日前，克而瑞研究中心發(fā)布樓市2月市場(chǎng)月報(bào)。報(bào)告顯示，2月半數(shù)以上城市新房供應(yīng)，27城總體成交面積同、環(huán)比銳減8成左右，多數(shù)城市二手房成交近乎“放空”。此外，2月全國土地市場(chǎng)成交體量降至近一年來的最低水平。

二三線供應(yīng)面積降幅擴(kuò)大，超半數(shù)城市零供應(yīng)

根據(jù)報(bào)告，2月27個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積85萬平方米，環(huán)比大幅下降92%，同比降85%。報(bào)告稱，主要因新冠疫情影響，春節(jié)期間多地售樓處被迫暫停銷售活動(dòng)，加之核心一二線城市普遍延期復(fù)工時(shí)間，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，半數(shù)房企于2月17日才開始集中復(fù)工，也導(dǎo)致整體供應(yīng)呈現(xiàn)出斷崖式下跌。

具體來看，一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積18萬平方米，同、環(huán)比分別下降81%和86%，北、上、深均為零供應(yīng)，新增供應(yīng)主要集中在廣州，但廣州推盤表現(xiàn)依舊不如去年同期，同比下降44%，供貨節(jié)奏顯著放緩。目前北、上、廣的復(fù)工率基本達(dá)到50%以上，預(yù)期3月一線城市的供應(yīng)會(huì)逐步恢復(fù)。

此外，二三線城市本月新增供應(yīng)面積68萬平方米，環(huán)比下降93%，同比下跌85%，降幅較1月顯著擴(kuò)大。半數(shù)以上城市零供應(yīng)，推盤量最多的福州也不超過15萬平方米。目前來看，2月仍有供應(yīng)的城市主要集中在珠三角和長三角區(qū)域，典型城市有福州、佛山、常州、東莞等。報(bào)告指出，這些城市目前疫情基本可控，加之2月中旬迎來房企復(fù)工高峰期，因而能保證少量供應(yīng)。報(bào)告預(yù)計(jì)，到3月份，疫情較為嚴(yán)重的武漢、長沙、鄭州等中部城市供應(yīng)量依舊不容樂觀，其他區(qū)域的供應(yīng)量有望隨著復(fù)工率的上升而穩(wěn)步增加。

成交同、環(huán)比皆銳減8成左右

報(bào)告指出，因供應(yīng)顯著縮量，疫情恐慌情緒蔓延，2月樓市成交依舊下行。27個(gè)重點(diǎn)城市整體成交240萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比仍跌77%，顯著不及2019年月均水平。

一線城市總成交僅為29萬平方米，環(huán)比下跌82%，同比下降73%。北、上、廣、深四城均同環(huán)比齊跌，且多數(shù)跌幅在50%以上。其中廣州跌幅最為顯著，雖然供應(yīng)小幅放量，但因經(jīng)歷去年年末需求的集中釋放，疊加疫情影響，成交同環(huán)比跌幅均達(dá)到90%。

二三線城市總成交211萬平方米，同環(huán)比分別下降78%和84%。從絕對(duì)量層面來看，僅成都、南京、鄭州成交量超過20萬平方米，多數(shù)城市2月成交量不足10萬平方米。報(bào)告表示，尤其是寧波、重慶、武漢等地，購房意愿寥寥，加之售樓處開放情況不佳，2月均為零成交。

分區(qū)域來看，成都、鄭州等中西部城市出現(xiàn)放量，2月兩城累計(jì)成交量為67萬平方米，占比總體成交量高達(dá)28%。雖然總體城市全線下跌，但是東南沿海情況普遍好于內(nèi)陸城市，諸如蘇州、無錫、常州、福州、合肥，成交量仍能保持在10萬方左右，購房需求緩慢而相對(duì)平穩(wěn)的釋放。

多數(shù)城市庫存與上月持平，近四成城市消化周期超18個(gè)月

報(bào)告顯示，2月全國多地新房新增供應(yīng)掛零，導(dǎo)致近6成重點(diǎn)城市供求比降至零點(diǎn)。由于供求皆處于極低位運(yùn)行，加之延遲備案等導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真因素的存在，2月供求比數(shù)值很難反映出市場(chǎng)真實(shí)的供需情況。從庫存來看，多數(shù)城市庫存量基本與上月持平，成都、南京等庫存量小幅收縮。

報(bào)告指出，受疫情導(dǎo)致市場(chǎng)停擺、成交下滑影響，多數(shù)重點(diǎn)城市消化周期明顯拉長，10個(gè)城市消化周期躍升至18個(gè)月的警戒線之上，北京、大連、長春、廈門更是進(jìn)一步升至超30個(gè)月的高位。但隨著三月各地售樓處逐漸恢復(fù)開放、成交逐步回暖，預(yù)計(jì)多數(shù)城市下月消化周期會(huì)回歸常位。

