下跌事件，金融風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。近日，貝殼研究院發(fā)布海外金融市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響分析，報(bào)告認(rèn)為由于國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度不高，海外金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定對(duì)購(gòu)房者需求直接影響不大。國(guó)內(nèi)居民改善型換房需求主要取決于資產(chǎn)置換，對(duì)外部融資的依賴不高。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的需求空間和充足的政策儲(chǔ)備，好物業(yè)好房子的需求會(huì)更多。短期市場(chǎng)需求端正在有力復(fù)蘇。

一、海外金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)居民購(gòu)買力影響較弱 

海外金融市場(chǎng)動(dòng)蕩直接影響兩部分人，一部分是在海外配置金融資產(chǎn)的中國(guó)人，另一部分是打算在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的外國(guó)人。外國(guó)人在境內(nèi)購(gòu)房受到嚴(yán)格限制，人數(shù)極低，可以忽略不計(jì)。海外股市大跌會(huì)影響海外金融資產(chǎn)持有人的賬面財(cái)富，繼而影響其消費(fèi)，但這部分人群為海外上市公司持股員工，數(shù)量少，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較小。

海外金融市場(chǎng)危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)家庭影響的間接途徑是中國(guó)金融市場(chǎng)，但中國(guó)金融市場(chǎng)與海外相互封閉，中國(guó)的金融政策以我為主，海外股災(zāi)難以對(duì)國(guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)造成影響。美股經(jīng)歷了十年牛市，存在估值泡沫，這次下跌是由疫情等引發(fā)的頂部逃脫，壓力巨大。A股則相反，基本是底部徘徊，即使下跌，無(wú)非就是探底筑底，壓力沒(méi)那么大。中國(guó)金融資產(chǎn)的估值較低，股票市場(chǎng)市盈率較低，短期是比較好的避險(xiǎn)資產(chǎn)，長(zhǎng)期是比較好的價(jià)值資產(chǎn)。

即便海外市場(chǎng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)傳到中國(guó)金融市場(chǎng)，也不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。換房的購(gòu)買力主要來(lái)自于資產(chǎn)，中國(guó)的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房子是最重要的資產(chǎn)，股票資產(chǎn)只占3%左右。中國(guó)家庭不會(huì)拿買房的錢(qián)用來(lái)炒股，也不會(huì)因?yàn)楣善钡司唾I不起房。

房地產(chǎn)交易是個(gè)自發(fā)閉環(huán)，買房的原因主要是自住和改善，換房需求也是由自身真實(shí)需求所決定，且換房對(duì)融資的依賴度不大。根據(jù)貝殼成交數(shù)據(jù)，在使用貸款購(gòu)房的二手房客戶中，購(gòu)房總價(jià)越高，使用貸款的比例和貸款成數(shù)越低。

從歷史上看，中國(guó)股市和房市的表現(xiàn)沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。2015年中國(guó)股票市場(chǎng)低迷，但房地產(chǎn)市場(chǎng)完全不受影響。2016年也有幾次熔斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)反而一路高漲。在中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性、收益性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)股市，尤其是核心城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定性高。

二、全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)抑制國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求釋放，但不會(huì)改變總量 

若海外金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)形成全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就會(huì)通過(guò)影響中國(guó)出口來(lái)影響就業(yè)和收入。首次購(gòu)房者因收入減少而無(wú)法入市，導(dǎo)致?lián)Q房鏈條也難以啟動(dòng)。收入效應(yīng)會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求增速下降，但總體的規(guī)模仍然比較大。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額已經(jīng)達(dá)到21.8萬(wàn)億，即便下降20%，也仍然會(huì)保持17萬(wàn)億的規(guī)模。前2月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額下降34.7%，隨著國(guó)內(nèi)逐步恢復(fù)，未來(lái)降幅會(huì)收窄。

