2月份以來(lái)已有超過60個(gè)城市出臺(tái)了樓市相關(guān)的調(diào)控政策，不過在房地產(chǎn)政策調(diào)控群中，近日駐馬店、廣州“撤回了一條消息”。
3月4日，廣州關(guān)于樓市放松的相關(guān)政策被叫停；3月5日，駐馬店發(fā)布的17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策已從官網(wǎng)撤下。廣州和駐馬店先后撤下相關(guān)文件，再次引發(fā)大眾對(duì)樓市調(diào)控走向的關(guān)注。
疫情沖擊房地產(chǎn)，超60地發(fā)布新調(diào)控政策
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2月份，有超過60個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策。比如深圳、杭州、上海、合肥等均有減免物業(yè)租金、延期繳社保費(fèi)、減免和延期繳納稅款等政策。這些政策主要緩和企業(yè)短期內(nèi)應(yīng)付賬款壓力，以穩(wěn)為主。
濟(jì)南、西安、杭州、天津等十余城為應(yīng)對(duì)疫情，明確土地款可申請(qǐng)延期或分期繳付。
另外，黃山、蘇州等地修改土地要求現(xiàn)房銷售的政策，適度放寬樓盤的預(yù)售條件。而深圳、蕪湖、惠州、大連、呼和浩特、武漢、南寧等城市出臺(tái)了緩繳公積金、降低公積金繳存比例等政策。
這些城市中，以三四線城市居多。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當(dāng)時(shí)分析，2月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主要以支持房地產(chǎn)企業(yè)，減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供為主。
廣州、駐馬店兩地急剎車，踩到什么線了？
60多地中，廣州、駐馬店的政策分別上演“一日游”、“半月談”。
先來(lái)看駐馬店的政策是怎么回事。
駐馬店被撤下的文件全稱是《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，其中有17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，包括“要求金融機(jī)構(gòu)適度下調(diào)個(gè)人住房按揭貸款利率，首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%”。這是此次疫情期間第一個(gè)明確提出降低購(gòu)房首付的城市。
另外，內(nèi)容還包括對(duì)在市中心城區(qū)、各縣城區(qū)購(gòu)買首套居住房屋的人給予補(bǔ)助，包括各類人才補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)200元/人、大中專以上畢業(yè)生補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)150元/人，農(nóng)民工補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)100元/人等。
“駐馬店本身去庫(kù)存壓力是非常大的。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉表示，去年貨幣化安置比例大幅降低之后，整個(gè)市場(chǎng)的銷售壓力非常大，庫(kù)存急劇上升。“對(duì)于這樣的城市來(lái)講，應(yīng)該采取一些定向?qū)捤纱胧﹣?lái)去庫(kù)存。”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)可以有很多對(duì)策，不能走到利用剌激房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的舊路上。“特別是購(gòu)房融資杠桿，要嚴(yán)格控制，這關(guān)系到未來(lái)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。”
再來(lái)看廣州的具體文件。
廣州市政府3月3日發(fā)布了《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)，其中有48條舉措，包括：廣州公寓、商鋪等商辦項(xiàng)目不再限定最小分割單元，不再限定銷售對(duì)象。
4日，《通知》被廣州市政府官網(wǎng)撤下。5日，“消失”的《通知》再次出現(xiàn)，但原本關(guān)于松綁商服類項(xiàng)目的政策條文已被刪除。
“此次政策刪除了此前備受爭(zhēng)議的商服認(rèn)購(gòu)內(nèi)容，說(shuō)明對(duì)一些敏感性的購(gòu)房政策依然會(huì)斟酌，進(jìn)一步體現(xiàn)了房住不炒的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，廣州政策的調(diào)整，也說(shuō)明近期部分城市一些涉及購(gòu)房領(lǐng)域的政策并不成熟，后續(xù)地方出臺(tái)放松政策會(huì)更為謹(jǐn)慎。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策之所以受關(guān)注，是因?yàn)閮牲c(diǎn)。第一、商服類項(xiàng)目的管控一直被認(rèn)為是打擊炒房的一種手段，貿(mào)然放松會(huì)產(chǎn)生誤解。第二、廣州為一線城市，率先放開的信號(hào)意義較大，所以政策調(diào)整會(huì)比較謹(jǐn)慎。
“根據(jù)疫情對(duì)政策作出調(diào)整是符合實(shí)際的，但是要以房住不炒為底線，不能鼓勵(lì)或變相支持炒房。”鄒琳華說(shuō)。
房企的花式自救，下一步要怎么走？
實(shí)際上，除了各地出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策，房企“自救”方式也花樣繁多。打折促銷、直播賣房、債券融資等都在此列。
綠地集團(tuán)發(fā)布措施，繳納認(rèn)籌金5000元/套，簽署《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的購(gòu)房者除享受樓部?jī)?yōu)惠外，額外再享98折優(yōu)惠；如果推薦新客戶購(gòu)買，獎(jiǎng)勵(lì)1%的傭金，再獎(jiǎng)勵(lì)5000元推薦獎(jiǎng)金，并退回5000元認(rèn)籌金。
近來(lái)，有關(guān)恒大的打折消息更是博人眼球。2月18日-29日，恒大全國(guó)各在售樓盤(含公寓及寫字樓)實(shí)施7.5折優(yōu)惠；3月1日-31日，則是7.8折優(yōu)惠。除了打折促銷，恒大還稱，全國(guó)613個(gè)樓盤可VR實(shí)景看房。目前，房天下、樂居等平臺(tái)都上線了賣房直播。
“現(xiàn)階段采取直播賣房，主要是因?yàn)槎唐趦?nèi)房企銷售性、經(jīng)營(yíng)性的現(xiàn)金流有壓力。房企不得不通過直播或者降價(jià)的方式先儲(chǔ)備一些意向認(rèn)購(gòu)的客戶。”張宏偉這樣點(diǎn)評(píng)打折促銷和直播賣房。
“通過發(fā)債，企業(yè)也可暫時(shí)獲得一些融資性的現(xiàn)金，緩解短期內(nèi)的資金壓力。”他補(bǔ)充說(shuō)。
梳理顯示，房企華夏幸福、萬(wàn)科等在2月份均發(fā)布過債券融資相關(guān)公告。如，萬(wàn)科擬公開發(fā)行不超過90億元的公司債券，以及不超過30億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券。目前證監(jiān)會(huì)已通過該兩筆公司債券發(fā)行申請(qǐng)。
在張宏偉看來(lái)，這些措施只能說(shuō)暫時(shí)緩解一下房企資金壓力。由于銷售不暢，市場(chǎng)還基本處于冷凍階段，房企普遍性面臨比較大的壓力。“接下來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)有一些定向?qū)捤傻恼呷ゼせ钍袌?chǎng)交易，讓市場(chǎng)更快有序恢復(fù)。”
“直播賣房、打折促銷等，在疫情未結(jié)束之前，作用并不很大。結(jié)束之后會(huì)有更大的作用。”鄒琳華認(rèn)為，未來(lái)樓市調(diào)控政策的底線依然是不支持炒房、不剌激購(gòu)房。
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