受新冠肺炎疫情影響，因租客無法返回或使用租住房屋，而導(dǎo)致的租金糾紛頻頻發(fā)生。是否能以不可抗力事由，單方免責(zé)解除租賃合同呢？律師認為，關(guān)鍵要看“不可抗力”是否導(dǎo)致不能實現(xiàn)“合同目的”。
“從1月20日至今，商鋪連同住房每月得付6萬元租金，我天天求房東減免租金，但他們始終不同意。”遠在武漢的趙剛（化名）向新京報記者表示。
連日來，新京報記者了解發(fā)現(xiàn)，在新冠肺炎疫情防控期間，租金糾紛頻現(xiàn)。除上述商鋪租金糾紛外，最多見的是租客因無法返回租住房屋，要求房東減免房租或解除合同；此外，還有一些企業(yè)租戶因臨時管控不能進入租賃的寫字樓或小區(qū)，從而無法使用所租住的房屋，也易引發(fā)相關(guān)糾紛。
疫情能不能作為減免房租或者解除租賃合同的理由呢？與趙剛有類似困擾的人不在少數(shù)。對此，新京報記者進行了多方采訪，厘清相關(guān)問題，以幫助租客和房東更好地維護權(quán)益和化解矛盾。
案例1：
無法返程每月仍得掏6萬元租金
在北京經(jīng)營一家商鋪的武漢人趙剛，因為新冠肺炎疫情，正陷入租金煩惱中。
“像往年一樣，春節(jié)前我們?nèi)揖突氐轿錆h老家準(zhǔn)備過年，但是沒想到因疫情防控封城，我們至今也未能返京。”趙剛向記者介紹，“一晃兩個月過去了，我在北京租用的商鋪一直關(guān)閉，全家租住的房子也是處于空置狀態(tài)，每月6萬元租金照付，我們天天求房東減免租金，都快把房東惹急了。”
對此，新京報記者聯(lián)系了趙剛的商鋪及家庭住房的兩位房東，他們也都表示出無奈。商鋪房東劉明（化名）表示，“我這是舉全家之力買的商鋪，從交付之日起，這套商鋪的價格就一直下跌，我每月還靠這些租金去償還親戚朋友的借款。”
另一位房東梁科（化名）告訴新京報記者，他已經(jīng)置換了房子，每月還靠租給趙剛這套房子的租金去還房貸，給趙剛減房租，就意味著他得多借錢去還房貸。“如果趙剛對此不能接受，那就只能解除合同。”
據(jù)了解，目前趙剛與兩位房東仍處于僵持之中，未能達成解決方案。
案例2：
租房用不了而要求解除合同，房東退還押金及部分房租
2月24日，王女士向北京通州法院網(wǎng)上立案平臺提交了起訴材料。
王女士稱，2019年12月底，她與房東李女士簽訂了一份一年期的租賃合同，租房用于客戶接待、洽談。但合同僅履行一個月就發(fā)生了新冠肺炎疫情，小區(qū)實行封閉管理，無法再接待客戶。雙方協(xié)商解約未果，故訴至法院要求解除合同，退還押金、剩余房租、電費共計7000余元。
據(jù)立案法官梁聯(lián)林介紹，充分了解情況后，其與原告王女士取得聯(lián)系，希望能調(diào)解解決。
“一開始她并不太愿意調(diào)解，堅持認為新冠肺炎疫情屬于不可抗力，有權(quán)要求解除合同。”梁聯(lián)林介紹，他向王女士分析了當(dāng)前疫情防控形勢、法律性質(zhì)和后果，并向其介紹了訴訟流程和法律風(fēng)險，王女士表示愿意承擔(dān)部分損失、同意訴前調(diào)解。
最終雙方達成諒解，房東李女士同意解除合同、退還王女士押金和剩余租金4000余元，雙方相互配合辦理涉案房屋交接事宜，涉案糾紛終于化解成功。
釋疑：疫情是否屬于不可抗力？能否單方解除合同？
上述兩個案例中，最受關(guān)注的焦點，一是新冠肺炎疫情對于房屋租賃來說是否屬于“不可抗力”？二是因疫情原因而解除合同能否受到法律支持？
對此，北京天霜律師事務(wù)所張曉黎律師表示，“法律規(guī)定的‘不可抗力’，是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的情況。就此次新冠肺炎疫情來看，目前已確定構(gòu)成不可抗力。”
那么，是否就能因此以不可抗力事由，單方免責(zé)解除租賃合同呢？
張曉黎認為，關(guān)鍵要看“不可抗力”是否導(dǎo)致不能實現(xiàn)“合同目的”。如果確因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行，可以要求解除合同；如果疫情影響尚未達到令“合同目的”不能實現(xiàn)的程度，疫情結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，那么“合同目的”是可以實現(xiàn)的，承租人則無權(quán)以不可抗力為由要求解除合同。但是，對于因不可抗力導(dǎo)致合同不能如約完全履行的，承租人可以根據(jù)疫情影響的實際情況，要求減少或免除租金。
事實上，由于近期該類糾紛增多，北京二中院專門針對新冠肺炎疫情對房屋租賃合同履行的影響以及審判工作思路進行了研判。二中院表示，應(yīng)結(jié)合具體個案中當(dāng)事人的主張，以及疫情防控對房屋租賃合同履行的影響，來確定責(zé)任負擔(dān)方式。比如，在疫情僅對承租人的經(jīng)營收益產(chǎn)生不利影響，但并不必然導(dǎo)致“合同目的”不能實現(xiàn)的情況下，承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。
對于租賃雙方如何維護自身權(quán)益，北京市長安律師事務(wù)所律師趙靜建議，住房租賃合同當(dāng)事人一方因疫情及防控措施不能履行合同的，第一步要及時通知對方，盡量減少損失；第二步按照公平自愿和誠實信用原則，優(yōu)先通過協(xié)商變更合同條款或簽訂補充協(xié)議，主動減少和化解糾紛；第三步協(xié)商不成的，建議承租人先行交納租金，防止承擔(dān)不必要的違約責(zé)任，并注意固定和留存證據(jù)，必要時可通過訴訟方式解決。
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