近期首個(gè)降低首付門檻的城市，“變卦”了。而這距離其發(fā)布樓市松綁政策不足兩周時(shí)間。

3月5日，新京報(bào)記者從河南省駐馬店市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局方面了解到，在河南省政府約談駐馬店市人民政府主要負(fù)責(zé)人后，駐馬店發(fā)布的17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策已從官網(wǎng)撤下，目前該市房地產(chǎn)政策按原政策執(zhí)行。

房地產(chǎn)行業(yè)等待的政策春風(fēng)剛刮一陣就停了，近期不僅出現(xiàn)于這一地。此前一天，廣州一涉及房地產(chǎn)的細(xì)則就歷經(jīng)了“一日游”。

對(duì)此，專家認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次重申“房住不炒”，即便要放松，也要更強(qiáng)調(diào)供給端或企業(yè)端，對(duì)于購(gòu)房端的政策變動(dòng)會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。

兩地樓市松綁政策現(xiàn)“半月游”“一日游”

駐馬店被撤下的文件全稱為《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，其中有17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，包括“要求金融機(jī)構(gòu)適度下調(diào)個(gè)人住房按揭貸款利率，首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%”。同時(shí)，對(duì)在市中心城區(qū)、各縣城區(qū)購(gòu)買首套居住房屋的人給予補(bǔ)助，包括各類人才補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)200元/人、大中專以上畢業(yè)生補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)150元/人，農(nóng)民工補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)100元/人等。

這是新冠肺炎疫情期間首個(gè)明確提出降低購(gòu)房首付的城市。此前，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對(duì)新京報(bào)記者表示，駐馬店等地降低首付比例會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，釋放一部分需求。不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，駐馬店并非一二線城市，只是三四線城市的代表，其下調(diào)首付比例的實(shí)際影響有限。

“該政策的心理影響較大，
個(gè)別城市開(kāi)始調(diào)整公積金首付政策，也算是目前為止最重磅的政策，這代表了救市政策已經(jīng)進(jìn)入第二階段，開(kāi)始刺激需求了。”張大偉表示。

實(shí)際上，政策發(fā)布會(huì)撤回這一幕，剛剛在廣州發(fā)生。

廣州市政府3月3日發(fā)布了《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》（下稱“《通知》”），共提出48條舉措，包括：廣州公寓、商鋪等商辦項(xiàng)目不再限定最小分割單元，不再限定銷售對(duì)象。

不過(guò)，僅一天后，廣州市便表示細(xì)則要重新制定。3月5日記者在廣州市政府官網(wǎng)搜索發(fā)現(xiàn)，這一房地產(chǎn)政策已被刪除。

張大偉稱，該政策意味著將不限售的商服類項(xiàng)目范圍擴(kuò)大，且可以賣給個(gè)人，沒(méi)有最小面積規(guī)定，有利于有這類型土地儲(chǔ)備的企業(yè)解套，對(duì)部分企業(yè)來(lái)說(shuō)可加快項(xiàng)目的流動(dòng)性。但并不公平，相當(dāng)于為2017年政策收緊后還敢拿地的開(kāi)發(fā)商量身定制。

撤回背后：存政策倒退可能，“房住不炒”是大原則

記者3月5日從安居客看到，駐馬店的熱門小區(qū)，3月二手房均價(jià)為每平米6521元，環(huán)比上漲0.91%，近半年整體波動(dòng)不大。

值得一提的是，新冠肺炎疫情之下，多市“封城”，人員流動(dòng)受限，不少城市的售樓處已關(guān)閉、工地停工，2020年一開(kāi)年房地產(chǎn)行業(yè)便遭受意料之外的沖擊。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，為緩沖這一影響，2月以來(lái)，超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中南寧重新放開(kāi)二套房住房公積金貸款政策，東莞出臺(tái)貸款最長(zhǎng)年限統(tǒng)一設(shè)定為30年等措施。

對(duì)于為何駐馬店和廣州的調(diào)控政策撤回，張大偉對(duì)記者表示，到目前為止全國(guó)60多個(gè)城市發(fā)布的調(diào)控政策，“救市”刺激市場(chǎng)的不多，基本集中在公積金微調(diào)還款時(shí)間、土地出讓金投資、預(yù)售時(shí)間變化等，政策力度很微弱。而駐馬店與廣州的兩個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)影響最大。

