01 央行降準(zhǔn)放水“5500億”，樓市穩(wěn)消息來(lái)了

3月13日，央行決定于2020年3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，對(duì)達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個(gè)百分點(diǎn)。在此之外，對(duì)符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款。按照0.5%-2%的定向加額外定向點(diǎn)，以上定向降準(zhǔn)共釋放長(zhǎng)期資金5500億元。

2020年3月份再次降準(zhǔn)，降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有項(xiàng)目影響？

首先，降準(zhǔn)繼續(xù)加大降息空間。降準(zhǔn)能釋放較多低成本的長(zhǎng)期資金，有利于降低金融機(jī)構(gòu)資金成本，從而降低民營(yíng)和中小微的融資利率。降準(zhǔn)對(duì)銀行流動(dòng)性有較大支持，有助于后續(xù)銀行貸款政策的寬松。

其次，降準(zhǔn)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)。歷史看，只要降準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)肯定是利好，能緩解資金面壓力。降準(zhǔn)肯定能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，另外對(duì)于購(gòu)房者按揭來(lái)說(shuō)也能夠相對(duì)獲得平穩(wěn)的信貸價(jià)格。

疫情下的降準(zhǔn)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一方面優(yōu)惠利率會(huì)越來(lái)越多，部分銀行也會(huì)出現(xiàn)針對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，房地產(chǎn)貸款對(duì)于大部分銀行來(lái)說(shuō)依然是優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)。

第三，降準(zhǔn)不是為了房地產(chǎn)，是為了降低企業(yè)融資成本。“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確要求下，降準(zhǔn)釋放的資金被嚴(yán)控進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

第四，樓市政策趨勢(shì)穩(wěn)定，過(guò)度寬松政策被喊停。2月中旬前，2月份房地產(chǎn)政策多發(fā)，這些政策只是救房企資金鏈，大部分政策對(duì)市場(chǎng)沒(méi)什么影響，但從下旬開(kāi)始，個(gè)別城市開(kāi)始調(diào)整了公積金首付政策。但是以駐馬店為代表的調(diào)整首付城市被約談，很可能影響3月份再次發(fā)布的政策。

第五，對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響。雖然2019年下半年房企資金鏈有所收緊，但整體看，疫情后房企拿地?cái)?shù)量依然高位。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)有利于部分企業(yè)融資，但房地產(chǎn)調(diào)控政策依然約束房企加杠桿。降準(zhǔn)對(duì)于那些大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是一件好事，但對(duì)于中小企業(yè)，融資渠道窄的企業(yè)來(lái)說(shuō)基本沒(méi)有影響。預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)大魚(yú)吃小魚(yú)。

第六，對(duì)市場(chǎng)成交影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)有望放緩。疫情后，樓市下調(diào)難免，但降準(zhǔn)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降幅放緩，降準(zhǔn)對(duì)于市場(chǎng)有穩(wěn)定的信心。

第七，政策雙向調(diào)控。央行降準(zhǔn)的目的很明確，就是保證市場(chǎng)的流動(dòng)性，主要小微企業(yè)的流動(dòng)性，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注水，目的絕不是樓市、股市。

第八，降準(zhǔn)對(duì)不同城市的影響。整體看，降準(zhǔn)后經(jīng)濟(jì)活力會(huì)在一定程度上升溫，對(duì)于人口密集、已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的一二線城市來(lái)說(shuō)，資金會(huì)有所好轉(zhuǎn)，再加上巨大的剛需人口，有望有止跌的表現(xiàn)。但對(duì)于人口平穩(wěn)或者外遷區(qū)域來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難走出低迷。

第九，降準(zhǔn)并非“大水漫灌”。本次降準(zhǔn)并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，降準(zhǔn)帶來(lái)的資金平穩(wěn)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)。降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是利好，但目前看，房地產(chǎn)調(diào)控政策取向沒(méi)有明顯變化。

第十，預(yù)計(jì)股份制銀行未來(lái)的房貸將明顯寬松。最近包括多家股份制影響針對(duì)非限購(gòu)城市開(kāi)始首套房首付試探降低，都代表了這一趨勢(shì)！針對(duì)剛需與改善的非投資需求信貸政策是否變化，將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的最主要指標(biāo)。

02 國(guó)務(wù)院下放用地審批權(quán)，對(duì)地價(jià)房?jī)r(jià)有影響嗎？

3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》（下稱(chēng)《決定》），明確省級(jí)政府更大的用地自主權(quán)?！稕Q定》稱(chēng)，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

《決定》還提出，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。8個(gè)首批試點(diǎn)省份分別是北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

中國(guó)自然資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員強(qiáng)海洋表示，此舉將賦予地方更大的自主權(quán)，讓地方優(yōu)化土地資源配置，釋放地方發(fā)展的主動(dòng)性、能動(dòng)性，更好助力地方發(fā)展。增強(qiáng)用地主體、項(xiàng)目主體等對(duì)政府相關(guān)政策預(yù)期的穩(wěn)定性，尤其在當(dāng)前新冠肺炎沖擊下，“更有政策疊加性的影響”。

