受益政策紅利，住房租賃領(lǐng)域不斷升溫，在各路資本不斷涌入之下，長(zhǎng)租公寓的規(guī)模也得以發(fā)展壯大。密集資本匯聚帶來(lái)的短暫高光時(shí)刻過(guò)后，減租剪刀差、付錢(qián)住不了……疫情之下的長(zhǎng)租公寓，新問(wèn)題層出不窮。“二房東”模式之外，我們究竟需要什么樣的長(zhǎng)租公寓？缺失的監(jiān)管舉措將何時(shí)補(bǔ)齊？  

疫情減租  

此前不斷被爆出的“甲醛房”、“偷拍門(mén)”、“群租房”、“租金貸”的長(zhǎng)租公寓，在疫情下，因?yàn)?ldquo;是否減租”及“續(xù)約漲租”有所升級(jí)。  

首當(dāng)其沖的是，是長(zhǎng)租公寓品牌蛋殼公寓因推行疫情期租金減免政策，牽引而出的免租期“剪刀差”風(fēng)波。  

2月初，蛋殼公寓面向特定租客群體推出租金減免舉措后不久，便因一邊“最多要房東三個(gè)月免租”，一邊“給租客定向免租僅一個(gè)月”，被房東及租客兩大群體集體“討伐”：前者認(rèn)為，不能接受在已約定空置期的基礎(chǔ)上，額外新增免租期；后者則吐槽“減租落實(shí)不力”，未第一時(shí)間獲得任何形式的減免告知。而隨著“對(duì)房東減租之外還欠租”、“面向租客退租設(shè)置門(mén)檻”、“單方修改電子合同違約責(zé)任條款”等更多爆料信息的披露，蛋殼公寓更是被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。  

2月14日，深圳市住建局已經(jīng)約談深圳蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求蛋殼公寓高度重視此事，及時(shí)組織法律專(zhuān)業(yè)人士參與研究制定解決方案，積極與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商，按照法律規(guī)定和合同約定妥善處理相關(guān)問(wèn)題。深圳市住建局方面表示，將密切跟蹤關(guān)注事件進(jìn)展情況。  

除了疫情期免租存“剪刀差”這一爭(zhēng)議，近期部分長(zhǎng)租公寓房源價(jià)格的調(diào)整也引發(fā)租客群體不滿，“續(xù)約漲租”成為現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓企業(yè)受外界詬病的第二點(diǎn)。  

事實(shí)上，“續(xù)約租金漲”不被接受的背后，是長(zhǎng)租公寓租住產(chǎn)品一貫遠(yuǎn)高市場(chǎng)租賃水平的價(jià)格定位。以東城地壇北里、海淀區(qū)羊坊店路3號(hào)院、朝陽(yáng)區(qū)勁松五區(qū)、豐臺(tái)蒲安里等多個(gè)區(qū)域熱點(diǎn)軌道交通沿線的小區(qū)為樣本，近期北京商報(bào)記者對(duì)業(yè)主直租、中介居間代理以及分散式長(zhǎng)租公寓三種產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主直租基本絕跡，同一小區(qū)、同檔次裝修，分散式長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品普遍比普通出租房高出15%-30%，部分N+1類(lèi)合租房總價(jià)甚至高出100%。  

價(jià)格的高企，讓長(zhǎng)租公寓開(kāi)啟租金貸的業(yè)務(wù)。所謂“租金貸”，即長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作，為租客提供租金融資，金融機(jī)構(gòu)向長(zhǎng)租公寓支付預(yù)付款，租客按月償還租金貸款。根據(jù)蛋殼公寓此前提交的招股書(shū)，2019年1月至9月，蛋殼公寓通過(guò)租金貸模式獲取的租金預(yù)付款，占公司租金收入的80%，在2017年和2018年，這一比例分別為90%和88%。  

價(jià)格之外，以“服務(wù)費(fèi)”為盈利點(diǎn)之一的長(zhǎng)租公寓，在疫情之下，對(duì)承租人的服務(wù)尺度也不斷被詬病。  

一方面，以北京為例，是疫情之初，在全市倡議機(jī)構(gòu)、個(gè)人配合屬地疫情防控的號(hào)召下，部分中介機(jī)構(gòu)及長(zhǎng)租公寓企業(yè)起初并沒(méi)有做到配合屬地管理，拒絕提供租客信息，理由是侵害租客個(gè)人隱私，“監(jiān)管部門(mén)不允許提供”。  

另一方面，部分返程客戶投訴，在自己出現(xiàn)無(wú)法進(jìn)入小區(qū)或需要集中隔離時(shí)，聯(lián)系管家希望予以解決，卻杳無(wú)音信。  

