剛過(guò)去的2月，全國(guó)經(jīng)歷了新冠肺炎疫情防控的完整一個(gè)月份，在這段時(shí)間內(nèi)數(shù)十個(gè)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目都處于停工、售樓處關(guān)閉狀態(tài)。因此早有多方預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)2月的銷售量將降至冰點(diǎn)。
如今隨著月度報(bào)告相繼發(fā)布，這種預(yù)測(cè)正逐漸成為現(xiàn)實(shí)。
以1月份的“銷冠”萬(wàn)科為例，3月3日晚間公告顯示，2月該公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積173.2萬(wàn)平方米，合同銷售金額280.3億元，同比分別減少29.79%、35.1%。
盡管眾人皆知業(yè)績(jī)下滑是源于“黑天鵝”事件的影響，但企業(yè)或許會(huì)對(duì)這件事印象深刻。過(guò)去多年銷售一直平穩(wěn)增長(zhǎng)，萬(wàn)科管理層或許都記不清，上一次銷售低于300億元要追溯至何時(shí)了。
至少不是近三年。
從觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)的部分?jǐn)?shù)據(jù)看，2月份萬(wàn)科起碼創(chuàng)下了2017年以來(lái)最低銷售紀(jì)錄，此前最低值出現(xiàn)在2017年11月，該公司仍錄得月度銷售額347.5億元，同比增長(zhǎng)17.92%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
饒是如此，年銷售6000億的萬(wàn)科仍具備了體量的優(yōu)勢(shì)，前兩個(gè)月該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積506.7萬(wàn)平方米，合同銷售金額829.4億元，同比分別下降10.22%、9.92%?？紤]到疫情防控因素，這樣的跌幅似乎并沒(méi)有很糟糕。
橫向?qū)Ρ?，萬(wàn)科單月銷售也屬于行業(yè)領(lǐng)先水平，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的銷售金額TOP100榜單顯示，前兩個(gè)月合約銷售過(guò)百億的房企僅22家，同比減少10家；其中恒大逆市錄得470億元，其次是碧桂園300億元，萬(wàn)科位居第三。
但相比于恒大推出的線上購(gòu)房、無(wú)理由退房以及“5000元認(rèn)購(gòu)”、“75折促銷”等營(yíng)銷手段，萬(wàn)科則收斂得多。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2月份萬(wàn)科旗下北京、濟(jì)南、重慶等多個(gè)城市公司相繼推出微信小程序等線上渠道，開展線上選房、意向登記、VR看房、推薦購(gòu)房等，促銷及宣傳力度遠(yuǎn)不及恒大、融創(chuàng)等。有業(yè)內(nèi)人士指，線上賣房的效果遠(yuǎn)不及線下，主要是用作維系客戶及促成此前有意向的單子。
摩根大通在2月中旬發(fā)報(bào)告指，預(yù)計(jì)2月份的合同銷售額將主要依靠已簽約但未入賬的銷售進(jìn)行轉(zhuǎn)換，亦即從2019年底的銷售中獲取收益。該行也指出，萬(wàn)科、碧桂園及融創(chuàng)去年底有較多推盤，因而受益于此。
也就是說(shuō)，在新推盤幾乎為零、主要依靠線上維持銷售的2月，萬(wàn)科等個(gè)別企業(yè)或許主要是依靠此前已簽約的“存貨”。
類似的情況并不鮮見，去年11月深圳招商·領(lǐng)璽項(xiàng)目開盤售罄，預(yù)估近63億元銷售，這部分銷售額有相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)換為招商蛇口1月份的簽約銷售金額。
從全年來(lái)看，摩根大通表示，過(guò)往2月內(nèi)地房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)一向平平，占全年銷售僅約5%，相信對(duì)全年銷售表現(xiàn)影響不大。以萬(wàn)科為例，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體計(jì)算，2017-2019年2月份銷售額分別僅占年銷售額的7.27%、5.87%、6.85%。