同時(shí)，公眾關(guān)心，這一政策能否有效增加各地的土地供應(yīng)，進(jìn)而有利于地價(jià)平抑以及相應(yīng)的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。對(duì)此，多位受訪者表示，用地審批權(quán)下放，主要是行政審批程序上的變化，對(duì)土地供應(yīng)格局的影響并不大，因此并不會(huì)直接影響地價(jià)和房?jī)r(jià)。

對(duì)此，強(qiáng)海洋分析認(rèn)為，最近幾年，“房住不炒”的理念深入人心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性認(rèn)識(shí)正在形成。近年來(lái)，以北京、上海為首的城市總體規(guī)劃也相繼提出規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模零增長(zhǎng)乃至負(fù)增長(zhǎng)的目標(biāo)。當(dāng)前，越來(lái)越多的地方政府逐漸認(rèn)識(shí)到，“發(fā)展必須要轉(zhuǎn)型，繼續(xù)走土地財(cái)政的老路已經(jīng)不行了”。同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，凸顯住房的天然屬性。

《決定》提到，將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)，以及永久基本農(nóng)田的土地征收審批事項(xiàng)，由國(guó)務(wù)院委托8個(gè)試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)。這是否會(huì)對(duì)耕地保護(hù)、糧食安全帶來(lái)影響，這也是公眾比較關(guān)注的一個(gè)方面。

強(qiáng)海洋表示，用地審批權(quán)下放同時(shí)，責(zé)任和權(quán)力是對(duì)等的，“中央賦予地方更大的自主發(fā)展權(quán)，從某種意義上來(lái)講，進(jìn)一步筑牢了地方政府對(duì)于耕地保護(hù)、糧食安全的屬地責(zé)任。并不能簡(jiǎn)單理解中央把這個(gè)權(quán)力下放給地方，地方就會(huì)失去管束甚至失控。”

對(duì)此，《決定》指出，各省、自治區(qū)、直轄市政府要按照法律、行政法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格審查把關(guān)，特別要嚴(yán)格審查涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、自然保護(hù)區(qū)的用地，切實(shí)保護(hù)耕地。

03 新市民福音，北大教授建議：?jiǎn)?dòng)二次房改，未來(lái)方向是興建安居房

近日，在北京大學(xué)數(shù)字金融研究中心與北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院聯(lián)合舉辦的研討會(huì)上，相關(guān)專(zhuān)家對(duì)“二次房改”的激勵(lì)作用和可行性進(jìn)行了討論。

北大國(guó)發(fā)院長(zhǎng)聘副教授、數(shù)字金融研究中心高級(jí)研究員徐建國(guó)提出“大規(guī)模建設(shè)安居房，啟動(dòng)二次房改”的建議。針對(duì)以農(nóng)民工為主體的新市民，每年興建1000萬(wàn)套安居房，套均面積50平米，套均投資100萬(wàn)，每年直接投資10萬(wàn)億，在短期內(nèi)可快速促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中期可保證10-15年每年5%以上的高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，長(zhǎng)期可改善社會(huì)綜合治理，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

實(shí)際上，之前深圳的舉動(dòng)已經(jīng)給全國(guó)做了一個(gè)示范。深圳再次走在時(shí)代的前列，改革的前鋒，根據(jù)新的住房供應(yīng)體系，深圳市場(chǎng)商品住房，將僅占住房供應(yīng)總量的40％左右，而其余60％將由人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三部分組成，這場(chǎng)被外界稱(chēng)為第二次房改的新政，最終將深圳有限的土地資源，確定在了發(fā)展百姓保障性住房的任務(wù)上。

所以，房地產(chǎn)改革勢(shì)在必行，也是大勢(shì)所趨。而百姓的居住問(wèn)題一定是第一位的。

我認(rèn)為，專(zhuān)家們提出為新市民解決住房問(wèn)題是好事，但希望別跑偏了。無(wú)論是城市居民還是農(nóng)民工，解決住房問(wèn)題都應(yīng)該是第一位的，都不容忽視。當(dāng)然，城市居民或新市民住房需求是客觀的，他們也愿意在城里安居樂(lè)業(yè)，但是應(yīng)該去通過(guò)一定的政策優(yōu)惠導(dǎo)向，讓他們自發(fā)的愿意去買(mǎi)房，這才是真正的幫助他們。最好不要重復(fù)原來(lái)城里買(mǎi)房那一套思路。

總之，這次改革勢(shì)在必行，城市居民也好，農(nóng)民工也罷，最終解決住房問(wèn)題是必然的。作為安居工程去做也是利好他們的，完全靠市場(chǎng)是肯定不行。所以，多條腿走路，市場(chǎng)化和保障并行，城市底層百姓或新市民都得靠保障，因?yàn)橥耆ㄟ^(guò)市場(chǎng)買(mǎi)房幾乎很難。