近日，省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，要求堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。這是海南深入貫徹習(xí)近平總書(shū)記“4·13”重要講話和中央12號(hào)文件精神的重要舉措，有利于推進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好服務(wù)海南自由貿(mào)易港建設(shè)。

黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。當(dāng)前，各方對(duì)海南房地產(chǎn)下一步的調(diào)控政策和市場(chǎng)走勢(shì)普遍關(guān)心，對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范和中長(zhǎng)期發(fā)展制度建設(shè)高度關(guān)注。在這個(gè)背景下，為回應(yīng)社會(huì)關(guān)切、穩(wěn)定各方對(duì)海南自由貿(mào)易港建設(shè)的預(yù)期，海南省委辦公廳、省政府辦公廳近日出臺(tái)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），堅(jiān)持“房住不炒”的發(fā)展定位，保持調(diào)控政策的連續(xù)性，健全兩個(gè)體系，更好滿足居住需求。這對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進(jìn)海南自由貿(mào)易港建設(shè)，讓廣大社會(huì)成員分享自由貿(mào)易港建設(shè)紅利具有重要意義。

事關(guān)海南自由貿(mào)易港建設(shè)全局的重要舉措

事關(guān)海南自由貿(mào)易港加快發(fā)展的重要舉措。2020年是海南自由貿(mào)易港建設(shè)關(guān)鍵之年。能否開(kāi)好局、起好步，一定程度上取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否平穩(wěn)健康發(fā)展。受新冠肺炎疫情影響，海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展受到一定程度沖擊。由此，多方面觀望海南會(huì)不會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺(tái)房地產(chǎn)刺激政策？《通知》明確指出，海南將繼續(xù)堅(jiān)持全域限購(gòu)的政策不改變，要保持合理的自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具和手段。這向外界釋放了明確信號(hào)：海南絕不當(dāng)“房地產(chǎn)加工廠”。海南自由貿(mào)易港建設(shè)，將堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不減、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，建立城市主體責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

事關(guān)海南自由貿(mào)易港中長(zhǎng)期發(fā)展的重要舉措。海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30多年來(lái)，如何平衡好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，始終是一個(gè)難題。海南歷史上出現(xiàn)過(guò)“房地產(chǎn)泡沫”，國(guó)家調(diào)控后，占全國(guó)人口0.6%的海南，留下占全國(guó)10%的空置商品房，爛尾樓有600多棟，海南金融處于高風(fēng)險(xiǎn)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入低谷。2009年12月31日，國(guó)家宣布建設(shè)海南國(guó)際旅游島后，僅五天時(shí)間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房?jī)r(jià)漲幅是全國(guó)的5倍，對(duì)此，老百姓有很大的怨言。2018年4月13日，習(xí)近平總書(shū)記鄭重宣布，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。海南迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，避免歷史教訓(xùn)重演，是擺在海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)面前的一道重要考題，也是考驗(yàn)政府治理能力、建設(shè)人民滿意的服務(wù)型政府的一道難題。近兩年來(lái)，海南省委、省政府以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破除經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)癥。這次《通知》是房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)、完善和創(chuàng)新，目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為自由貿(mào)易港中長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從成效看，目前已初步實(shí)現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)。在拉動(dòng)2019年海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”之一的投資領(lǐng)域，最主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降22.1%，而進(jìn)出口額增長(zhǎng)6.8%，明顯高于全國(guó)平均水平（3.4%）；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)5.3%；服務(wù)業(yè)比重達(dá)到59.0%，比全國(guó)平均水平高出5個(gè)百分點(diǎn)；服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到75%，比全國(guó)平均水平（59.4%）高出15.6個(gè)百分點(diǎn)。2020年1月，海南頂住疫情沖擊，實(shí)際使用外資同比增長(zhǎng)366.46%，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國(guó)平均水平（4%）。“三駕馬車(chē)”中兩升一降，表明海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式正在渡過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控的陣痛期，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，這對(duì)海南自由貿(mào)易港中長(zhǎng)期發(fā)展具有重要意義。

