近日，估值處于歷史低位的房地產(chǎn)板塊嶄露頭角，中交地產(chǎn)連續(xù)三個(gè)交易日漲停，保利地產(chǎn)股價(jià)有望創(chuàng)出歷史新高。
為何資金無(wú)視今年前兩個(gè)月樓市銷(xiāo)售明顯下滑的事實(shí)？難道資金不擔(dān)心房企一季度業(yè)績(jī)會(huì)很難看？
其實(shí)，如果明白房企預(yù)收賬款的“蓄水池”作用，就知道短期的銷(xiāo)售下滑，完全可以被長(zhǎng)周期收入熨平。從行業(yè)慣例看，預(yù)計(jì)房企2020年一季報(bào)、半年報(bào)的盈利總體會(huì)很不錯(cuò)。
地產(chǎn)板塊上演百股上漲
就在2月26日，地產(chǎn)股迎來(lái)久違的大漲，一周后的今天，該板塊再次成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。
截至今日收盤(pán)，中信房地產(chǎn)指數(shù)大漲3.56%，從農(nóng)歷新年后的首個(gè)交易日（2月3日）起至今，該指數(shù)漲幅高達(dá)16.98%。
個(gè)股方面亦有不少代表脫穎而出。截至今日收盤(pán)，廣宇集團(tuán)、魯商發(fā)展、云南城投、中交地產(chǎn)、財(cái)信發(fā)展、寧波富達(dá)等12只個(gè)股相繼漲停。
其中，多家地產(chǎn)股更是成為近期資本市場(chǎng)中的“吸金王”，如收獲了“三連板”的中交地產(chǎn)，股價(jià)已從2月3日的6.48元／股上漲至10.11元／股，漲幅高達(dá)56.02%。
“蓄水池”有望激活房企一季報(bào)
盡管房企2020年前兩個(gè)月的銷(xiāo)售明顯銳減，2月更是創(chuàng)下近幾年來(lái)單月銷(xiāo)售的最低記錄。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企的當(dāng)下銷(xiāo)售，是預(yù)收賬款，要確認(rèn)為收入，還需等1年左右。而1年前的預(yù)收賬款，則會(huì)在今年一季報(bào)轉(zhuǎn)化為收入，其利潤(rùn)也是如此。這就是房地產(chǎn)行業(yè)特有的“蓄水池”。
據(jù)小編梳理，在近期漲幅靠前的地產(chǎn)股中，多家房企在2018年和2019年一季度的預(yù)收賬款增幅均表現(xiàn)亮眼。
以近期漲幅最高的中交地產(chǎn)為例。中交地產(chǎn)2018年和2019年一季度預(yù)收賬款分別為165.91億元、168.67億元，漲幅分別為84.48%、53.77%。
再看備受業(yè)界關(guān)注的保利地產(chǎn)，其2018年和2019年一季度預(yù)收賬款分別為2997.95億元、3252.72億元；增幅分別為33.06%、26.92%。
而金科股份、新城控股兩家房企前兩年預(yù)收賬款的絕對(duì)值和增幅也相當(dāng)可觀。其中，金科股份2018年、2019年一季度預(yù)收賬款增幅分別為78%、58.24%。
新城控股2018年和2019年一季度的預(yù)收賬款增幅分別為133.33%、131.44%。據(jù)其2017年年報(bào)披露，公司2018 年計(jì)劃開(kāi)工的項(xiàng)目中，共有18個(gè)項(xiàng)目將于2020年一季度竣工交付。
此外，渝開(kāi)發(fā)、棲霞建設(shè)、三湘印象等多家上市房企的2018年和2019年一季度預(yù)收賬款增幅均達(dá)到200%及以上。
多家上市房企2019年業(yè)績(jī)預(yù)喜
事實(shí)上，前兩年“攢下來(lái)”的預(yù)收賬款，已在部分房企的2019年業(yè)績(jī)中部分“兌現(xiàn)”。
被行業(yè)評(píng)價(jià)為業(yè)績(jī)超預(yù)期的保利地產(chǎn)則表示，2019年，公司營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)21.07%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及利潤(rùn)總額分別同比增長(zhǎng)41.36%和41.15%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)40.55%。據(jù)中信建投分析，其中，結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升帶動(dòng)公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)21.1%。
據(jù)合肥城建2019年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入28.1億元，同比增長(zhǎng)42.52%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8.10億元，同比增長(zhǎng)104.96%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額7.88億元，同比增長(zhǎng)99.23%。關(guān)于業(yè)績(jī)預(yù)增的原因，合肥城建稱(chēng)，主要系2019年度兌現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較多且毛利率較上年同期有所提高。
同樣主要因2019年交房規(guī)模及整體銷(xiāo)售毛利增加，而實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)增長(zhǎng)的還有金科股份。
據(jù)金科股份披露，公司2019年實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)收入677.73億元，同比增長(zhǎng) 64.36%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)86.22億元，同比增長(zhǎng)61.50%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額83.35億元，同比增長(zhǎng)59.98%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)63.57億元，同比增長(zhǎng)58.11%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)56.76億元，同比增長(zhǎng)46.06%。
榮盛發(fā)展業(yè)績(jī)表現(xiàn)也很靚麗。公司2019年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入709.53億元、凈利潤(rùn)91.02億元，同比增長(zhǎng)25.88%、20.32%。利潤(rùn)的增長(zhǎng)就得益于結(jié)算收入同比增長(zhǎng)較多。
盡管預(yù)收款項(xiàng)可作為判斷房企未來(lái)收入的重要指標(biāo)，但也有業(yè)內(nèi)人士提醒，這項(xiàng)指標(biāo)僅作為參考項(xiàng)，預(yù)收款項(xiàng)數(shù)據(jù)亮眼是一方面，其銷(xiāo)售凈利率是否能保持一定水平，則事關(guān)盈利厚薄，這一點(diǎn)還需細(xì)究。
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