（原標題：疫情之考：長租公寓的困與解）
疫情之下，社會經(jīng)濟因突然而至的“黑天鵝”踩下了急剎車，尤其對于高周轉(zhuǎn)、低盈利的長租公寓行業(yè)來說，更是迎來全行業(yè)的生死危機。
此前，在房住不炒的大勢中，長租公寓以新興行業(yè)的姿態(tài)攪動萬億級租房市場，滿足了城市新生代群體對生活品質(zhì)和租房理念的升級。但面對復雜的供應鏈條與多元的服務場景，關乎民生的長租公寓不時卷入輿論的漩渦。
某種客觀上看，本次疫情充當放大鏡的角色，對此前高速增長的長租公寓行業(yè)進行了掃描與透視。擁有政策加持的長租公寓行業(yè)，其困于何處？又作何解答？
租客渴盼的“租售同權(quán)”
遭遇現(xiàn)實尷尬
“疫情過后，你最想做的第一件事是什么？”對于這個熱議話題，一名網(wǎng)友以“我一定要買一套房”引爆了淚點。
這位網(wǎng)友吐槽：春節(jié)從工作的城市回老家，沒想到疫情會這么嚴重，也沒有過多拿換洗衣服和鞋子，結(jié)果大年初二便不讓隨便走，“等到正月初三想回城里，結(jié)果群里說租的房子不讓回，只有房子的主人拿身份證或房產(chǎn)證才可以。”
在這場“宅在家里做貢獻”的特殊時刻，諸多城市圍繞房子的防控戰(zhàn)疫打響，但對于多數(shù)“城漂”的青年人來說，這種管理似乎并不友好。
管理不友好的原罪并非起于防控，面對人流大、租戶雜亂的管理場景，出租屋與租客不可避免的成為管控的重點場所與人群，也無怪乎“城漂”們發(fā)出買一套房的切身感慨。
疫情中催生的置業(yè)觀念，似乎與讓房屋回歸價值使用的政策南轅北轍。2019年5月，《國務院2019年立法工作計劃》中明確，住房租賃條例被列入2019年立法工作計劃，希望通過使用價值的回歸、租售同權(quán)的預期，逐步轉(zhuǎn)變中國人住房購房的傳統(tǒng)觀念。
這種觀念的形成對社會人才的良性流動、樓市的健康發(fā)展有積極意義。從歐美發(fā)達國家的城市路徑來看，發(fā)達國家的租賃人口占比在30%以上，而目前我國租賃人口占比僅為12%。但不容小覷的是，這12%的份額已經(jīng)形成了萬億級的廣闊市場。
這個散亂的萬億級市場密切關乎民生，城市通過租賃市場留存新生代來激活城市活力。但長期以來，中介虛假房源、出租屋品質(zhì)差、房東隨意拿捏租戶等痛點屢被詬病。
在“租購并舉”導向和市場需求刺激下，長租公寓逐漸興起，成為解決租賃市場痛點的新方案。跟傳統(tǒng)房屋中介不同，長租公寓是專業(yè)化的機構(gòu)住房租賃企業(yè)，通過將集中收購的房源，進行統(tǒng)一的裝修改造、配齊家具家電，并提供包括保潔、維修等多種租后服務的形式，讓消費者在租房過程中獲得更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務體驗，并以此賺取租金差價和服務費用。
長租公寓是針對傳統(tǒng)租賃市場痛點的精準狙擊，擁有廣闊市場，但跟歐美等國家成熟的租賃市場相比，國內(nèi)長租行業(yè)仍處在發(fā)展階段的初期。 長三角地區(qū)一長租公寓負責人表示，現(xiàn)在整個行業(yè)普遍處于虧損狀態(tài)，“長租公寓利潤很薄，只有通過擴大市場占有率與高效率的管理來盡可能攤銷成本，才能真正實現(xiàn)盈利。”該負責人坦言。
長租公寓行業(yè)“急剎車”下
顯現(xiàn)政策“瘠土”
如該負責人所言，長租公寓行業(yè)以新興行業(yè)的姿態(tài)攪動萬億級市場，但通過“燒錢換規(guī)模”擴大市場占有率的打法，讓該行業(yè)“一半火焰，一半海水”。
一方面，2016年開始，伴隨政策刺激和資本進入催生的熱潮，眾多創(chuàng)業(yè)者涌入長租公寓的賽道，在短期內(nèi)形成供給突起的“繁榮市場”。另一方面， 部分中小長租公寓規(guī)模擴張、拿房的價格、速度和規(guī)模超出自身承受的水平，加上自身實力和運營能力不足，不少長租公寓企業(yè)游走于暴雷邊緣。
“行業(yè)系統(tǒng)性缺少資金與政策的實際落地難，此前都隱藏在繁榮之下。”一業(yè)內(nèi)人士透露，本次疫情中，依賴高周轉(zhuǎn)的長租公寓遭遇全行業(yè)的“急剎車”。無論是蛋殼、自如等頭部長租公寓企業(yè)，亦或是中小型長租公寓企業(yè)，在疫情的“放大鏡”效應中，接受了社會的多維審視。
