公寓市場疑似局部回暖。近日，南方日報記者從多個渠道了解到，廣州、深圳等地樓市復(fù)工后，前往線下售樓部看樓和認籌的市民明顯增多，尤以公寓交易洽談最熱。招商蛇口、萬科等最近兩周在深圳推新的品牌開發(fā)商，甚至出人意料地迎來久違的“秒光盤”“日光盤”。

受疫情影響已經(jīng)“休眠”了足足兩個月的房地產(chǎn)行業(yè)，在2月以來的一系列暖企業(yè)、促消費政策的扶持下，似乎看到云開霧散的曙光。

不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在部分居住剛需消費者仍在持幣觀望造成的“焦灼行情”下，亦有個別意圖快速回籠資金的企業(yè)，千方百計以“以租代售”等打擦邊的方式推銷集體產(chǎn)權(quán)公寓，專家提醒買家一定要打醒十二分精神，避免被一些投機銷售所欺騙。

深圳廣州公寓市場疑似升溫

過去一周，不斷有讀者和網(wǎng)友向記者打聽與公寓有關(guān)的交易行情。而來自深圳和廣州等地的一些市場異動，則直接被業(yè)內(nèi)人士認定為市場回暖的風(fēng)向。

市場試圖掙脫“休眠模式”的能量，首先從3月7日開盤的太子灣灣璽迸發(fā)出來。這個被稱之為疫情期間第一個敢于集中開盤的樓盤，為招商蛇口旗下項目，早在2019年11月已完成備案，位于太子灣云璽大廈T7和T8棟，涵蓋商業(yè)和商務(wù)公寓兩種類型產(chǎn)品。當天主推的104套公寓均價11萬元/平方米，盡管從2000萬元的總價起步，但順著一輪接一輪的營銷宣傳攻勢，戴著口罩的購房者從四面八方蜂擁而至，很快站滿整個營銷中心。據(jù)賣方宣稱，當晚104套公寓售罄，得價42億元。緊接著過了幾天，項目加推的第二批共14套以4000萬元起步的“奢華”公寓，啟動選房后僅用了8秒鐘便宣稱全被“搶光”。

無獨有偶，類似的火爆場景在一周后的深圳寶安沙井萬科星城再度出現(xiàn)。不過，這一次是在線上開盤的。3月16日晚間，萬科星城在線推出288套均價約3.9萬元/平方米、總價在96萬元至250萬元之間的小戶型商務(wù)公寓。結(jié)果開盤僅7分鐘，就被搶購一空。平均每分鐘賣掉42套公寓，銷售總額近3億元。

而根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月9日到3月15日）深圳新房共網(wǎng)簽1052套，環(huán)比增長11.9%，其中住宅833套，環(huán)比增長7.5%。二手房共網(wǎng)簽1921套，環(huán)比增長17.6%。而排除網(wǎng)簽滯后的影響，上周實際成交量環(huán)比增長130%，已經(jīng)回升到去年底一半左右的水平。

市場復(fù)蘇的信號亦可從近期廣州公寓市場的交易中找到蛛絲馬跡。據(jù)中原研究部統(tǒng)計，上周廣州公寓成交279套，環(huán)比上漲45%。全市半數(shù)區(qū)域錄得公寓成交增長。表現(xiàn)尤為突出的是黃埔區(qū)，環(huán)比漲幅達238%，該區(qū)港航中心、合景天峻分別交易35套、22套公寓。其次，花都區(qū)成交量保持在50套以上，該區(qū)廣物星港國際、時代云港優(yōu)惠促銷，分別跑量37套、20套。而荔灣、天河、南沙、番禺、從化區(qū)也錄得20套及以上的公寓成交。其中從化區(qū)主力盤“碧桂園從化1960”持續(xù)讓利促銷，本周成交21套。其余活躍區(qū)域以在售主力項目的少量貢獻為主。

市場長期向好邏輯不變

事實上，過去兩個月的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)被疫情強行調(diào)到了“休眠模式”。

3月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，前兩個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%，房企到位資金20210億元，同比下降17.5%。土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地成交價款440億元，同比下降36.2%。同時，1—2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。2月末，商品房待售面積53004萬平方米，比2019年末增加3184萬平方米。

對此，業(yè)內(nèi)普遍認為3月的市場復(fù)蘇，或與最近國家和地方出臺的一系列穩(wěn)市場、促消費政策有密切關(guān)系。

3月14日，中泰證券發(fā)布的研報亦表示，上周隨著疫情邊際好轉(zhuǎn)，樓市成交量進一步回升。政策方面，除了國務(wù)院改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)，深圳、廣州等市亦先后發(fā)布加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)和各種人才住房優(yōu)化措施，允許現(xiàn)場開盤及開放線下售樓處，增加居住用地供應(yīng)，優(yōu)化人才認定標準，多方面支持房企。資金方面，3月14日晚，央行宣布于3月16日實施普惠金融定向降準，釋放長期資金5500億元，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，降低社會融資實際成本。

