近日，海南省實(shí)行現(xiàn)房銷售的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。先是3月7日，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)新出讓土地建設(shè)商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，但是3月9日，有自媒體報(bào)道稱，“又見‘一日游’，海南撤回現(xiàn)房銷售新政”，不過，?？谑腥嗣裾侣勣k公室微信平臺(tái)“?？诎l(fā)布”第一時(shí)間進(jìn)行了辟謠，稱“海南相關(guān)政府網(wǎng)站上仍存在相關(guān)消息。”

經(jīng)歷辟謠插曲，可以看出，海南對(duì)于推行現(xiàn)房銷售的態(tài)度。海南新政的出臺(tái)只是一個(gè)引子，公眾關(guān)心的是，實(shí)施了近26年的商品房預(yù)售制度，如今面臨著被改寫的命運(yùn)，無(wú)疑將給中國(guó)房地產(chǎn)帶來深遠(yuǎn)影響。

在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以預(yù)售為主的背景下，海南全域?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售是否有自身市場(chǎng)特殊原因？現(xiàn)房銷售對(duì)于購(gòu)房者以及房企來說將帶來哪些影響？目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段，現(xiàn)房銷售是否到了大范圍推行的時(shí)間節(jié)點(diǎn)？

“現(xiàn)房銷售”從海南破冰

3月12日，記者查詢海南省人民政府官方網(wǎng)站，關(guān)于現(xiàn)房銷售的相關(guān)發(fā)布會(huì)及新聞報(bào)道內(nèi)容仍在。在3月7日舉行的“房地產(chǎn)最新政策有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)”上，海南省新聞辦公室稱，當(dāng)天，省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，核心內(nèi)容是，創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。

“商品住房現(xiàn)房銷售”字眼的出現(xiàn)激起千層浪。因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制度，即開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款，并按照約定日期獲得房屋所有權(quán)。

這項(xiàng)制度自1994年正式確立至今，已經(jīng)推行了近26年，在城市化、城鎮(zhèn)化的背景下，預(yù)售制度使得開發(fā)商依靠首付款、銀行按揭貸款等回款以及金融機(jī)構(gòu)的其它融資，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模上的高速增長(zhǎng)。同時(shí)，預(yù)售制度下的房?jī)r(jià)相比現(xiàn)房具有一定優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，也吸引了大批購(gòu)房者的入場(chǎng)。

但預(yù)售制度產(chǎn)生的問題也顯而易見。早在2005年中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中就提出，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。

然而，隨著10年黃金時(shí)代的來臨，現(xiàn)房銷售淡出人們的視野。之后也是個(gè)別城市提出試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，諸如2010年，廣西南寧曾醞釀實(shí)施現(xiàn)房銷售制度，但是因各方條件不成熟，最終沒有實(shí)施；2016年深圳試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，金茂、電建組成的聯(lián)合體以82.9億元摘得首個(gè)現(xiàn)房銷售地塊，但也是唯一的一宗；2016年，廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制度的材料也被曝光，但并未落實(shí)；2017年，杭州等地在土地出讓過程中，為了抑制高價(jià)地，一度增加“溢價(jià)50%需現(xiàn)房銷售”條款。

這一路走來，對(duì)于現(xiàn)房銷售制度的探索，多數(shù)時(shí)間停留在討論層面，直至海南全域?qū)嵤┈F(xiàn)房銷售，震驚業(yè)內(nèi)。華南某上市房企的高管就表示：“首次覆蓋一個(gè)省，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重大事件。”

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。

海南推動(dòng)現(xiàn)房銷售制度，很多人并不意外，因?yàn)閺倪@兩年政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和手段可以窺探一二。可以說，目前，海南具備了推動(dòng)現(xiàn)房銷售的需求及基礎(chǔ)。

華東一家房企的副總裁表示，一是目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，不缺房；二是不希望再出現(xiàn)泡沫破裂之后的爛尾現(xiàn)象。

由于房地產(chǎn)存在泡沫以及過度開發(fā)、違規(guī)開發(fā)帶來的生態(tài)環(huán)境資源破壞，海南在2017年以來采取嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。2018年初，中共海南省委副書記、海南省人民政府省長(zhǎng)沈曉明曾表示，海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