“深度鏈接業(yè)主、租客，通過優(yōu)化用戶體驗逐步提升運營商的收入結(jié)構(gòu)及利潤空間，長租公寓可以說是一門典型的長期生意。”該業(yè)內(nèi)人士認為，長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈條長，服務場景多元，這也就意味著利益關聯(lián)方多，平衡各方訴求難。
以蛋殼公寓為例。在疫情中延遲復工意味著人口流動性的減弱，而租客群體是人口流動性最大的一個群體，這就將防疫工作的壓力轉(zhuǎn)到租賃行業(yè)。對于擁有幾十萬租客的蛋殼公寓來說，其壓力可想而知。
從為武漢抗疫醫(yī)護人員提供免費房源、壓力之下尋求房東免租期支持，到業(yè)內(nèi)罕見地提出全體租客疫情補貼政策,涵蓋在租、續(xù)租、新簽、安置等全量租客、為無法進入小區(qū)的租客安置住處、返城復工租客的保障舉措，為返城復工的租客開通綠色服務通道……蛋殼公寓在力求三贏模式的找尋中依然難免陷入爭論。
“在‘黑天鵝’面前，企業(yè)的自救與他救措施就尤為明顯，對于長租公寓來說，目前在疫情中未迎來包括政府在內(nèi)的‘他救’途徑，而在此前的發(fā)展中，資金與政策也很難落地到企業(yè)本身，更多的則是對企業(yè)的約束。”上述長三角地區(qū)某長租公寓負責人坦言，盡管企業(yè)花費大量資金用于房屋裝修升級，但牽扯到的供應鏈條長、難預料的場景多，很難從官方金融機構(gòu)拿來低成本融資。
疫情催生全行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，
長租公寓危與機并存
盡管長租公寓行業(yè)仍面臨諸多的發(fā)展難題，但此次疫情大考之下，長租公寓市場對租賃市場的規(guī)范化管理與數(shù)字化水平，亦是一次全方位校準。
“長租公寓的疫情遭遇并非全是壞事，而是危與機并存。”業(yè)內(nèi)人士這樣分析，疫情下的輿論漩渦，讓社會有更多的目光聚焦在行業(yè)，對后續(xù)政策的實際落地有助推意義；而疫情的極端時刻，也讓長租公寓的數(shù)字化管理水平和能力得到社會審視，體現(xiàn)了長租公寓的長期價值與未來生命力。
本次疫情中，租客作為城市流動人口主力，帶來系列防控難題。對于機構(gòu)化、規(guī)?；\營的長租公寓來說，數(shù)字化管理與精細化管理本身就是企業(yè)能否盈利的關鍵，也為疫情防控起到有力支撐。
以此次免租期風波下的蛋殼公寓來說，春節(jié)前啟動安全告知，通過官方App、微信、微博等平臺，向用戶推送疫情防護指南，1月28日向所有租客推送返鄉(xiāng)出行信息登記鏈接，調(diào)動管家定期聯(lián)系租客。疫情期間，利用智能化、規(guī)?；瘍?yōu)勢，協(xié)助政府和社區(qū)抗疫、為進不去小區(qū)的租客進行安置。疫情后期，為返城租客提供在線服務、復工保障等多項舉措。
“企業(yè)可以通過智能系統(tǒng)，充分了解租客的居住狀況；通過互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)賦能，可以為租客提供在線看房、簽約、入住一體化，租客也可直接在線繳費、報修等，基礎可實現(xiàn)全程線上化操作。”蛋殼公寓負責人表示，作為專業(yè)運營者，精細化的大數(shù)據(jù)管理，在滿足租戶需求的同時，做好與政府的對接，積極落實社會防控責任。
再者，有不少觀點認為疫情中“租售同權(quán)”的政策難落地。究其原因，就在于單個群體在爭取權(quán)益的成本過高，讓不少租客望而卻步。對于長租公寓這種企業(yè)化運作機構(gòu)而言，做好服務、為租戶和業(yè)主爭取長期利益，是在同質(zhì)化競爭中脫穎而出的關鍵，也是保障租戶權(quán)益的助推器。
在互聯(lián)網(wǎng)深刻改變商業(yè)邏輯的年代，長租公寓行業(yè)利用數(shù)字化手段，助推了租賃市場的透明公開與服務升級。
“疫情之考，也給予了長租公寓行業(yè)新的機遇與課題，對于這個關乎民生的行業(yè)，能否在平時就厘清權(quán)責，讓業(yè)主、企業(yè)、租戶三者之間形成符合三方利益的平衡點？”一名業(yè)內(nèi)人士認為，對于政府積極引導的行業(yè)，面對長租公寓高周轉(zhuǎn)、低盈利的行業(yè)特性，能否在特殊時期給予稅收減免、提供長期資金支持等政策傾斜？
長租公寓的困與解，仍需社會多方共同給予答案。
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