反思“二房東”商業(yè)模式  

疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行周期，不管是之于企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)方面的盈利預(yù)期，還是對(duì)于房東及租客層面的服務(wù)體驗(yàn)提升，現(xiàn)階段的長(zhǎng)租公寓都難言交上了一份滿意的市場(chǎng)答卷。而經(jīng)過(guò)此輪“免租剪刀差”、“續(xù)約租金漲”風(fēng)波，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參與主體的商業(yè)模式本源問(wèn)題，再被外界重提。  

在業(yè)內(nèi)，普遍認(rèn)為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，靠低價(jià)長(zhǎng)期獲取業(yè)主房源后，再分租高價(jià)出租給租客獲利，性質(zhì)與“二房東”無(wú)異。北京商報(bào)記者此前也曾以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的形式，就“何為二房東”的問(wèn)題進(jìn)行過(guò)一輪專(zhuān)題調(diào)查，其中，超七成接受問(wèn)卷采訪的租房人認(rèn)為，不論是轉(zhuǎn)租業(yè)主房源的個(gè)人，還是托管出租業(yè)主房源的公司或者機(jī)構(gòu)，本質(zhì)上都是靠賺差價(jià)獲利的“二房東”。  

“按房源收集方式劃分，長(zhǎng)租公寓可以分為分散式和集中式。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，相比房源管理與獲取更統(tǒng)一規(guī)范、服務(wù)內(nèi)容更多元的集中式公寓而言，分散式長(zhǎng)租公寓更符合‘二房東’屬性，商業(yè)模式可以理解為業(yè)內(nèi)所提到的‘吃差價(jià)’盈利。”但在現(xiàn)匯生國(guó)際融資總裁、協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖看來(lái)，分散式長(zhǎng)租公寓這類(lèi)中介性質(zhì)的“二房東”，“吃差價(jià)”的商業(yè)模式并不具有可持續(xù)性。  

“分散式公寓的利潤(rùn)太薄，房源分散相對(duì)不易管理，空置率也相對(duì)較高，天然的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。其實(shí)，從業(yè)主體一些違規(guī)隔斷行為的產(chǎn)生，就是基于想靠‘n+1’增加房源盈利的可能。目前我所看到的很多分散式長(zhǎng)租公寓，不設(shè)隔斷的情況很少。因?yàn)樵诋?dāng)前長(zhǎng)租公寓盈利模式尚不清晰的現(xiàn)實(shí)條件下，少了那間隔斷，很多企業(yè)都不能長(zhǎng)久地活下去。”黃立沖說(shuō)道。  

監(jiān)管空白  

據(jù)房東東數(shù)據(jù)顯示，2019年53家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災(zāi)區(qū)”，位于杭州的樂(lè)伽公寓、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。  

在北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球總部合伙人郭韌看來(lái)，首先應(yīng)加強(qiáng)對(duì)三方金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核；其次，對(duì)住房租賃資金的用途應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，保證資金專(zhuān)款專(zhuān)用；然后，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)放款的資金數(shù)額應(yīng)適當(dāng)限制。最后，最為關(guān)鍵的是要加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)存在違法行為，如平臺(tái)跑路的，司法機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定追究相應(yīng)的民事或刑事責(zé)任。  

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的長(zhǎng)租公寓專(zhuān)題研究報(bào)告顯示，整體來(lái)看，中央層面2019年發(fā)布政策仍以確定基調(diào)，支持、鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展為主，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的大方向十分明確，具體政策主要包含培育市場(chǎng)、支持租住、推進(jìn)立法推進(jìn)立法以及規(guī)范市場(chǎng)等多方面內(nèi)容。從推進(jìn)立法推進(jìn)立法方面來(lái)看，當(dāng)前住房租賃條例已加入立法工作計(jì)劃；在規(guī)范市場(chǎng)方面規(guī)范市場(chǎng)方面，目前住建部在全國(guó)范圍內(nèi)深入開(kāi)展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊侵害住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，保障市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。  

但景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也直言，截至目前為止，長(zhǎng)租公寓行業(yè)沒(méi)有上位法支持，唯一能看到的，全國(guó)范圍的、立法級(jí)別最高的，僅為2011年2月施行的住建部6號(hào)令《商品房屋租賃管理辦法》，地方政府層級(jí)也僅限于通知、辦法，涉及幾十萬(wàn)億的產(chǎn)業(yè)最高法律僅為部門(mén)辦法，市場(chǎng)很難規(guī)范，租賃群體的權(quán)益很難得到保障。同時(shí)階段式運(yùn)動(dòng)式監(jiān)管治標(biāo)不治本，監(jiān)控機(jī)制不能常態(tài)化有效運(yùn)行。