中泰證券認為，疫情影響短期但不改變長期向好的邏輯。商品房作為耐用品需求，本質(zhì)是需求延遲滿足，疊加逆周期調(diào)節(jié)，短期影響有限，中長期看好龍頭房企邏輯不變；物業(yè)管理受疫情沖擊讓其得到社會與政府的重視，價值被進一步認可，短期成本增加，但中長期市場價值提升。

“以租代售”物業(yè)再現(xiàn)市場

不過，市場的逐步復(fù)蘇，也引來了個別銷售人員的“混水摸魚”。

前兩天，張先生在廣州白鵝潭板塊看到一份推銷廣告，上面寫著項目由某房企投資開發(fā)，利用村經(jīng)濟社發(fā)展用地建設(shè)而成，經(jīng)過依法報建、手續(xù)齊全，公司享有該物業(yè)使用權(quán)，可以自由使用、經(jīng)營和對外出租。雖然資料明確強調(diào)物業(yè)屬于公司在村集體建設(shè)用地上合作開發(fā)的性質(zhì)，沒有商品房交易屬性，客戶通過交易僅取得使用權(quán)而不是所有權(quán)。但是銷售人員一再向張先生灌輸，這是當前房地產(chǎn)市場上常見的操作方式，只要雙方簽訂兩份合同，就可以巧妙規(guī)避廣州市對“以租代售”的法律監(jiān)管，讓張先生可以大膽投資，業(yè)內(nèi)都這樣做，不會有任何風(fēng)險。

實際上，開發(fā)商利用村集體物業(yè)建設(shè)寫字樓、商鋪和公寓用于出售的現(xiàn)象由來已久，并非廣州市場獨有的現(xiàn)象。根據(jù)我國法律法規(guī)，這類物業(yè)是嚴禁買賣的。有些投機銷售人員，誘騙買家簽訂超長期的租賃合同，名義上是出租，實際是以打擦邊球的方式變相把使用權(quán)“出售”給對方。此前，為防止房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以租代售”，廣州曾發(fā)文對新增租賃住房的內(nèi)涵、經(jīng)營方式、承租主體等內(nèi)容進行明確規(guī)定，要求廣州新增租賃住房租期不得超20年。

在政府的嚴格監(jiān)管下，利用“以租代售”的形式賣類似住宅物業(yè)的現(xiàn)象在廣州大為減少了，但在巨額商業(yè)利益的驅(qū)使下，個別銷售人員的違規(guī)操作仍時有發(fā)生。

專家說法

胡桂芬：以租代售集體產(chǎn)權(quán)公寓涉嫌違規(guī)

“開發(fā)商以租代售來出手集體產(chǎn)權(quán)公寓，是常見的一種運營手法，有些合同一簽往往是三四十年的超長期租賃。”南方產(chǎn)業(yè)智庫特聘專家、民革廣州市委會社會與法制委委員、廣州市律師協(xié)會教育法律專業(yè)委員會秘書長胡桂芬向南方日報記者指出，首先，這種營銷涉嫌違規(guī)。2019年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》，提出多條要求明確打擊“明租實售”的行為。

其次，為了規(guī)避法律，書面合同上通常表達為20年租約加免費續(xù)租，總價款都算在前面的20年。由于租賃合同超過20年的部分無效，無效的法律后果是互相返還，但是20年后的部分是免費續(xù)租的，也就是說，承租人須將房子返還，卻可能無法退還部分錢款。

再者，租賃就是用金錢換取房屋一定期限的使用權(quán)的法律關(guān)系，集體產(chǎn)權(quán)的公寓出租方可能是以投資合作建房、租賃等協(xié)議的方式取得使用權(quán)，做成公寓項目、商業(yè)項目，這種超長期的租賃關(guān)系中極度依賴出租方的商譽、履行能力，一旦出租方對業(yè)主違約，這些公寓項目很可能被業(yè)主收回使用權(quán)，也就是通俗說的“爆雷”。而承租人按租賃合同追索返還租金可能面臨多重、長期的訴訟和出租方破產(chǎn)的風(fēng)險。

此外，大多數(shù)情況下，公寓項目除了租金，還要交一些管理費、品牌營銷費等名目的費用，而超過20年的年限僅是免租金，不免其他費用，自住或投資都應(yīng)注意。