此次，在部分城市樓市調(diào)控適當(dāng)放松的背景下，海南推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度，無(wú)疑是給當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)再上一道“緊箍咒”，將調(diào)控方向從需求端延伸至開發(fā)端，倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)變拿地、銷售模式。

海南此舉，可謂決心破除預(yù)售制帶來的危害。事實(shí)上，對(duì)于海南來說，唯有破除對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，才能建立真正意義上的自由貿(mào)易島和國(guó)際旅游島。

若改變預(yù)售制，房企現(xiàn)金流將迎大考

無(wú)論是對(duì)于購(gòu)房者還是開發(fā)商來說，現(xiàn)房銷售帶來的影響都將是顛覆性的。

在商品房預(yù)售制下，開發(fā)商將還未竣工的商品房出售給購(gòu)房者，購(gòu)房者支付預(yù)付款并按照約定日期獲得房屋所有權(quán)，一般是2-3年內(nèi)交付使用。這種制度下，加快了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，提高了資金利用效率，并幫助開發(fā)商做大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。但是帶來的影響是房屋質(zhì)量難以保證、爛尾風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避。

此前，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部討論材料中也指出，“商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。”

正準(zhǔn)備買房的張濤（化名）就表示，預(yù)售制確實(shí)存在很大問題，去年下半年他看了不少新房，都還在建設(shè)中，置業(yè)顧問說得天花亂墜，但是周邊規(guī)劃還都沒落地，一切都是未知數(shù)。此外，現(xiàn)在很多樓盤交付后都存在質(zhì)量問題，這也讓他很擔(dān)心。

如果取消預(yù)售，改為現(xiàn)房銷售，從房屋質(zhì)量以及維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益方面說，無(wú)疑是利好的。“現(xiàn)房銷售相比預(yù)售制，消費(fèi)者可以在對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行全方位真實(shí)評(píng)估后再做出消費(fèi)決策。” 當(dāng)代置業(yè)CEO張鵬表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，產(chǎn)品質(zhì)量也會(huì)更有保障，因?yàn)楝F(xiàn)房銷售會(huì)倒逼開發(fā)商前期充分研判土地及客群定位，同時(shí)要基于客戶未來需求前瞻性設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品。而開發(fā)周期的放緩也使得開發(fā)商會(huì)更加注重建筑產(chǎn)品質(zhì)量而非一味追求高周轉(zhuǎn)，以確保產(chǎn)品質(zhì)量過硬，保證產(chǎn)品上市后的去化率。

但帶來的問題也是顯而易見的。

這對(duì)于以往靠高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的企業(yè)來說，拿地、融資、擴(kuò)張、資金鏈都將受到影響。“對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，在預(yù)售制下，用30%的自由資本金可以撬動(dòng)5個(gè)項(xiàng)目。如果是現(xiàn)房銷售，則是需要100%資金，同樣的資金量只能做一個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率和速度大幅下降，資金壓力大幅提升。”同策研究院首席分析師張宏偉表示。

張鵬認(rèn)為，現(xiàn)房銷售使得開發(fā)商資金回籠速度放慢，回款節(jié)點(diǎn)相對(duì)過去會(huì)滯后了一年以上，從而無(wú)法通過銷售回款覆蓋項(xiàng)目的開發(fā)和融資成本，會(huì)加大開發(fā)商資金壓力，同時(shí)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本進(jìn)一步提高；與此同時(shí)，融資難度也會(huì)加大，目前國(guó)內(nèi)對(duì)地產(chǎn)的融資期限一般都不會(huì)超過2年，現(xiàn)房銷售會(huì)拉長(zhǎng)整個(gè)開發(fā)周期和融資周期，勢(shì)必會(huì)同步推高融資門檻和監(jiān)管力度。此外，項(xiàng)目利潤(rùn)更難預(yù)估。

值得關(guān)注的是，現(xiàn)房銷售對(duì)于資金實(shí)力雄厚、布局均衡的大房企來說，尚能應(yīng)對(duì)，但是對(duì)于實(shí)力弱、布局不均衡的中小房企或?qū)⑹侵旅源驌簟?/div>