他進(jìn)一步解釋稱，駐馬店在疫情后第一個(gè)調(diào)整首付，而廣州影響了2017年后拿地的土地規(guī)劃，有可能出現(xiàn)商住政策的倒退，所以被叫停也難免。此外，房地產(chǎn)企業(yè)打腫臉現(xiàn)象普遍，房企公布的銷售業(yè)績(jī)都還可以，這種情況下就松綁政策，市場(chǎng)也比較敏感。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，一些尺度過(guò)大的放松內(nèi)容，容易被約談或“下架”。“房住不炒”是大原則，客觀上也有助于明確后續(xù)的政策思路。即便要放松，也要更強(qiáng)調(diào)供給端或企業(yè)端，對(duì)于購(gòu)房端的政策變動(dòng)會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。

其實(shí)從另一個(gè)側(cè)面看，受新冠肺炎疫情影響，最近，房企的日子也著實(shí)不好過(guò)。

直播賣房、打折促銷、高管自愿降薪，多房企花式“自救”

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，房企銷量遠(yuǎn)不止“腰斬”那么簡(jiǎn)單。招商證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2月1日~28日，36城新房整體銷量同比增速較1月明顯下降，同比增速降為-73%，一線、二線及三四線城市的同比增速則分別降至-65%、-64%及-79%。

一邊是銷售困難，另一邊各地房地產(chǎn)政策卻并沒(méi)有明顯的放松之勢(shì)。雖然目前也有地方政府制定政策稱允許房企延期繳納土地出讓金，規(guī)定銀行不得盲目抽貸等，但這也僅能減緩房企一時(shí)的資金壓力。

另外，諸如河南駐馬店的將首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%的市場(chǎng)刺激政策，也在監(jiān)管約談之后不得不叫停，3月5日，該地17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策已從官網(wǎng)撤下，目前房地產(chǎn)政策按原政策執(zhí)行。

在重重困難之下，房企只能“自救續(xù)命”，打折促銷、直播賣房齊上陣，甚至還有房企高管自愿降薪，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資的消息也源源不斷。

花式賣房：打折促銷還搞直播

為了賣出自家房源，房企的方法可謂五花八門，不僅有直截了當(dāng)?shù)拇蛘鄞黉N，還有不少房企或房地產(chǎn)平臺(tái)搞起了直播賣房。

近一個(gè)月最引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的莫非恒大的打折促銷了，根據(jù)規(guī)定，2月18日~29日期間，全國(guó)各在售樓盤（含公寓及寫字樓）可享受7.5折優(yōu)惠，3月1日至31日期間，可享受7.8折優(yōu)惠。不止如此，進(jìn)入3月份，恒大還大幅降低了訂房門檻，從此前的5000元降至2000元。

疫情之下，房?jī)r(jià)下跌、以價(jià)換量已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年2月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為15173元/平方米，環(huán)比下跌0.24%，其中，就有高達(dá)72個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌。

除此之外，為了打破無(wú)法帶客戶看房的困境，房企、房地產(chǎn)平臺(tái)還發(fā)起了直播，為客戶在線推房，目前，房天下、樂(lè)居等平臺(tái)都上線了賣房直播。

從觀看數(shù)據(jù)來(lái)看，直播賣房可謂吸引了不少人“圍觀”，2月18日《淘寶經(jīng)濟(jì)暖報(bào)》披露的數(shù)據(jù)顯示，2月以來(lái)，全國(guó)500多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的5000多名置業(yè)顧問(wèn)在淘寶直播平臺(tái)“云賣房”，200萬(wàn)人“云看房”。房天下也公布數(shù)據(jù)稱，2月份其新房直播共75684場(chǎng)，總觀看人高達(dá)10.3億。

不過(guò)，對(duì)于直播看房的效果，業(yè)內(nèi)人士卻并不樂(lè)觀。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉坦言，房地產(chǎn)線上是不會(huì)有什么客戶的，很多房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的限制性政策，例如限貸、限售、限價(jià)基本都沒(méi)有放開(kāi)，這種情況下，唯一能撬動(dòng)客戶的只能是大幅度的降價(jià)，其他任何措施都毫無(wú)用處。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也表示，目前線上售房很難促成客戶成交，新冠肺炎疫情下線上售房會(huì)維持購(gòu)房者對(duì)房企和購(gòu)房的好感及意識(shí)，但并不會(huì)對(duì)整體的銷售有較大改善。

一位預(yù)期購(gòu)房者楊女士也對(duì)記者坦言：“直播看房我倒是挺有興趣看的，畢竟可以了解不同樓盤的更多情況，方便在家對(duì)比，但如果真的要買房，肯定還是得去現(xiàn)場(chǎng)看看再做選擇。”

