在經(jīng)歷2019年上半年火與熱、下半年冰與冷的行情后，眾多房企、投資客和研究機(jī)構(gòu)都在預(yù)測(cè)分析——2020年的樓市“小陽(yáng)春”將帶來(lái)怎樣的驚喜。

孰料，突如其來(lái)的新冠肺炎踩下了各地樓市的“急剎車(chē)”。一時(shí)間，各地樓市進(jìn)入“冬眠”。

隨著疫情慢慢得到控制，各地陸續(xù)開(kāi)展復(fù)工復(fù)建。3月11日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干措施》的通知，其中明確指出，對(duì)已批未開(kāi)盤(pán)、已批在售項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，允許視疫情防控情況現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)、開(kāi)放線下售樓處。

深圳的新政，似乎讓房地產(chǎn)看到一絲曙光。不過(guò)，“解凍”后的樓市將走向何方？作為各方最關(guān)心的話題，房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎？

小陽(yáng)春或難再現(xiàn)

基于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，每年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在春季會(huì)出現(xiàn)一波銷(xiāo)售旺季，行業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“小陽(yáng)春”。但庚子鼠年，目前還沒(méi)有讓任何一家房企感受到春天的溫暖。

疫情沖擊下，樓市成交量接連下滑。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)數(shù)據(jù)平臺(tái)（CRIC）監(jiān)測(cè)，春節(jié)期間88個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交量相比2018年春節(jié)假期減少63%，部分三四線城市零成交，住房需求短期被抑制。

中指研究院發(fā)布的《疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及企業(yè)影響調(diào)查》報(bào)告顯示，在500位地產(chǎn)經(jīng)理人中，近八成認(rèn)為此次疫情對(duì)樓市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍對(duì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)判較為悲觀，超半數(shù)認(rèn)為疫情對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響周期為兩個(gè)季度。

從全年來(lái)看，超半數(shù)受訪者認(rèn)為今年銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)下滑，其中25%預(yù)計(jì)所在公司的成交規(guī)模會(huì)下降10%-30%，20%認(rèn)為降幅在10%以?xún)?nèi)。而從各大房企發(fā)布的1-2月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售量均有不同程度的下滑。

目前，除恒大集團(tuán)2月業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、禹洲地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、新城控股、雅居樂(lè)集團(tuán)這6家企業(yè)2月銷(xiāo)售量降幅較超過(guò)了50%。

3月2日克爾瑞發(fā)布《2020年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》從1-2月的累計(jì)銷(xiāo)售金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低23.8%。其中，有超8成的百?gòu)?qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。

克爾瑞表示2月受疫情影響，百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷(xiāo)售金額環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。超8成的百?gòu)?qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。而從市場(chǎng)層面的城市供求數(shù)據(jù)來(lái)看，在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，2月多數(shù)城市零供應(yīng)，重點(diǎn)一二線城市成交量同比下降77%，廣州、寧波、重慶、西安、南寧、大連、武漢等城市單月成交量的同比跌幅均大于90%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，北京鏈家二手房的實(shí)時(shí)成交量同比下降了約57.6%。此外，價(jià)格方面也有所下滑。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手房的成交均價(jià)為54115元/平方米，環(huán)比下跌了8.6%，同比下跌了9.7%。新增房源掛牌均價(jià)為57790元/平方米，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至3.9%。

就在市場(chǎng)一片清冷之際，近60城市政府出手維穩(wěn)樓市。其中，河南駐馬店市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，出臺(tái)17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策。規(guī)定，用公積金購(gòu)買(mǎi)首套房，最低首付比例由30%下調(diào)為20%。

就在各方認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)將要復(fù)蘇回暖之際，2月28日，河南省政府約談了駐馬店市政府相關(guān)負(fù)責(zé)同志，對(duì)駐馬店近期房地產(chǎn)政策的執(zhí)行提出了明確的要求。約談要求駐馬店市堅(jiān)持房住不炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo)。

3月7日，海南省一紙“限購(gòu)令”更是讓整個(gè)市場(chǎng)重新開(kāi)始思考2020年的房地產(chǎn)行情。

海南當(dāng)晚召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)，不僅明確規(guī)定“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度”用以控制期房售房方法，而且指出“對(duì)在海南已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本省戶(hù)籍和常住居民家庭，停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房”。

