受疫情影響，近期不少地方出臺(tái)扶持房地產(chǎn)的措施，但在整體寬松的政策背景下，海南卻取消商品房預(yù)售，成全國(guó)首個(gè)實(shí)施現(xiàn)房銷售政策的省份。
海南為何要收緊樓市調(diào)控，對(duì)樓市和購房者會(huì)產(chǎn)生哪些影響？
海南逆勢(shì)收緊樓市調(diào)控，為何？
7日晚，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)明確，對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。“為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。”
按照國(guó)家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比蘇州松綁現(xiàn)房銷售的政策，海南的政策更多地是為了約束炒地等行為，通過現(xiàn)房銷售防范爛尾樓的出現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會(huì)更加理性。
值得注意的是，除實(shí)行現(xiàn)房銷售制度外，《通知》還提出發(fā)展安居型商品住房；對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。
“政策總體上以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
對(duì)樓市、購房者有何影響？
據(jù)了解，安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷售。安居房限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，是具有政策保障性質(zhì)的商品住房。
海南省住建廳稱，發(fā)展安居型商品住房，是為滿足本地居民家庭和引進(jìn)人才住房需求。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相關(guān)規(guī)定和當(dāng)前海南自貿(mào)區(qū)和自由港的建設(shè)有很大的關(guān)系。安居房制度體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，對(duì)今年各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。
“海南本地戶籍購第三套房的比例非常低，這一新的規(guī)定對(duì)樓市影響不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，疫情下海南調(diào)控的措施雖然力度有限，但畢竟是升級(jí)調(diào)控。
“總結(jié)一句話，就是要想買房，先落戶。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉對(duì)海南此舉的整體點(diǎn)評(píng)為，通過戶籍政策、現(xiàn)售政策、限購政策，海南的政策導(dǎo)向是想盡可能的讓在海南買房的人首先落戶，這一定程度能抑制純投資的客戶。
其他城市會(huì)跟進(jìn)取消商品房預(yù)售嗎？
“目前其他城市加碼的可能性不算高。”張宏偉表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)調(diào)整階段，資金面比較緊張，不可能這么快全部取消預(yù)售制度，其他城市后續(xù)怎樣開展還是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。
“現(xiàn)售可以避免出現(xiàn)貨不對(duì)板，但預(yù)售也有利于開發(fā)融資。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，與其他國(guó)家相比，我國(guó)一些樓盤開發(fā)規(guī)模較大，再加上有開發(fā)期限限制等原因，很難像國(guó)外開發(fā)商那樣，拿一塊地慢慢開發(fā)，再銷售現(xiàn)房。
目前預(yù)售依然是我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷售方式。樓建波說，“不管是現(xiàn)售還是預(yù)售，都得根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況來判斷，這也符合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控‘因城施策’的要求。”
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