且隨著近期多個(gè)省市下調(diào)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)級(jí)別，復(fù)工工作已開始陸續(xù)開展，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開竣工及重開售樓處。若疫情防控進(jìn)一步取得成效，外界預(yù)計(jì)二季度行業(yè)將恢復(fù)正常運(yùn)作。房地產(chǎn)也將重拾往日的活躍，被延后的購(gòu)房需求也將得到釋放。
可“黑天鵝”的連鎖效應(yīng)并不會(huì)只停留在銷售層面，至少不會(huì)只影響2月的銷售。在地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)的模式下，融資、拿地、銷售三大環(huán)節(jié)互為因果、環(huán)環(huán)相扣，一個(gè)月的銷售受重創(chuàng)會(huì)對(duì)其它經(jīng)營(yíng)計(jì)劃產(chǎn)生多重影響。
其中一重影響是銷售停滯，現(xiàn)金流受到抑制，企業(yè)可能會(huì)相應(yīng)減少其它支出，而在各項(xiàng)支出中土地投資占比最大，因此拿地計(jì)劃縮減成為不少企業(yè)的選擇。近期某2000億級(jí)別房企便對(duì)投資者坦承，一季度拿地計(jì)劃縮減了。
萬(wàn)科雖未有過(guò)類似表態(tài)，但實(shí)際拿地動(dòng)作已多少說(shuō)明問(wèn)題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2月萬(wàn)科新增的兩個(gè)項(xiàng)目均非最新拿地。其中武漢礄口區(qū)東風(fēng)村B包項(xiàng)目K1地塊是2019年4月華生地產(chǎn)子公司獲得的地塊之一，至9月萬(wàn)科入股了該子公司；江門蓬江區(qū)里村項(xiàng)目首期地塊，則是2018年佛山萬(wàn)科中標(biāo)的里村舊改之一，今年2月下旬首期地塊規(guī)劃已正式出爐。
1-2月，萬(wàn)科累計(jì)新增開發(fā)項(xiàng)目8個(gè)，權(quán)益價(jià)款僅34億元左右，并鮮有參與土地競(jìng)拍，投資積極度遠(yuǎn)不及近期恢復(fù)拿地的龍湖、華潤(rùn)、中海等房企。
另一重影響是拿地計(jì)劃若縮減——至少是一季度計(jì)劃縮減——房企全年的銷售目標(biāo)也面臨“彈性調(diào)整”的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橛邢喈?dāng)一部分銷售目標(biāo)依靠年初拿地并在年內(nèi)供貨。對(duì)于不少房企而言，從拿地到開盤往往只需要幾個(gè)月時(shí)間。
此外，受項(xiàng)目停工影響，房地產(chǎn)開竣工計(jì)劃也受到影響，其中竣工延期減少將拉長(zhǎng)開發(fā)周期，原計(jì)劃年內(nèi)交付的項(xiàng)目或延至2021年，因此對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入產(chǎn)生影響。
為了抵御“黑天鵝”事件，相信不少房企已在統(tǒng)籌加強(qiáng)融資安排的工作，過(guò)去一個(gè)月包括境外美元債及境內(nèi)公司債、中票、ABS等融資工具均被密集使用。以萬(wàn)科為例，2月該公司注冊(cè)了20億元中期票據(jù)（后取消發(fā)行），并有兩筆合計(jì)120億元的公司債獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。
通過(guò)將新增融資做好，并減少投資，萬(wàn)科可以保持相對(duì)充裕的現(xiàn)金流，并應(yīng)對(duì)正常的還貸支出。2月19日，萬(wàn)科宣布為一筆20億元住房租賃專項(xiàng)公司債付息。
這也是萬(wàn)科貫徹“堅(jiān)持現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”策略的體現(xiàn)，實(shí)際上截止去年三季度末其貨幣資金達(dá)1072.4億元，相當(dāng)于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債總和的1.8倍，還貸壓力較小。
樂(lè)觀的現(xiàn)金流狀況，或許也有利于接下來(lái)做反周期投資的安排，畢竟目前來(lái)看，萬(wàn)科已經(jīng)在土地市場(chǎng)上隱忍了許久。
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