今年的樓市，透著一股苦澀的滋味。
以前房地產(chǎn)嘗慣了甜頭，上半年正是大好光景，又是小陽春，又是返鄉(xiāng)置業(yè)潮，每次都是賺得盆滿缽滿。
沒成想，一場突如其來的風(fēng)波，讓成交量直墜冰點(diǎn)，售樓部關(guān)停、零成交、開發(fā)商債務(wù)纏身，全國破產(chǎn)房企家數(shù)已經(jīng)提升到了日均兩家。
根據(jù)中泰宏觀的報(bào)告，100個(gè)監(jiān)測城市中，2月房價(jià)下跌城市數(shù)量跳升至73個(gè)，相比1月增加了一倍多，如此大的增幅，還是從2014年以來首次出現(xiàn)的。
這樣的情況下，很多城市開始有點(diǎn)“按捺不住”了，數(shù)據(jù)顯示，從2月至今，全國已有60余城發(fā)布涉房政策，其中多以寬松為主，比如上海、江蘇、西安、杭州等地調(diào)整土地價(jià)款繳付方式和期限，山東住建廳宣布符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目適度降低預(yù)售條件，廣東江門鼓勵(lì)外地人才在限購區(qū)域買首套房等。
這些政策，大部分都屬于松綁房企供給端，比如緩交土地金和買房補(bǔ)貼等，很大程度上是為了緩解開發(fā)商的資金壓力，在房住不炒的基調(diào)下，限購、限貸等措施依然嚴(yán)格，顯然對房價(jià)的推動(dòng)力很弱。
除此之外，最近2天內(nèi)，高層連發(fā)3條消息，所謂管中窺豹，我們可以從中看出2020年樓市發(fā)展的軌跡。
1，3月13日，央行宣布定向降準(zhǔn)。
3月13日，據(jù)央行官網(wǎng)，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本，中國人民銀行決定于2020年3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，對達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個(gè)百分點(diǎn)。在此之外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款。以上定向降準(zhǔn)共釋放長期資金5500億元。
事實(shí)上，這個(gè)消息并不令人意外。
據(jù)新華社報(bào)道，3月10日的高層會(huì)議上提出：抓緊出臺(tái)普惠金融定向降準(zhǔn)措施，并額外加大對股份制銀行的降準(zhǔn)力度，促進(jìn)商業(yè)銀行加大對小微企業(yè)、個(gè)體工商戶貸款支持，幫助復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推動(dòng)降低融資成本。
注意其中一句話：加大股份制銀行的降準(zhǔn)力度。降準(zhǔn)，也就是我們平時(shí)所說的降低存款準(zhǔn)備金率。
所謂存款準(zhǔn)備金，是各大銀行存在央行的一筆錢，這筆錢用來保證銀行存貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行，及時(shí)兌現(xiàn)儲(chǔ)戶存款，可以視為一種風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施。
因此，存款準(zhǔn)備金率越高，各個(gè)銀行往央行存的錢就越多，反之，存款準(zhǔn)備金率越低，就意味著銀行用于放貸的資金越充裕。
從這個(gè)角度來看，央行出手降準(zhǔn)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場資金面有一定作用，至少對于房企來說，未來一段時(shí)間貸款可能容易一些。
2，3月12日，土地管理制度出現(xiàn)變化，賦予省級更大用地自主權(quán)。
3月12日，高層發(fā)布關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市批準(zhǔn)。
根據(jù)《決定》，首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等八個(gè)省市，試點(diǎn)期限1年。
這個(gè)政策，對樓市有什么影響？
筆者認(rèn)為，土地管理的變化，更多的還是影響各個(gè)城市的基建層面，比如軌道交通、高速公路、城區(qū)擴(kuò)張基礎(chǔ)設(shè)施等，對吸引外來人口有較大作用，但對房地產(chǎn)市場影響并不算太大。
原因在于：以前地方上的基建工程，假如路過一點(diǎn)點(diǎn)基本農(nóng)田，必須層層上報(bào)才可以動(dòng)工，建設(shè)項(xiàng)目的工期因此拖后，現(xiàn)在少了一道程序，各個(gè)省市有了更大自主權(quán)，基建擴(kuò)張的速度肯定會(huì)加快。
因此，對人口常年流入的一二線城市來說，這個(gè)政策相當(dāng)于給人口流動(dòng)“加了一把勁”，吸引力會(huì)大大增強(qiáng)。
3，央行、證監(jiān)會(huì)：提高債市服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。
據(jù)《證券日報(bào)》3月13日報(bào)道，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答記者提問時(shí)表示：以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，優(yōu)化債券發(fā)行，加大對民營企業(yè)融資支持力度。
注意這個(gè)表態(tài)：以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的融資，除了銀行貸款以外，最大的依靠就是發(fā)債、信托等形式，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，國內(nèi)房企債券融資2484億元，同比上升36%。
如此大密度的融資動(dòng)作，恰逢央行提醒發(fā)債要“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，可以說是“意味深長”，換言之，房企的融資不會(huì)像以前那么一帆風(fēng)順了。
如此密集的高層表態(tài)，意味著什么？
這3條消息中，定向降準(zhǔn)可能會(huì)使上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金面有一定程度的寬松（盡管幅度很有限），土地管理權(quán)限的下放，又會(huì)使一二線與三四線城市加速“分化”，使城市格局呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，而債市定位向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜，則在中長期的層面對房地產(chǎn)市場資金面形成一定壓力。
因此，筆者認(rèn)為，降準(zhǔn)與土地管理權(quán)限的消息，會(huì)在短期內(nèi)加快房地產(chǎn)復(fù)工的節(jié)奏，同時(shí)，房企發(fā)債將會(huì)面臨束縛，將壓制房價(jià)的長期走勢。
住建部副部長倪虹近日表示：我們國家從事建筑業(yè)生產(chǎn)的職工大概有5000萬，從目前的統(tǒng)計(jì)看，到3月8日，全國房屋建筑有19.25萬個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在復(fù)工的達(dá)到了11.19萬個(gè)，占58.15%。
也就是說，受短期資金面緩和的提振，19萬個(gè)樓盤項(xiàng)目可能會(huì)在未來一段時(shí)間“復(fù)活”，加快施工進(jìn)度。
那么，房地產(chǎn)何時(shí)才會(huì)“復(fù)活”？具體要等多長時(shí)間呢？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家，招商證券固收團(tuán)隊(duì)尹睿哲3月12日發(fā)文指出，以人口最大流入地廣東為例，3月9日廣東人口流入占全國的17.5%，遠(yuǎn)高于第二名江蘇（7.7%）及第三名浙江（6.8%）；也就是說，當(dāng)天的全國流動(dòng)人口中，有多達(dá)17.5%目的地在廣東。
照這樣的人口流入速度，則3月25日左右，節(jié)前流出人口將全部返城。在時(shí)點(diǎn)上，比去年推遲了35天。
若再加上14天觀察期，推遲了近50天，以此類推到全國，屆時(shí)（4月上旬）各地用工需求得到進(jìn)一步滿足，要做的就是奮力追回這50天“失去”的時(shí)間。
也就是說，再等1個(gè)月，返程人口將全部回城，房地產(chǎn)彼時(shí)將會(huì)“復(fù)活”。
而再等50天，施工節(jié)奏就會(huì)完全恢復(fù)正常，這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，就是19萬個(gè)停工樓盤恢復(fù)正常的時(shí)間，屆時(shí)降準(zhǔn)釋放的資金會(huì)短期起到作用，4-5月份也將會(huì)成為2020年樓市駛?cè)胝壍臅r(shí)刻。
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