事關(guān)城鄉(xiāng)居民共享自由貿(mào)易港發(fā)展紅利的重要舉措。城鄉(xiāng)居民收入水平低與高物價(jià)、高房?jī)r(jià)是海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期存在的突出矛盾。2019年，海南人均GDP、居民人均可支配收入分別相當(dāng)于全國(guó)平均水平的79.7%、86.8%；而2019年三亞市和海口市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)在全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市分別排名第7位和第12位。房地產(chǎn)市場(chǎng)有效調(diào)控，不僅是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)重要社會(huì)治理問(wèn)題。在保持市場(chǎng)穩(wěn)定前提下，滿足不同群體的多元化住房需求，是衡量社會(huì)治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要指標(biāo)?！锻ㄖ返闹饕{(diào)控政策，突出了住房的民生屬性，把解決人民群眾的住房問(wèn)題作為落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，落實(shí)市縣主體責(zé)任，加快建立與海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)相適應(yīng)的住房保障和供應(yīng)體系，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，可推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居，有效提升本地居民的獲得感、幸福感，贏得廣大社會(huì)成員對(duì)加快建設(shè)海南自由貿(mào)易港的支持。

多措并舉保持海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的發(fā)展定位。海南的歷史教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)需求端政策的細(xì)微松動(dòng)，容易引致投資投機(jī)性需求卷土重來(lái)，使來(lái)之不易的調(diào)控成果付諸東流。海南在全力“抗疫”的同時(shí)，及時(shí)發(fā)布《通知》，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，進(jìn)一步明確“房住不炒”的發(fā)展定位，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，遏制投機(jī)炒房動(dòng)機(jī)，有利于確保房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定，防止大起大落。同時(shí)，在供給端發(fā)力，深化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過(guò)發(fā)展公共租賃住房、市場(chǎng)化租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房，可形成多元化房地產(chǎn)供給體系。供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力，確保了“房住不炒”定位的落實(shí)。

“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”的改革思路。房產(chǎn)和土地都是重要的經(jīng)濟(jì)資源。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，核心是政府在保障基本住房需求的前提下，發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”?！锻ㄖ分刑岢觯皇峭ㄟ^(guò)發(fā)展市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房，滿足省內(nèi)居民多層次居住需求和省外居民旅游度假租賃住房需求。二是通過(guò)加大公共租賃住房保障力度，滿足困難群眾的基本住房需要。三是通過(guò)發(fā)展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。四是深化土地管理制度改革，結(jié)合市縣住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃實(shí)行住房用地總量和計(jì)劃管控，并實(shí)行住房類(lèi)型分類(lèi)管理及其對(duì)應(yīng)住宅用地供應(yīng)年度計(jì)劃，按照需求和時(shí)序安排各類(lèi)住房土地供應(yīng)，完善住宅用地出讓方式，加大力度盤(pán)活存量建設(shè)用地。

借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新發(fā)展“安居型商品住房”的突出亮點(diǎn)。香港有近50%居民住在“公屋”里；新加坡以組屋為主的公共住宅占比住房總量達(dá)到80%?！锻ㄖ穭?chuàng)新提出發(fā)展“安居型商品住房”，面向無(wú)房或人均住房面積未達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄降木用窦彝ヤN(xiāo)售，限定銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)象、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采用政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式進(jìn)行。該類(lèi)型屬于政策保障性質(zhì)的商品住房，并在一定時(shí)期實(shí)行封閉性流轉(zhuǎn)。近期海南將在住房?jī)r(jià)格高、住房問(wèn)題突出的市縣開(kāi)展安居型商品住房試點(diǎn)建設(shè)。建議海南盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)區(qū)域，分步驟、分階段在全省推開(kāi)；鼓勵(lì)存量商品住宅用地或在建商品住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房，讓來(lái)海南自貿(mào)港的人才能夠安心居住、放心創(chuàng)業(yè)、扎根海南。

“一城一策、分類(lèi)施策”的改革路徑。一是按照“一城一策”原則落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制?！锻ㄖ窙](méi)有搞“一刀切”，而是在“房住不炒”的定位下，允許各市縣根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化、住房供求關(guān)系等因素，按照穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求，堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，完善住房保障體系，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。二是分類(lèi)精準(zhǔn)施策。按照《通知》要求，要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要行政手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)供需雙向調(diào)節(jié)。例如，《通知》提出積極推動(dòng)發(fā)展海南房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，REITs具有流動(dòng)性好、風(fēng)險(xiǎn)分散、收益較高和相對(duì)穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn)，能滿足我國(guó)巨大的不動(dòng)產(chǎn)的證券化需求，是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融的重要發(fā)展方向之一。目前，REITs占全球上市房地產(chǎn)市值份額的45%，其長(zhǎng)期回報(bào)優(yōu)于股票和債券。探索發(fā)展海南房地產(chǎn)信托投資基金，不僅有利于提高房地產(chǎn)的利用價(jià)值，還有利于消化部分投資需求，引導(dǎo)投資者由投資實(shí)體地產(chǎn)向投資房地產(chǎn)金融產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。（作者系海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院、海南省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地“海南省公共治理研究中心”研究員）