如果全球經(jīng)濟(jì)陷入較長(zhǎng)期的衰退，可能會(huì)導(dǎo)致家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但中國(guó)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表更加穩(wěn)健。第一，與美國(guó)比較，中國(guó)家庭的負(fù)債率低于美國(guó)，儲(chǔ)蓄率高于美國(guó)。中國(guó)的居民杠桿率為52%左右，遠(yuǎn)低于美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體70%的水平。2017年以來(lái)降杠桿使得居民杠桿率增速放緩。第二，中國(guó)家庭住房資產(chǎn)占比高達(dá)60-70%，負(fù)債中住房按揭貸款占比達(dá)54.6%（2019年數(shù)據(jù)），只要國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，就不會(huì)出現(xiàn)家庭資產(chǎn)負(fù)債表衰退。第三，中國(guó)居民住房按揭貸款首付比例在30%左右，經(jīng)過(guò)這幾年的降杠桿，對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的抵抗能力較強(qiáng)。即便出現(xiàn)少數(shù)人群因失業(yè)、收入下降無(wú)法還貸，中國(guó)的銀行也會(huì)積極做好延期還款等處理，不會(huì)任其發(fā)展成債務(wù)危機(jī)。第四，中國(guó)大城市的土地供應(yīng)仍然保持緊縮，超大城市防止城市過(guò)度開(kāi)發(fā)限制住房土地供應(yīng)，住房的稀缺性仍然保持。

但是，國(guó)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)影響的鏈條比較長(zhǎng)，短期影響不大。中國(guó)可以通過(guò)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)需求來(lái)對(duì)沖外需減少的影響。今年以來(lái)中央出臺(tái)了一系列穩(wěn)投資政策，加快推進(jìn)國(guó)家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大公共衛(wèi)生、應(yīng)急物資保障領(lǐng)域投資，加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。財(cái)政金融方面，加大地方專項(xiàng)債發(fā)行力度，1—2月份已下發(fā)新增地方政府專項(xiàng)債9498億元，比去年同期增加6420億元。

三、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)潛力巨大，政策儲(chǔ)備豐富，市場(chǎng)預(yù)期向好 

第一，中國(guó)被抑制的購(gòu)房需求仍然很大。一、二線的購(gòu)房需求仍然存在。從鏈家重點(diǎn)一二線城市的新增客源來(lái)看，春節(jié)假期結(jié)束后新增需求開(kāi)始回升，且隨著疫情的減弱，3月新增客源量增長(zhǎng)速度加快。疫情影響下，大面積改善型換房需求被激發(fā)。從新增房源關(guān)注量來(lái)看，140平以上的大面積房屋關(guān)注占比于近期提升明顯，面積改善需求將在疫情結(jié)束后釋放。

第二，中國(guó)金融條件比去年寬松。2020年以來(lái)，央行已實(shí)施兩次降準(zhǔn)，2月1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前利率水平低于去年。而且在全球降息潮下，我國(guó)利率仍有下降空間。

第三，中國(guó)房地產(chǎn)政策工具還有很多。本身我國(guó)大城市已經(jīng)經(jīng)歷了三年時(shí)間的限購(gòu)，一部分購(gòu)房需求被購(gòu)房資質(zhì)擋在門(mén)外，大城市限購(gòu)一旦放開(kāi)，便會(huì)引發(fā)市場(chǎng)回升。為了應(yīng)對(duì)下行壓力，房地產(chǎn)調(diào)控也會(huì)適當(dāng)放松，鼓勵(lì)正常的換房改善等合理消費(fèi)需求。政府在金融、稅收等方面仍然有大量的政策儲(chǔ)備。

從當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)看，市場(chǎng)反彈的力度比較大。3月9日至15日（下稱上周）鏈家18城二手房市場(chǎng)成交量繼續(xù)快速回升，環(huán)比增加64%，成交量已經(jīng)恢復(fù)至去年12月周均水平的87.3%，市場(chǎng)回升較快。分城市來(lái)看，18個(gè)城市中有7個(gè)城市成交量恢復(fù)超過(guò)去年12月周均成交量。其中上海、濟(jì)南、南京、大連四個(gè)城市的恢復(fù)程度比較高，已經(jīng)恢復(fù)至12月周均水平的143.7%、127.5%、119.3%與112.6%。而且，買賣雙方入市意愿增強(qiáng)明顯，新增房客源均已經(jīng)恢復(fù)超過(guò)去年12月份周均平均水平。

綜上，我們認(rèn)為海外金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)部分境外上市房企造成沖擊，但對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求的影響比較小，國(guó)內(nèi)住房反而會(huì)成為避險(xiǎn)資產(chǎn)而受到消費(fèi)者關(guān)注。