中高檔成交占比上升，200㎡以上產(chǎn)品有所回落

根據(jù)報(bào)告，從價(jià)格段分布來看，京滬2月低檔產(chǎn)品成交占比與上月持平，深圳回調(diào)7個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品上海下滑10個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品京、滬分別上揚(yáng)18和11個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品北京占比下滑12個(gè)百分點(diǎn)，深圳上升7個(gè)百分點(diǎn)。

從面積段分布來看，2月90平方米以下產(chǎn)品北京、上海占比回落10個(gè)百分點(diǎn)，深圳上升12個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品上海、北京分別上漲9個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品占比全線上升，其中北京上漲8個(gè)百分點(diǎn)；200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交整體有所回落，北京回落12個(gè)百分點(diǎn)。

7城二手房成交環(huán)比降81%

報(bào)告顯示，由于多個(gè)核心城市整月暫停房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù)，2月多數(shù)城市成交體量近乎“放空”。整體來看，2月全國7個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量?jī)H71萬平方米，環(huán)比大跌81%，同比跌幅也達(dá)63%。

從日成交數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)城市中所有二線城市成交面積均不足10萬平方米，且均以此前成交房源的延遲網(wǎng)簽為主。預(yù)計(jì)隨著疫情得到控制，3月核心城市或?qū)⒅鸩皆试S線下中介活動(dòng)進(jìn)行，屆時(shí)城市二手房市場(chǎng)將逐漸恢復(fù)活力。

土地2月成交規(guī)模量縮價(jià)漲

在土地成交方面，報(bào)告指出，作為傳統(tǒng)的成交淡季，2月土地市場(chǎng)總成交建筑面積在疫情的影響之下進(jìn)一步走低。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2月27日，全國300城經(jīng)營性土地共計(jì)成交1370幅，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至35.5%；成交建筑面積僅為8079萬平方米，不到1月的五成，和去年2月相比也有34%的差距；成交價(jià)格方面，2月土地成交總金額也隨成交面積的減少而下滑至2366億元；成交單價(jià)方面，由于北京、上海2月出讓地塊價(jià)值較高，帶動(dòng)平均樓板價(jià)上升至2989元/平方米，較今年1月和去年2月都上漲三成以上。

市場(chǎng)熱度方面，2月成交溢價(jià)率仍然維持在10%以上，達(dá)到10.44%，和上月大致持平。不過，報(bào)告指出，2月成交溢價(jià)率的維持主要是受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓增加影響，如北京成交10宗住宅用地，土地條件都比較好，平均成交溢價(jià)率高達(dá)26%，極大帶動(dòng)整體市場(chǎng)熱度。土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來看，疫情影響之下，多數(shù)城市暫停土地出讓，因此2月撤牌和政府收回地塊較多，導(dǎo)致流拍率明顯上漲，實(shí)際因無人競(jìng)拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊并不多，并且這類流拍地塊主要集中在保定等三四線城市。

分城市來看，一線城市2月成交總量較上月增加33%，和去年2月相比上漲31%；成交金額較上月大漲94%；成交單價(jià)在北京、上海優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動(dòng)下突破2萬元/平方米，平均樓面價(jià)達(dá)到21813元/平方米。2月上海的成交量最大，達(dá)到266萬平方米，共計(jì)成交21幅，北京10宗地中僅有2宗底價(jià)成交，其余地塊的成交溢價(jià)率均超過20%。

二線城市2月成交建筑面積較上月下降50%，同比也大幅下降；地價(jià)也受到多個(gè)高地價(jià)城市成交量下調(diào)而下滑至3902元/平方米，比上月下降10%，不過同比仍有16%的漲幅。具體到城市來看，由于受到疫情影響，多個(gè)城市都暫緩?fù)恋爻鲎專?月僅有5個(gè)城市成交量在100萬平方米以上，其余城市成交量比較少。成交量最大的城市是長沙，總成交建面為162萬平方米，共成交13宗地。成交金額最高的城市是福州，在2月末共計(jì)出讓12宗地，成功出讓11宗，1宗改期出讓，共計(jì)攬金144億元，平均溢價(jià)率達(dá)到15%。不過，成交熱度最高的當(dāng)屬南寧，2月平均成交溢價(jià)率高達(dá)40%。

三四線城市成交體量相比上月大幅下降55%，和去年2月相比也有3成降幅；價(jià)格方面，2月三四線成交樓板價(jià)微降3%，將至1381元/平方米，不過和去年2月相比仍然上漲13%。不過，在市場(chǎng)熱度方面，和一二線城市逐漸回溫的土地市場(chǎng)相比，三四線城市的土地市場(chǎng)熱度卻有所降溫，2月溢價(jià)率再度回落至10%以下。熱點(diǎn)城市中，2月僅有南通的成交量超過100萬平方米，其余城市的成交體量都比較低；結(jié)合成交溢價(jià)率來看，南通、徐州、佛山等長三角、珠三角的強(qiáng)三線城市熱度較高，其余城市的競(jìng)拍熱度相對(duì)較低。(中新經(jīng)緯APP)