一方面，房企的銷(xiāo)量下滑；一方面，各地樓市政策反復(fù)震蕩，疫情之下，下跌似乎已經(jīng)成了部分人的共識(shí)，那房?jī)r(jià)到底會(huì)走向何方呢？

“穩(wěn)”字當(dāng)頭

業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)新聞周刊，近年來(lái)，房?jī)r(jià)一直處于“穩(wěn)”的狀態(tài)，國(guó)家調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于冷靜，正在向健康穩(wěn)健方向發(fā)展，告別了激烈震蕩的“瘋狂期”，雖然在疫情影響之下，1-2月份部分城市的樓市成交量低迷，但巨大的剛需市場(chǎng)仍在給這個(gè)行業(yè)托底，近期不太可能出現(xiàn)劇烈漲跌的情況。

此前，貝殼研究院公布了一份名為《疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查》的報(bào)告。其中有數(shù)據(jù)顯示僅有8.5%的受訪者受疫情影響取消了買(mǎi)房計(jì)劃，有9.7%的受訪者表示會(huì)按原計(jì)劃買(mǎi)房，有超過(guò)60%的受訪者表示會(huì)推遲購(gòu)房計(jì)劃。

不難看出，在剛需條件的催化下，盡管六成受訪者表示推遲購(gòu)房計(jì)劃，但并未放棄購(gòu)買(mǎi)的需求。58研究院發(fā)布的一份報(bào)告也佐證了這一數(shù)據(jù)，1月份，全國(guó)臨感VR售樓處訪問(wèn)量占比提升，環(huán)比上漲57.7%；北京、?？?、太原的臨感VR售樓處訪問(wèn)量占比環(huán)比增長(zhǎng)超70%。

“疫情結(jié)束后，期間積壓的購(gòu)房需求或?qū)⒌玫结尫?rdquo;，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為。復(fù)盤(pán)2003年的SARS不難看出，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有短暫的影響，但是對(duì)整體的市場(chǎng)行情的影響并不明顯。

受SARS疫情影響，2003年二季度我國(guó)GDP出現(xiàn)明顯放緩，但僅影響一個(gè)季度后就出現(xiàn)了快速修復(fù)，期間主要沖擊了消費(fèi)類(lèi)行業(yè)，但對(duì)于房地產(chǎn)投資及量?jī)r(jià)的影響相對(duì)較小，其中房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售面積也僅是在3月、4月出現(xiàn)了一定幅度增速高位放緩，但5月就實(shí)現(xiàn)了修復(fù)，2003年全年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售面積增速分別高達(dá)30%和29%。

需要注意的事，兩次疫情期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等方面存在差異。2003年SARS疫情影響期間，貨幣、樓市政策等方面較為寬松，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策支持。而2017年之后房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度初顯，推行穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制仍是堅(jiān)定不移的。

近日，人民銀行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)也特別強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

穩(wěn)字當(dāng)頭必將成為2020年的主旋律。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，近來(lái)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確，長(zhǎng)期堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。此中新意在于強(qiáng)調(diào)了“長(zhǎng)期”，這表明“房住不炒”定位不會(huì)受到市場(chǎng)周期影響。無(wú)論市場(chǎng)好與壞，對(duì)樓市的管控都不會(huì)放松，這對(duì)于2020年及未來(lái)的樓市發(fā)展都有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。同時(shí)，相關(guān)政策也明確提出發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制和調(diào)控機(jī)制，體現(xiàn)了引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)成長(zhǎng)的思路。

此外，3月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章提出，著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)期堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

據(jù)央行官網(wǎng)2月20日消息，LPR最新報(bào)價(jià)為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%，5年期以上為4.8%。

LPR的下降釋放了什么信號(hào)，是否意味著房產(chǎn)又將異軍突起？

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，此次LPR下降這可能體現(xiàn)兩個(gè)方面的意圖，第一，疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是短期的，因此短端利率下降更多，重在幫助企業(yè)渡過(guò)當(dāng)前的難關(guān)；5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn)，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)放出寬松信號(hào)，表明房地產(chǎn)調(diào)控仍未放松。