融資關(guān)乎房企生存，房企頻發(fā)債

銷售受影響，房企的資金鏈也承壓，對(duì)于一些資金緊張的中小房企而言，新冠肺炎疫情無(wú)疑是“雪上加霜”。

近期，房企紛紛發(fā)債融資，融資規(guī)模同比大幅上漲。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年1~2月，國(guó)內(nèi)房企債券融資2484億元，同比上升36%。

華泰證券研報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，僅2月份，境內(nèi)債發(fā)債規(guī)模就達(dá)363億元，同比上漲50%。1~2月的境外債也累計(jì)發(fā)行1523億元，同比增長(zhǎng)3%，已占去年發(fā)行量的28%。

大型房企如華夏幸福、萬(wàn)科等在2月份均發(fā)布了債券融資相關(guān)公告，萬(wàn)科A在2月29日的公告中稱，其申請(qǐng)的面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)90億元的公司債券及發(fā)行不超過(guò)30億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券均已得到證監(jiān)會(huì)批復(fù)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)新京報(bào)記者表示，從融資成本來(lái)看，近期有出現(xiàn)下滑的跡象，房企在2月的境內(nèi)外融資都顯得較為積極，一方面是受疫情影響國(guó)內(nèi)對(duì)于企業(yè)發(fā)債有一定放松，雖然房地產(chǎn)金融側(cè)的監(jiān)管從嚴(yán)還在強(qiáng)調(diào)，但實(shí)際層面房企可以獲得的資金支持已經(jīng)有所增強(qiáng)，并且國(guó)外對(duì)于房企融資也相對(duì)持友好態(tài)度，這在一定程度上也推高了海外融資的增長(zhǎng)。

張波同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)下的融資正是解決房企的生存問(wèn)題，分行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)在今年的償債規(guī)模明顯居前，2020年將到期的債務(wù)體量巨大，這本身就需求通過(guò)更多融資渠道來(lái)“借新還舊”，同時(shí)受疫情影響，當(dāng)下的預(yù)售情況遠(yuǎn)低于去年同期水平，在客觀層面造成了房企預(yù)售資金的快速縮水，在影響現(xiàn)金流的同時(shí)，對(duì)于一些中小房企的生存產(chǎn)生極大影響，尤其在今年上半年，融資問(wèn)題將關(guān)乎不少房企的生存，整體流動(dòng)性放松對(duì)于房企在2020年的生存狀況將起到重要作用，也是保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。

有房企高管自愿降薪，房天下薪資緩發(fā)

另外，還有一些房企或房地產(chǎn)平臺(tái)甚至降薪自救、緩發(fā)薪水，媒體報(bào)道稱，凱德集團(tuán)董事會(huì)和高管層自愿降薪，其董事費(fèi)和基礎(chǔ)薪資將從4月1日起降低5%~15%，所有經(jīng)理級(jí)及以上級(jí)別的員工凍結(jié)漲薪。其他員工不受影響，此舉措將在6個(gè)月之后或者疫情平穩(wěn)后重新評(píng)估。

房天下也表示，3月5日將發(fā)送2月份的薪資，但為應(yīng)對(duì)疫情影響，全員2月份薪資進(jìn)行一次性緩發(fā)處理，從3月份開(kāi)始，再根據(jù)各公司、集團(tuán)的業(yè)績(jī)恢復(fù)情況，對(duì)2月份緩發(fā)部分進(jìn)行贖回安排。

可以預(yù)見(jiàn)的是，無(wú)論如何，短期內(nèi)新冠肺炎疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響已不可避免。但不少券商研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際上，購(gòu)房需求并未因疫情的出現(xiàn)或發(fā)展而取消，只是將需求延后，因此，在疫情結(jié)束后，這部分需求將得到集中釋放。此外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次新冠肺炎疫情將加速行業(yè)內(nèi)公司的分化，一些“造血能力”較強(qiáng)的房企將脫穎而出。

中泰證券研報(bào)就發(fā)表觀點(diǎn)稱，該事件或加速行業(yè)去杠桿和分化，凸顯現(xiàn)金流管理能力，高質(zhì)量周轉(zhuǎn)能力的重要性或提前受到重視，高質(zhì)量周轉(zhuǎn)不等于高周轉(zhuǎn)，無(wú)息負(fù)債的驅(qū)動(dòng)和非囤地模式是主要方向，行業(yè)去杠桿的背后將使得真龍頭凸顯。